송도 아파트,
어디가 좋을까

1송도라는 도시 — 매립 30년, 계획인구 26만

송도는 원래 없던 땅입니다.
1994년 9월 갯벌 매립이 시작됐고^[3], 2003년 8월 청라·영종과 함께 대한민국 첫 경제자유구역으로 지정됐습니다^[4].
계획 면적 53.36㎢, 사업기간 2003~2030년, 목표 인구 265,611명(104,112세대)입니다^[1].

인구 — 2004년 2천 명에서 23만 명
2004년 송도 인구는 2,215명이었습니다.
2026년 4월 기준 약 23만 명으로 계획 인구의 87%에 도달했습니다^[6].
우리가 실거래로 집계한 아파트는 92개 단지 70,007세대이고, 계획 세대수의 67% 수준입니다.

공구 — 매립 순서이자 용도 구분
송도를 하나로 묶어 말하면 이 도시에서 실제로 벌어지는 일이 보이지 않습니다.
바다를 순차적으로 메우면서 구역마다 용도를 미리 배정했기 때문입니다.
1·3공구는 국제업무단지, 2·4공구는 지식정보산업단지, 4·5공구는 바이오단지, 7공구는 국제화복합단지, 6·8공구는 랜드마크시티, 10공구는 신항물류단지입니다.
IFEZ 기준 전체 추진율은 75.4%이고, 산업·연구 구역은 대부분 완료됐지만 랜드마크시티(85.5%)·11공구(68.3%)·신항물류단지(44.6%)는 아직 진행 중입니다^[1][30].
매립 순서가 준공 순서가 되고, 준공 순서가 그대로 인프라 격차가 됐습니다.
빈 바다 위에 한꺼번에 그은 도시라, 가로망은 바둑판처럼 반듯하고 블록은 큼직합니다.

2계획과 현실 — 무산·지연·완주

송도의 설계도에는 지금 없는 것들이 여럿 있습니다.
무산된 것과 밀린 것, 형태가 바뀐 것을 갈라 보면 이 도시가 어디쯤 와 있는지가 드러납니다.

무산 — 151층 인천타워와 개발 주체
6·8공구에 613m 트윈타워를 세우는 계획은 2008년 금융위기로 멈춘 뒤 2015년 1월 공식 취소됐습니다^[5].
송도의 스카이라인을 정의할 예정이던 건물이 끝내 서지 않았습니다.
국제업무단지는 개발 주체 자체가 흔들렸습니다.
2002년 미국 게일인터내셔널과 포스코건설이 7대 3으로 세운 NSIC가 분쟁으로 3년간 멈췄고 2018년 결별했습니다^[7].
게일이 낸 22억8천만 달러 손해배상 청구는 국제중재에서 전부 기각됐습니다^[8].

정체 — 인천대입구역 상업시설
신세계 복합쇼핑몰과 롯데몰, 이랜드 호텔·쇼핑몰 세 개 사업이 각각 6년에서 19년째 멈춰 있습니다.
사업자들이 든 사유는 사업성 부족과 유통환경 변화입니다^[14].
이 역의 상권이 비어 있는 것은 인상이 아니라 이력입니다.

공실 — 커낼워크
지은 상권도 사정이 좋지 않습니다.
1공구 커낼워크는 2009년 준공한 송도의 첫 스트리트형 상가입니다.
봄·여름·가을·겨울 네 동에 353개 호실이 있고, 이 가운데 약 80개가 비어 있습니다^[32].
공실률로 22%대입니다.
2층은 영업 중인 점포보다 불 꺼진 점포가 더 많습니다.
분양 초기 14평 기준 1억원까지 붙던 권리금은 대부분 사라졌고, 상가 시세도 최초 분양가 대비 30% 넘게 내렸습니다.
상인회는 코로나19로 가장 어려웠던 시기보다 매출이 30% 더 줄었다고 말합니다.
송도의 상업 공백은 안 지어서 생긴 곳과 지었는데 안 채워진 곳으로 나뉩니다.
국제업무지구를 두고 아파트촌으로 전락했다는 평가가 나오는 배경이기도 합니다^[33].

지연 — 병원과 워터프런트
송도세브란스병원은 당초 2026년 개원 목표였으나 준공이 2028년 말로 밀렸습니다^[13].
사업비는 4,500억원대에서 공사비 1조 안팎까지 늘었고 지상층 시공사를 다시 뽑고 있습니다.
워터프런트는 유수지와 수로를 잇는 총연장 21.17km 사업으로 1-2단계가 진행 중입니다^[2][11].
다만 2단계 매립허가를 해양수산부가 환경보전과 자연해안선 유지를 이유로 받아들이지 않아 완공 목표가 2027년에서 2030년으로 밀렸습니다^[10].

미달 — 외국인 투자 유치
경제자유구역의 존재 이유는 외자 유치입니다.
2026년 상반기 인천경제자유구역 전체 FDI 신고액은 연간 목표의 10.8%에 그쳤고 전년 같은 기간의 13% 수준입니다^[9].
국제도시라는 이름과 실적 사이의 거리가 여기서 드러납니다.

완주 — 바이오와 랜드마크시티
반대로 계획대로 간 축도 있습니다.
송도 바이오의약품 생산능력은 2010년 5만 리터에서 2026년 115만5천 리터로 늘었고 2030년 214만 리터가 목표입니다^[19].
삼성바이오로직스가 11공구 제2바이오캠퍼스를 가동했고, SK바이오사이언스는 2026년 1월 본사를 옮겼으며^[20], 롯데바이오로직스는 11공구에 1공장을 세웠습니다^[21].
인천타워 자리에는 사업비 7조6천억원 규모의 아이넥스시티가 들어섭니다^[15].
다만 2025년 개발계획 변경으로 해안가 공동주택용지가 유원지로 바뀌어 아파트 총량은 늘지 않습니다.

완료된 산업 · 진행 중인 도시
위 그래프에서 초록은 완료, 주황은 진행 중입니다.
완료된 쪽은 국제업무·지식정보·바이오·첨단산업클러스터·글로벌캠퍼스처럼 대부분 산업과 연구 기능입니다.
삼성바이오로직스·셀트리온이 들어선 첨단산업클러스터는 개별 기업 입주만 스무 곳이 넘고, 조지메이슨·겐트 등 인천글로벌캠퍼스의 외국대학과 연세대 국제캠퍼스도 이 축에 있습니다.
반면 주황으로 남은 쪽은 랜드마크시티·11공구 같은 주거 생활권과 워터프런트 물길, 신항입니다.
즉 사람이 일하는 기능은 채워졌고, 사람이 사는 도시는 아직 짓는 중입니다.

이 시차가 곧 낙폭
매립 순서가 준공 순서가 되고, 준공 순서가 그대로 인프라 격차가 됐습니다.
추진율이 낮은 구역이 곧 낙폭이 깊은 공구와 겹칩니다.
뒤에서 볼 공구별 격차는 상당 부분 이 시차에서 나옵니다.

3경제 엔진 — 바이오 클러스터와 종사자 11만

송도는 일자리가 먼저 온 도시입니다.
연수구 사업체조사 기준 송도 종사자는 약 11만 명으로 추정됩니다^[18].
우리가 집계한 아파트가 70,007세대이니 세대당 일자리가 약 1.6개입니다.
서울로 실어 나르려고 만든 신도시의 숫자가 아닙니다.

바이오 — 생산능력 16년 만에 23배
송도 바이오의약품 생산능력은 2010년 5만 리터에서 2026년 115만5천 리터로 늘었습니다.
2030년 목표는 214만 리터입니다.
삼성바이오로직스 본사와 1~4공장이 5공구에, 제2바이오캠퍼스가 11공구에 있습니다.
셀트리온은 본사와 공장, 연구소가 전부 4공구 안에 있습니다.
SK바이오사이언스는 2026년 1월 본사를 7공구로 옮겼고 롯데바이오로직스는 11공구에 1공장을 세웠습니다.

IFEZ 안의 쏠림 — 투자 90%·기업 63%
IFEZ 전체 입주기업의 62.8%, 고용의 62.5%, 투자액의 90.4%가 송도에 있습니다^[17].
금융은 청라, 관광은 영종으로 나뉘어 송도가 손해를 봤다는 이야기는 실적으로 보면 반대입니다.
기능은 셋으로 나뉘었지만 결과는 송도 집중이었습니다.

기업별 고용 규모
각 사 사업보고서 기준 상시 인원은 삼성바이오로직스 약 5,500명, 셀트리온 약 3,100명입니다.
포스코이앤씨 본사가 약 4,150명, SK바이오사이언스가 약 1,100명입니다.
롯데바이오로직스는 잠실에서 약 650명이 옮겨 와 근무를 시작했고 단계적으로 늘어납니다.
앵커 기업 직접고용만 더하면 1만4천~1만5천 명 선입니다.
나머지는 대학과 연구소, 상업·서비스가 채웁니다.

2순위 통근처 — 남동국가산업단지
우리 데이터에서 송도 92개 단지 전부가 1순위 지역 고용처로 송도 바이오·국제업무단지를 둡니다.
2순위는 남동국가산업단지입니다.
남동구청 집계로 2025년 4분기 고용 81,417명입니다^[24].
다만 인천1호선으로 직결되지 않아 차량 통근처로 봐야 합니다.

자족도시의 뜻
자족도시는 서울에 안 가도 된다는 뜻이지 서울이 가깝다는 뜻이 아닙니다.
우리 계산으로 서울 3대 업무지구는 여의도(YBD)가 80분으로 그나마 가깝고, 도심(CBD)과 강남(GBD)은 97분·102분으로 통근권 밖입니다.
두 번째 통근처인 남동국가산업단지도 인천1호선으로 직결되지 않습니다^[24].
송도의 주거 수요를 서울 통근 비용을 감수한 선택이 아니라 송도 안에서 일하는 사람들의 선택으로 봐야 값의 움직임이 설명됩니다.

4교통 — 인천1호선 하나, 그리고 GTX-B

송도 92개 단지 가운데 도보권에 두 개 이상 노선을 가진 단지는 한 곳도 없습니다.
전부 인천1호선 하나에 걸려 있습니다.
최근접역 거리 중앙값은 7공구 420m에서 8공구 1,054m까지 벌어집니다.
교통 점수는 30점 만점에 7공구 6점이 최고, 6공구 0점이 최하위입니다.

노선 다양성 — 복수 노선 단지 0곳
수도권 신도시를 평가할 때 흔히 보는 것이 노선 수입니다.
송도는 92개 단지 가운데 도보권에 두 개 이상 노선을 가진 곳이 한 곳도 없습니다.
송도 안 인천1호선 역은 캠퍼스타운·테크노파크·지식정보단지·인천대입구·센트럴파크·국제업무지구·송도달빛축제공원 일곱 곳입니다.
수인분당선과 공항철도는 도보권 밖이라 인천1호선을 타고 나가서 갈아타야 합니다.
이 노선 하나가 송도 전체의 서울 접근성을 결정합니다.
그래서 GTX-B가 이 도시의 판을 바꾸는 변수로 거론됩니다.

통근 가능한 업무지구 — 서부·남서부
송도에서 지하철로 통근할 만한 업무지구는 서쪽과 남서쪽에 몰려 있습니다.
가산디지털단지 · 마곡 · 구로디지털단지 · 여의도 · 상암DMC가 송도 중앙값 74~83분입니다.
이마저도 70~80분대라 가깝다고 보긴 어렵고, 사실상 통근의 마지노선입니다.
정작 서울 3대 업무지구는 여의도(YBD)를 빼면 멀어, 도심(CBD)은 97분, 강남(GBD)은 102분으로 90분을 넘깁니다.
경로도 목적지마다 갈립니다. 서울 도심은 부평역에서 1호선으로, 여의도·구로·가산 방면은 신도림이나 신길에서 한 번 더 갈아탑니다.
서울역과 마곡·상암 방면은 계양역에서 공항철도로 갈아타는 편이 더 빠릅니다.
강남 직통 광역급행버스가 별도로 운행하지만, 공신력 있는 소요시간 자료가 없어 이 리포트에는 넣지 않았습니다.
차량 소요시간도 측정 자산이 없어 쓰지 않았습니다.

GTX-B — 서쪽 종착 인천대입구역
GTX-B 본선은 인천대입구역을 서쪽 기점으로 마석역까지 14개 역입니다.
개통 목표는 2031년 8월이고, 2026년 3월 말 기준 공정률은 재정구간 5.7%·민자구간 2.7%입니다^[12].
착공식에서 발표된 개통 후 예상 소요시간은 송도에서 여의도까지 23분, 서울역까지 29분입니다.
연수구 청학역 추가 신설도 확정됐습니다(B/C 1.03).
이 리포트의 모든 통근 수치는 GTX-B 이전 값입니다.

5가격 사이클 — 전고점 2022년 2월과 실질 -31.4%

송도의 실거래 지수는 2022년 2월에 정점을 찍었습니다.
2026년 8월 현재 명목 기준 -22.0%, 물가를 반영한 실질 기준으로는 -31.4%입니다.

명목과 실질 — 물가를 빼면 달라지는 그림
명목 실거래가는 전고점 대비 -22.0%로, 숫자만 보면 얕은 조정처럼 보입니다.
그러나 그 사이 소비자물가가 올랐습니다.
물가 상승분을 걷어낸 실질 기준으로는 -31.4%입니다.
명목이 제자리를 지켜도 물가가 오르면 실질 구매력은 그만큼 깎입니다.
이 리포트가 명목이 아니라 실질로 낙폭을 재는 이유입니다.

전고점의 성격 — 유동성이 밀어 올린 값
송도의 정점은 2022년 2월입니다.
이 시점은 송도만의 사건이 아니라 전국 부동산이 함께 꼭대기를 찍은 때입니다.
코로나 국면의 초저금리와 풀린 유동성이 실수요를 넘어선 매수세를 만들었습니다.
전세를 끼고 사는 갭투자가 신축 대단지에 몰리며 호가가 실거래를 끌어올렸습니다.
송도는 2016년 이후 대규모 신축이 쏟아진 새 도시라, 이런 유동성 장세가 유독 세게 반영됐습니다.
그래서 오를 때도 평균보다 가파랐습니다.

되돌림 — 금리가 뒤집은 방정식
2022년부터 기준금리가 빠르게 오르자 이 방정식이 통째로 뒤집혔습니다.
대출 이자가 오르면서 갭투자의 전제였던 낮은 조달 비용이 사라졌습니다.
유동성이 밀어 올린 값은 유동성이 걷히자 그만큼 되돌아왔습니다.
송도가 서울보다 깊게, 그러나 인천 남부 평균과 비슷하게 빠진 것(-31.6%)은 이 되돌림의 결과입니다.
지금 값은 거품이 빠진 자리에서 실수요와 입지가 다시 값을 매기는 국면으로 볼 수 있습니다.
그래서 앞으로의 방향은 유동성이 아니라 이 리포트가 다루는 공구별 입지와 기반시설 진행이 가릅니다.

10년과 5년 — 어느 창으로 보느냐
이제 같은 실질 지수를 두 개의 창으로 나눠 봅니다.
10년 창에서는 실질이 2016년보다 여전히 높습니다.
2016년에 산 사람은 물가를 빼고도 앞서 있다는 뜻입니다.
그러나 최근 5년만 끊으면 그림이 뒤집혀, 실질은 전고점을 찍고 그 아래로 내려앉았습니다.
5년 전 고점 부근에 산 사람은 실질로는 손실 구간이라는 뜻입니다.

지역 비교 — 같은 10년, 다른 궤적
송도가 오른 것인지 빠진 것인지는 어디에 견주느냐로 갈립니다.
서울·경기·인천·수도권 전체를 송도와 같은 척도(2016년 = 100)로 세워 함께 그렸습니다.
2026년 현재 실질 지수는 서울 173, 경기 144, 인천 135, 수도권 140, 송도 147입니다.
오를 때는 서울과 나란히 갔습니다.
2021년 말 두 지수가 함께 200을 넘기며 정점에서 거의 붙었습니다.
갈린 지점은 거품이 꺼진 다음입니다.
서울은 높은 자리를 지켰고 송도는 그만큼 되돌아오며, 정점에서 맞닿았던 간격이 서울 쪽으로만 벌어졌습니다.
경기·수도권 평균과는 지금도 비슷한 자리에 있습니다.

비교군 — 서울·수도권·인천·연수구
전고점 대비 실질 낙폭 중앙값은 송도 -31.6%, 서울 -11.4%, 수도권 -23.9%, 인천 -33.6%, 연수구 -36.0%입니다.
수도권 평균보다 7.7%p, 서울보다 20.2%p 깊습니다.
다만 송도가 속한 연수구 전체가 -36.0%로 더 빠졌고, 인천 평균도 -33.6%입니다.
수도권 기준으로는 깊은 쪽이고, 인천 안에서는 얕은 쪽입니다.
송도만 유별나게 빠진 것이 아니라, 인천 남부 전체가 함께 빠진 구간에 송도도 들어가 있습니다.

10년·5년 수익률과 낙폭 — 어느 쪽을 봐야 하나
10년 실질 연평균 수익률은 송도 +2.2%로 수도권 +2.6%에 못 미칩니다.
5년으로 좁히면 송도 -0.8%가 수도권 -1.3%보다 0.5%p 앞섭니다.
이 5년 숫자를 근거로 송도가 수도권보다 잘 버텼다고 읽으면 틀립니다.
두 지표는 기준점이 다릅니다.
5년 수익률은 5년 전 시점 전후 30개월 거래의 중앙값을 출발점으로 잡습니다.
그 창은 상승기와 고점을 함께 품어서, 고점을 얼마나 밟았다 내려왔는지가 상쇄되어 사라집니다.
반면 낙폭은 전고점 그 한 시점만 기준으로 잽니다.
앞선 폭은 0.5%p이고, 뒤진 폭은 7.7%p입니다.
실제로 산 사람 손에 남는 것은 낙폭 쪽이고, 그 격차가 15배 큽니다.
이 리포트가 공구를 가르는 기준으로 수익률이 아니라 낙폭을 쓰는 이유입니다.

국평 시세는 84㎡급 실거래 중앙값. 나머지도 모두 단지별 값의 중앙값입니다.

주차 — 수도권 중앙값 위
송도의 세대당 주차는 1.78대로 수도권 중앙값 1.11대를 크게 웃돕니다.
우리 데이터에서 세대당 1.0대 미만인 송도 단지는 한 곳도 없습니다.
체감이 갈리는 지점은 총량이 아니라 대단지와 구축에 몰려 있습니다.

6공급 — 두 번의 파도와 입주 공백

2016년 이후 송도에 들어온 아파트는 39,812세대입니다.
2015년 말 재고의 131.8%로, 기존 도시 규모의 1.3배가 10년 만에 새로 얹혔습니다.
수도권에서도 손꼽히는 물량입니다.

두 번의 파도
1차는 2016~2020년 26,118세대로 직전 재고 대비 86.5%입니다.
2차는 2023~2025년 12,309세대입니다.
그 사이 2021~2022년은 1,385세대로 사실상 비어 있었습니다.

시점 어긋남 — 최대 입주해의 상승
2020년 8,048세대가 쏟아지는 동안 실질 지수는 상승했습니다.
급락은 입주가 거의 없던 2021~2022년 구간에 왔습니다.
공급이 하락의 방아쇠였다고 보기는 어렵습니다.

공급의 역할 — 방아쇠가 아니라 무게
공구별로 전체 세대 중 2018~2025년에 지어진 비중을 내보면 8공구와 6공구가 100%입니다.
두 공구는 통째로 이 시기에 지어졌습니다.
그리고 이 둘의 낙폭도 8공구 -37.9%, 6공구 -49.0%로 깊은 편입니다.
반대로 신축 비중이 낮은 4공구(10%)와 1공구(23%)는 -29.4%·-29.8%로 방어했습니다.

반증 — 신축 0인데 낙폭 깊은 공구
2공구는 이 기간 신축이 한 채도 없었는데 낙폭이 -38.0%로 깊습니다.
중위 준공연도 2005년의 송도 최고참 생활권이라 신축 공급과는 다른 이유로 눌렸습니다.
공급은 낙폭을 키우는 변수이지 낙폭을 만드는 유일한 변수는 아닙니다.

현재 국면 — 입주 공백
2026년 송도 입주는 0세대입니다.
청약홈 기준 남은 물량은 2027년부터 2030년까지 5,495세대로 현재 재고의 7.8%에 그칩니다.
여기에 청약홈 밖 물량으로 11공구 재외동포타운 1,700세대가 별도로 있습니다^[23].
송도는 간척 신도시라 재건축·재개발 재료가 구조적으로 없고, 신규 공급은 미매각 용지에서만 나옵니다.
송도역 일대(옥련동·청학동)의 2,757세대는 원도심 사업이라 송도국제도시 물량이 아닙니다.

2030년 이후 — 계획이 끝나는 해
앞의 그래프에서 확정 물량이 2030년에 끊기는 것은 자료가 모자라서가 아닙니다.
인천경제자유구역 송도지구의 사업기간 자체가 2003년부터 2030년까지입니다^[1][26].
3단계(2015~2030년)의 이름이 "개발사업 마무리"입니다.
계획상 2030년이 송도라는 도시가 완성되는 해로 잡혀 있습니다.
계획인구는 265,611명, 계획 세대수는 104,112세대입니다^[1].
현재 우리 데이터의 아파트 재고가 70,007세대이니, 계획 대비 아직 여유가 남아 있습니다.
다만 그 여유가 어느 해에 실물로 나올지는 아직 정해지지 않았습니다.

2030년대의 실물 — 11공구 한 곳
2030년 이후 새 아파트가 나올 수 있는 땅은 사실상 11공구뿐입니다.
11공구 계획 아파트는 18,666가구인데, 청약홈으로 입주연도가 잡힌 것은 3,229가구입니다^[31].
나머지 15,437가구는 연도가 없습니다.
땅이 아직 안 만들어졌기 때문입니다.
11-1공구(432만㎡) 기반시설은 올해 말, 11-2공구(153만㎡)는 2031년, 11-3공구(107만㎡)는 2030년 완료가 목표입니다^[29][30].
기반시설이 끝나야 용지를 팔고, 팔아야 분양하고, 분양하고 3년쯤 지나야 입주합니다.
이 순서대로면 11공구 후반부 입주는 2030년대 중반으로 넘어갑니다.
11공구 전체 개발률은 아직 68.3%입니다^[30].

재고 관점 — 공급 절벽이 아니라 공급 연기
2027~2030년 확정 5,495세대에 연도 미정 15,437가구를 더하면 현재 재고의 30% 규모입니다.
적은 물량이 아닙니다.
다만 이것이 2027년부터 2030년대 중반까지 십 년 가까이 흩어져 나옵니다.
2023~2025년에 12,309세대가 몰렸던 2차 파도 같은 밀도는 다시 나오기 어렵습니다.
그래서 2030년대 송도의 변수는 공급 총량보다 공급 시점입니다.

시장 온도 — 2026년 5월 분양 결과
더샵 송도그란테르가 1순위 평균 17.65대 1로 마감됐습니다^[22].
전용 84㎡ 분양가는 최대 13억 2,000만원이었습니다.
같은 3공구의 국평 실거래 중앙값이 10.1억인 것과 견주면 신규 분양가는 기존 최고가 단지와 같은 자리에 매겨졌습니다.
고분양가가 기존 시세를 끌어내렸다기보다, 오히려 시장의 상단 가격을 다시 확인한 셈입니다.

7입지 — 나중에 지을수록 낮아진 점수

송도에는 보통의 신도시와 반대되는 성질이 있습니다.
나중에 지은 단지일수록 입지 점수가 낮습니다.
먼저 개발된 공구가 역과 상권, 학원가를 이미 가져갔기 때문입니다.

준공연도대별 중앙값입니다.

역전 — 신축일수록 낮아지는 입지
2010~2014년 준공 단지의 입지 점수 중앙값은 55점입니다.
2020~2026년은 36점으로 내려갑니다.
상업은 20점에서 10점으로 반토막 났습니다.
그런데 국평 시세는 8.2억에서 8.7억로 오히려 높습니다.
송도에서 값을 만드는 것이 인프라가 아니라 준공연도라는 사실이 여기서 가장 선명하게 드러납니다.

항목별 구성 — 비어 있는 칸
입지 100점은 교통 30, 상업 20, 교육 20, 공원 15, 의료 8, 주거여건 7로 나뉩니다.
공구별로 쌓아 보면 어느 항목이 통째로 비어 있는지가 그대로 보입니다.
6공구는 교통이 0점, 의료가 0점입니다.
두 항목이 동시에 비면 나머지가 아무리 좋아도 합계가 올라오지 못합니다.

상권 — 1공구 독점이 아닌 두 축
북쪽 커낼워크 축에 NC백화점과 롯데마트, 코스트코가 있습니다.
동남쪽에는 트리플스트리트와 현대프리미엄아울렛, 홈플러스가 있습니다.
진짜 공백은 서쪽입니다. 상업 점수 20점 만점에 1공구 20점 대 6공구 3점입니다.

학군 — 학원가와 배정초의 분리
채드윅송도국제학교와 학원가는 1공구에 있습니다.
다만 교육 점수 1위는 2공구 14점이고 1공구는 12점입니다.
1공구는 배정초 거리 중앙값이 410m로 오히려 먼 축입니다.
최하위는 6공구 9점입니다.
채드윅과 인천글로벌캠퍼스는 배정 점수에는 잡히지 않지만, 외국인 주재원과 국제학교 학부모라는 별도 수요층을 만들어 1공구 상단 시세를 떠받칩니다.

공원 — 큰 것은 있고 작은 것은 부족
단지 반경 녹지 면적이 2공구 50ha와 6공구 6ha로 8배 차이 납니다.
센트럴파크 한 곳이 인천시설공단 기준 37.1ha입니다^[25].
송도는 공원이 많은 곳이 아니라 큰 공원이 있는 곳입니다.

의료·생활 — 아직 안 깔린 공구
의료·생활 점수는 8점 만점에 6공구 0점인 공구가 있습니다.
주민센터와 우체국, 체육시설 같은 생활공공 인프라가 아직 없다는 뜻입니다.
종합병원인 송도세브란스는 2028년 말 준공 목표로 밀려 있습니다.

형태 — 초고층이되 저밀
공구별 건폐율은 12.4%에서 31.5% 사이입니다.
용적률은 수도권과 비슷한데 건폐율만 절반 수준입니다.
같은 밀도를 넓은 땅에 높이 쌓아서 동 사이가 벌어지고 가로가 길어졌습니다.
경사도 중앙값은 0.0%에서 1.5% 구간으로 거의 평지입니다.

8입지 대비 가격 — 송도 92단지 4분면

입지 점수와 실거래가를 함께 놓으면 단지의 위치가 갈립니다.
입지에 비해 값이 눌린 쪽(입지 가성비), 값이 앞선 쪽(프리미엄 과잉), 둘 다 높은 쪽(입지 프리미엄), 그리고 둘이 균형을 이룬 적정권입니다.
송도 92개 단지의 분포는 아래와 같습니다.

값과 입지가 따로 논다
분포에서 눈에 띄는 것은 값이 앞선 쪽과 입지가 앞선 쪽이 서로 다른 단지라는 점입니다.
값이 비싼 축과 입지가 좋은 축이 대체로 갈립니다 — 값 2위 힐스테이트송도더스카이만 해도 입지는 하위권입니다.
이 어긋남이 어느 단지에서 벌어지는지는 공구별로 다 살펴본 뒤, 마지막 절에서 최고가·가성비 목록으로 좁힙니다.

9공구별 분석 — 8개 공구

전고점 낙폭이 4공구 -29.4%에서 6공구 -49.0%까지 19.6%p 벌어집니다.
입지 점수는 7공구 57점과 6공구 26점 사이에 있습니다.
송도가 안 오른다는 평가는 공구를 지우고 한 말입니다.

같은 척도로 세워 본 여덟 개의 선
여덟 공구를 같은 실질 가격 지수로 세웠고, 2016년부터 있던 공구는 2016년 = 100 기준입니다.
다른 지역 리포트와 같은 척도라, 송도의 상승·하락을 서울·인천과 그대로 견줄 수 있습니다.
다만 2016년에 아직 없던 6·8공구는 준공 뒤 가장 이른 시기를 출발선으로 잡았으니, 절대 위치를 2016년부터 있던 공구와 곧바로 견주기는 어렵습니다.
선 색은 앞 절의 4분면 판정과 같습니다.

이제 공구를 하나씩
입지와 값의 관계는 앞 절 4분면에서 봤습니다 — 입지 57점에서 26점, 국평 10.1억에서 5.8억까지 퍼져 있고 두 축이 나란히 움직이지 않았습니다.
아래는 그 여덟 공구를 하나씩 확대해, 대표 단지와 상권·학군·의료까지 들여다봅니다.

10단지 고르기 — 최고가·가성비·예산·학군

공구별 분석까지 끝냈으니, 이제 목적에 맞는 단지로 좁힐 차례입니다.
아래는 모두 지금 기준입니다.
GTX-B 개통을 전제로 한 판단은 다음 절에 따로 두었습니다.
송도에서 단지를 좁히는 기준은 최고가·가성비, 학군, 예산, 그리고 지금의 입지 점수입니다.
서울 통근은 어느 공구를 골라도 지하철로 한 시간 반이 넘어 변별력이 크지 않습니다.
그래서 통근을 첫 기준으로 두는 것은 권하지 않습니다.

데이터로 본 송도 — 최고가·가성비·동일평형

대표 국민평형(84㎡ 근접) 실거래가 기준 · 세대 100+ 단지

최고가를 만든 것
상위 네 곳 가운데 3곳이 2018년 이후 준공입니다.
중위 입지 점수는 55점으로 송도 평균 52점과 크게 다르지 않습니다.
입지가 특별히 높아서 비싼 것이 아닙니다.
신축과 조망, 그리고 국제업무지구라는 주소가 값을 만들었습니다.
그래서 네 곳 중 상당수가 4분면에서 값이 입지를 앞선 쪽에 놓입니다.

두 지도를 겹쳐 읽는 법
최고가 네 곳과 가성비 네 곳은 지도에서 서로 다른 자리에 섭니다.
최고가는 중앙 국제업무지구, 가성비는 그 바깥 구축 생활권입니다.
가성비 네 곳의 중위 준공연도는 2005년입니다.
이미 역과 상권, 학교가 자리 잡은 동네라 입지 점수가 높게 나옵니다.
값은 신축 프리미엄이 없어 눌려 있습니다.
두 목록이 한 단지도 겹치지 않는다는 사실이, 송도에서 값과 입지가 따로 논다는 증거입니다.
어느 쪽을 고를지는 신축을 사는지 입지를 사는지의 문제입니다.

학군을 본다면

학원가 등급이 높은 단지 순 4곳. 송도 학원의 절반 이상이 1공구에 있습니다.

예산별 — 구간마다 고를 공구가 다르다

국평(84㎡ 근접) 실거래가 기준이며, 국평이 없는 단지는 대표 평형 실거래가로 대신했습니다.
구간별로 어느 공구가 걸리는지부터 보면 선택지가 좁혀집니다.

한 공구가 여러 구간에 나올 수 있습니다.
공구 안에서도 준공연도에 따라 값이 갈리기 때문입니다.

6억 이하 8단지

2005~2006년 준공 구축과 소형이 중심입니다.
이 구간에 걸리는 공구는 1공구 · 2공구 · 8공구입니다.
그중 입지 점수가 높은 네 곳은 2공구에 있습니다.

6억 이하 구간에서 입지 점수가 높은 순 4곳

6~8억 28단지

역·상권이 자리 잡은 생활권. 값이 입지를 아직 못 따라온 구간입니다.
이 구간에 걸리는 공구는 1공구 · 2공구 · 4공구 · 5공구 · 6공구 · 7공구 · 8공구입니다.
그중 입지 점수가 높은 네 곳은 1공구 · 2공구 · 7공구에 있습니다.

6~8억 구간에서 입지 점수가 높은 순 4곳

8~10억 23단지

신축과 구축이 섞이는 구간입니다.
이 구간에 걸리는 공구는 1공구 · 3공구 · 4공구 · 5공구 · 6공구 · 7공구입니다.
그중 입지 점수가 높은 네 곳은 1공구에 있습니다.

8~10억 구간에서 입지 점수가 높은 순 4곳

10억 이상 14단지

신축 대단지가 값을 끌어올린 송도 주력 상단입니다.
이 구간에 걸리는 공구는 1공구 · 3공구 · 6공구입니다.
그중 입지 점수가 높은 네 곳은 3공구에 있습니다.

10억 이상 구간에서 입지 점수가 높은 순 4곳

다섯 장을 이어 보면
예산이 올라갈수록 핀이 서쪽 구축에서 중앙 국제업무지구로 이동합니다.
6억 이하는 1공구 · 2공구 · 8공구 구축에 흩어져 있고, 10억 이상은 1공구 · 3공구 · 6공구를 벗어나지 않습니다.
송도에서 예산은 사실상 공구를 고르는 일입니다.
같은 값이면 어느 공구를 고르느냐가 아니라, 그 값이 갈 수 있는 공구가 정해져 있습니다.

11GTX-B와 결론 — 개통 수혜 단지와 총평

GTX-B가 개통하면 송도 단지의 입지 점수는 얼마나 오를까요.
막연한 기대 대신 계산으로 답합니다.
국토교통부가 착공식에서 발표한 소요시간(송도~여의도 23분, 송도~서울역 29분)을 두 개의 앵커로 삼아 GTX-B 운행을 우리 시각표 그래프에 합성해 넣고, 92개 단지의 교통 점수를 전부 다시 계산했습니다.
그 결과 인천대입구역의 역 점수가 8에서 11로 오릅니다.

시뮬레이션 결과이며 확정치가 아닙니다.
개통 시점과 정차 패턴이 바뀌면 결과도 달라집니다.

어떻게 오르나 — 인천1호선 7역이 함께 빨라진다
GTX-B는 인천대입구역 한 곳에만 정차합니다.
그러나 수혜가 그 역 앞에서 끝나지는 않습니다.
송도 안 다른 역에서 인천1호선을 타고 인천대입구역에서 GTX-B로 갈아타면, 그 역들도 서울이 가까워집니다.
우리 시산은 이 환승 경로를 통근 시간에 반영했습니다.
그 결과 송도 인천1호선 7개 역 전부의 서울 방면 접근성이 24~40분씩 단축됩니다.
특히 인천대입구역은 GTX-B 정차역이라, 여의도까지 23분으로 서울 방면 접근성이 가장 크게 개선됩니다.

수혜 단지 — 도보권 7역에 걸쳐 48곳
교통 점수가 실제로 오르는 단지는 48곳입니다.
1·2·3·4·5·7·8공구 7개 공구에 걸쳐 있습니다.
인천대입구역 앞 단지만이 아니라, 각 역 도보권 단지가 그 역의 점수 상승만큼 함께 오릅니다.
가장 많이 오르는 곳은 4공구 +4.4점입니다.
반면 6공구는 점수가 움직이지 않습니다.
6공구는 최근접역 거리 중앙값이 962m로, 어느 역 도보권에도 들지 않기 때문입니다.
낙폭이 가장 깊은 공구가 정작 철도 수혜권 밖이라는 점이 이 시산의 핵심입니다.

가장 많이 오르는 단지

교통 점수 상승폭이 큰 순. 같은 상승폭이면 개통 후 입지 점수가 높은 순입니다.

이 시산의 한계
GTX-B 개통 목표는 2031년 8월이고 2026년 3월 말 기준 공정률은 재정구간 5.7%·민자구간 2.7%입니다.
한 자릿수 공정률이라 개통 시점은 더 밀릴 수 있습니다.
GTX 승강장은 지하 40~50m 대심도라 여의도·서울역 환승은 실제로 더 걸립니다.
이 시산은 기존 역 환승시간을 그대로 썼으므로 GTX-B를 다소 유리하게 본 값입니다.
역 점수는 수도권 전체 분포에 대한 상대값이라, 인천대입구가 오르면 다른 역이 조금씩 내려갑니다.
연수구 청학역은 우리 역 데이터에 노드가 없어 이 계산에서 제외했습니다.
청학역이 개통하면 송도가 아니라 연수구 원도심 쪽 값이 움직입니다(B/C 1.03).

개통 이후를 보고 고른다면

여기부터는 아직 오지 않은 조건을 전제로 한 이야기입니다.
개통 목표는 2031년 8월이고 2026년 3월 말 기준 공정률은 한 자릿수입니다.
우리 시산에서 GTX-B로 교통 점수가 실제로 오르는 단지는 48곳입니다.
인천대입구역 도보권만이 아니라, 그 역으로 환승하는 인천1호선 다른 역 도보권까지 걸쳐 있습니다.
지금 값이 아니라 개통 이후를 보고 고른다면 이 목록이 출발점입니다.
다만 개통이 5년 뒤라는 점, 그리고 그 기대가 이미 값에 얼마나 들어가 있는지는 별개 문제입니다.

개통 시 교통 점수가 오르는 단지 중 입지 점수가 높은 순 4곳

지도가 말하는 것 — 정차역이 아니라 노선망으로 퍼진다
상승폭 상위 네 곳은 인천대입구역을 둘러싸고 있습니다.
가장 크게 오르는 단지가 정차역에 가장 가까운 것은 당연합니다.
그러나 수혜 자체는 인천1호선 7개 역 도보권 48곳으로 퍼집니다.
다른 역에서 인천1호선을 타고 인천대입구역에서 갈아타는 경로가 함께 빨라지기 때문입니다.
그런데 전고점 낙폭이 가장 깊은 6공구(-49.0%)는 개통해도 교통 점수가 오르지 않습니다.
6공구는 어느 역 도보권에도 들지 않아, 환승망의 수혜에서 벗어나 있습니다.
정작 가장 많이 빠진 공구가 철도 수혜권 밖이라는 어긋남이 이 시산의 핵심입니다.

남는 판단
개통 목표는 2031년 8월이고 2026년 3월 말 기준 공정률은 한 자릿수입니다.
지금 사서 개통까지 기다린다면 최소 5년입니다.
그 5년 동안 값을 지탱하는 것은 GTX-B 기대가 아니라 지금 있는 인프라입니다.
이 리포트가 현재 상태를 먼저 길게 다룬 이유입니다.
개통 기대는 마지막에 얹는 변수이지 첫 번째 기준이 아닙니다.

누구에게 송도가 맞나

송도의 장점과 단점은 뚜렷합니다.
장점은 계획도시의 넓은 도로와 공원, 세대당 넉넉한 주차, 그리고 바이오·업무 자족 기반입니다.
단점은 서울까지 지하철로 한 시간 반이 넘는 거리, 인천1호선 하나뿐인 철도, 아직 덜 찬 상권입니다.
그래서 이 단점이 안 걸리고 장점만 누리는 사람에게 송도는 잘 맞습니다.

송도가 잘 맞는 사람
첫째, 직장이 송도인 사람입니다. 바이오·업무단지에 다니면 서울 거리라는 최대 단점이 통째로 사라지고, 직주근접에 2공구 같은 가성비 생활권이 남습니다.
둘째, 서울로 매일 출근하지 않는 사람입니다. 재택·자영업·인천권 직장이라면 넓은 도시와 공원을 값싸게 누립니다. 공원 만점 공구가 1공구 · 2공구 · 7공구입니다.
셋째, 신축과 조망을 사는 사람입니다. 신축이 가장 몰린 6공구 축은 값이 입지를 앞서지만, 그 프리미엄 자체가 목적이라면 이야기가 다릅니다.
넷째, 아이를 위해 넓은 단지와 학원가를 찾는 사람입니다. 학원의 절반 이상이 1공구에 몰려 있어 학군 수요는 공구가 사실상 정해집니다.

송도를 다시 생각할 사람
매일 강남·광화문으로 출근하는 사람에게는 권하기 어렵습니다.
GTX-B가 인천1호선 역세권 단지의 서울 접근성을 끌어올리긴 하지만, 개통까지 최소 5년입니다.
게다가 낙폭이 가장 깊은 6공구처럼 역에서 먼 공구는 그 수혜에서도 비껴 있습니다.
지금의 통근 부담을 5년의 기대만으로 감수하기에는 불확실성이 큽니다.

예산으로 좁힌 송도 — 한 장 정리

마지막으로 예산 구간마다 대표 단지 한 곳씩을 한 지도에 모았습니다.
내 예산이 어느 공구, 어느 단지로 이어지는지 한눈에 보라는 뜻입니다.