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더샵송도마리나베이

2020년 준공 · 준신축3,100세대 · 31개 동계단식 · 지역난방

전용 85㎡ 실거래가 7.4억 · 5년 실질 CAGR −6.78% (등급 E) · 전고점 대비 −50.8%.
송도동 비교군 89개 단지 중 3.3㎡당 가격 52위.

전용 85㎡ 실거래가
7.4억
2026.08 기준
Realdex 지수
15/100
수도권 하위 2% · 하위권
입지점수
26/100
수도권 평균 46.4 · 하위권
실질 CAGR 등급
E5년
10년 데이터 부족 · 최근 5년은 급락
01 · SUMMARY

더샵송도마리나베이 AI 종합 분석

단지 개요

더샵송도마리나베이는 인천 연수구 송도동에 위치한 2020년 준공 준신축 아파트입니다.
3,100세대 31개 동 규모이며 포스코건설이 시공했습니다.

점수 요약

Realdex 지수 15점(수도권 하위 2%), 입지점수 26점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
주거여건 부문은 수도권 상위권입니다(동 간격 넓음 · 유흥시설 없음).

교통·직주

도보권에 지하철역이 없습니다.
가장 가까운 역은 송도달빛축제공원역(인천 1호선)이라, 도보 이용은 어렵고 버스·차량 연계가 필요합니다.
반경 15km 안의 주요 고용처는 삼성바이오로직스 (송도)(약 5,455명), 포스코이앤씨 (송도)(약 6,000명), 인천광역시청(약 6,500명)입니다.

가격 성격

입지점수 26점 · 국평 3.3㎡당 2,074만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교통이 수도권 상위 100%로 가장 처집니다.

입지점수 26점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
3,100세대 대형 단지, 비교적 새 단지(2020년 준공), 바다 인접 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
단지 면적이 넓어 위치별로 차이가 있는데, 역·상권에 가장 가까운 동은 대표 입지점수보다 최대 3점가량 높습니다.

인근 공급

반경 3.5km에 7개 단지 약 2,266세대가 2028·2029·2030년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.

실거주제한적의료·생활·교통 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 주거여건은 수도권 평균 이상입니다.
투자주의장기 데이터는 아직 없고 최근 5년 실질 연 -6.8%로 또래 대비 부진했습니다.
종합 — 10년치 실거래가 쌓이지 않아 장기 수익률은 없고, 최근 5년 실질 연 -6.8%로 또래 대비 부진했습니다.
입지 26점입니다.
02 · LOCATION

입지 구성

실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 4/7)

교통0/30상업5/20교육10/20공원·문화7/15의료·생활0/8
이 단지송도동 평균인천시 평균수도권 평균
03 · LOCATION DETAIL

항목별 입지 분석

교통0/30
  • 1.4km송도달빛축제공원역인천 1호선

도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 송도달빛축제공원역이며 1.4km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.

상업5/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 64m지에스더프레시 송도마리나점
  • 321m뚜레쥬르호반에듀시티점
  • 321m배스킨라빈스송도호반에듀시티점
  • 479m지에스더프레시 송도포레스트카운티점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 지에스더프레시 송도마리나점(64m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 지에스더프레시 송도마리나점 64m · 지에스더프레시 송도포레스트카운티점 479m 등 3곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

교육10/20
  • 320m초인천미송초등학교배정
  • 443m중인천미송중학교

배정 초등학교는 인천미송초등학교입니다.
중·고등학교는 인천미송중학교(443m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 8곳이 있습니다 — 학원 수는 적은 편.
구성은 입시·교과 8곳입니다.

공원·문화7/15
  • 해안 수변수변
  • 410m송도랜드마크시티1호수변공원수변
  • 636m송도랜드마크씨티7호근린공원

해안 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 8%로 다소 적은 편입니다.

의료·생활0/8
  • 754m송도랜시티의원소아과

반경 800m 안에 내과·소아과 의원 2곳이 있습니다.

주거여건4/7
  • 준공연도2020년
  • 세대당 주차1.35대
  • 건폐율12.3% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
  • 경사0.0% · 평지

2020년 준공의 준신축, 세대당 주차 1.35대로 무난한 수준, 건폐율 12.3%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.

04 · PRICE

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2021.09
7.99억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.08
6.97억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 −12.8%
실질 −25.0%
5년 추이5년 실질 등급 E명목실질(2021.09 시점 가치)서울 평균인천시 평균
7.1억9.2억11.2억13.3억202220232024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −50.8%

관측 구간 5년(2021.09~2026.08) 동안 가격표(명목)는 −12.8% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −25.0% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 16.4% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +12.2%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 인천시 평균 −21.0% · 서울 평균 −15.1%이었습니다.
인천시 평균보다 4.0%p 낮습니다.
서울 평균보다 9.9%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −50.8% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 E입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −6.78%).

05 · TRANSACTIONS

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 141건 · 세대수 대비 4.5%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2020.06~2026.09 전체 기간

75.00㎡30평 공급 기준 30평75.00㎡최근 12개월 28건역대 최고 7.5억 2021.05누적 121건 2020.06~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.095.84억2,574
2026.095.95억2,622
2026.086.08억2,680
2026.086.15억2,711
2026.086억2,645
2026.076억2,648
2026.076억2,648
2026.076.27억2,764
84.90㎡34평 공급 기준 34평84.90㎡최근 12개월 113건역대 최고 12.45억 2022.02누적 517건 2020.06~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.087.4억2,880
2026.087.4억2,880
2026.087.1억2,769
2026.087억2,725
2026.087.35억2,861
2026.087.55억2,939
2026.085.9억2,295
2026.086.65억2,588
125.00㎡49평 공급 기준 49평125.00㎡최근 12개월 0건역대 최고 13.45억 2023.04누적 3건 2020.06~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2025.0912.2억3,226
2024.1212.3억3,253
2023.0413.45억3,557
06 · FLOOR PLANS

전용면적별 시세 요약

비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다

전용면적최근 실거래계약월누적 거래비교군 내 입지
75.00㎡30평 30평75.00㎡5.84억2026.09121건하위 11% 부족
84.90㎡34평 34평84.90㎡7.4억2026.08517건하위 3% 부족
125.00㎡49평 49평125.00㎡12.2억2025.093건하위 1% 이내 부족
07 · BENCHMARK

비교군 내 위치

같은 지표를 송도동 · 인천시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

송도동 비교군 89개 단지인천시 비교군 1,431개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,183만3,522만417만2,456만432만7,853만
2,074만하위 42.7%2,074만상위 5.4%2,074만상위 39.2%
입지점수
22점61점18점62점15점80점
26점하위 7.9%26점하위 9.9%26점하위 10.5%
5년 실질 CAGR
−7.03%+3.48%−11.12%+1.78%−7.84%+6.29%
−6.78%하위 5.5%−6.78%하위 8.2%−6.78%하위 3.6%
전고점 대비
−50.8%−11.4%−51.9%−8.8%−49.0%+20.0%
−50.8%하위 3%−50.8%하위 3.1%−50.8%하위 1.1%
세대수
48세대2,708세대36세대2,073세대42세대1,996세대
3,100세대상위 1.1%3,100세대상위 1% 이내3,100세대상위 1% 이내
이 단지비교군 중앙값

송도동 비교군 89개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 42.7%, 입지점수 하위 7.9%입니다.
최근 5년 실질은 −6.78%(하위 5.5%)입니다.
전고점 대비는 −50.8%(하위 3%)입니다.인천시 비교군 1,431개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 5.4%, 입지점수 하위 9.9%입니다.
최근 5년 실질은 −6.78%(하위 8.2%)입니다.
전고점 대비는 −50.8%(하위 3.1%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 39.2%, 입지점수 하위 10.5%입니다.
최근 5년 실질은 −6.78%(하위 3.6%)입니다.
전고점 대비는 −50.8%(하위 1.1%)입니다.

08 · QUADRANT

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 26/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 2,074만 원은 수도권 상위 34%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 3개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

09 · ALTERNATIVES

유사 단지와 가격 순위 — 송도동 89개 중 68위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 송도동 비교군 89개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(68위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

해모로월드뷰연수구 · 송도동34평 7.2억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 57/100송도웰카운티1단지연수구 · 송도동35평 7.38억가격대 유사 · 입지 56/100연수서해그랑블에듀파크연수구 · 동춘동34평 5.77억이 단지보다 25% 저렴 · 입지 32/100
66위송도SKVIEW2019년 · 2,100세대7.17억전용 85㎡
67위송도웰카운티2단지2007년 · 798세대7.1억전용 85㎡
68위더샵송도마리나베이2020년 · 3,100세대7.05억전용 85㎡
69위힐스테이트레이크송도2차2020년 · 889세대6.84억전용 85㎡
70위e편한세상송도2018년 · 2,708세대6.73억전용 84㎡
송도 아파트, 어디가 좋을까
REGION REPORT

송도 아파트, 어디가 좋을까

이 단지가 속한 8공구 분석이 이 리포트에 있습니다.
송도국제도시 8개 공구를 입지 대비 가격으로 하나씩 뜿어봤습니다.

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이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계

사용 가이드

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