더샵송도프라임뷰25BL AI 종합 분석
더샵송도프라임뷰25BL는 인천 연수구 송도동에 위치한 2021년 준공 신축 아파트입니다.
164세대 5개 동 규모이며 포스코건설이 시공했습니다.
Realdex 지수 60점(수도권 상위 27%), 입지점수 29점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
주거여건 부문은 수도권 상위권입니다(주차 여유 · 동 간격 넓음 · 신축).
도보권에 지하철역이 없습니다.
가장 가까운 역은 인천대입구역(인천 1호선)이라, 도보 이용은 어렵고 버스·차량 연계가 필요합니다.
지하철을 이용하면 송도 방면으로 이어집니다.
반경 15km 안의 주요 고용처는 삼성바이오로직스 (송도)(약 5,455명), 포스코이앤씨 (송도)(약 6,000명), 남동공단 1단지(약 18,000명)입니다.
입지점수 29점 · 국평 3.3㎡당 2,680만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교통이 수도권 상위 100%로 가장 처집니다.
입지점수 29점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2021년 준공된 신축, 호수 인접 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
반경 3.5km에 7개 단지 약 2,266세대가 2028·2029·2030년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.
입지 29점입니다.
입지 구성
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 5/7)
업무지구 통근
3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다
지하철 통근 — 업무지구 9곳
평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어
3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.
항목별 입지 분석
- 1.1km인천대입구역인천 1호선
도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 인천대입구역이며 1.1km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.
- 866m코스트코코리아 송도점
- 생활편의
- 292m지에스25마스터뷰
- 295m올잇마켓송도
코스트코코리아 송도점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 1곳(올잇마켓송도 295m)으로 제한적입니다.
- 503m초인천예송초등학교배정
- 89m중인천예송중학교
- 366m고인천과학예술영재학교영재학교
배정 초등학교는 인천예송초등학교입니다.
중·고등학교는 인천예송중학교(89m), 인천과학예술영재학교(366m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 2곳이 있습니다 — 학원 수는 적은 편.
구성은 입시·교과 1곳 · 외국어 1곳입니다.
- 호수 수변수변
- 747m송도워터프런트공원
호수 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 1곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 6%로 다소 적은 편입니다.
도보권 의료·생활 공공시설은 확인되지 않았습니다.
- 준공연도2021년
- 세대당 주차1.98대
- 건폐율16% · 개방감 좋음
- 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
- 경사0.0% · 평지
2021년 준공된 신축, 세대당 주차 1.98대로 여유로운 편, 건폐율 16%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.
매매가격 추이
최다거래 평형(전용 108㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산
실질 −10.9%
관측 구간 2.3년(2024.03~2026.07) 동안 가격표(명목)는 −6.3% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −10.9% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 5.1% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +4.6%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 인천시 평균 −2.3% · 서울 평균 +11.3%이었습니다.
인천시 평균보다 8.6%p 낮습니다.
서울 평균보다 22.2%p 낮습니다.
전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 5건 · 세대수 대비 3.0%
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2022.03~2026.07 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.07 | 10.49억 | 3,222 |
| 2026.06 | 11.8억 | 3,625 |
| 2026.02 | 11.99억 | 3,683 |
| 2026.02 | 11.25억 | 3,456 |
| 2025.09 | 10.3억 | 3,164 |
| 2024.09 | 11.25억 | 3,456 |
| 2024.09 | 11.25억 | 3,456 |
| 2024.04 | 11.2억 | 3,440 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2025.10 | 12.3억 | 3,355 |
| 2025.02 | 11억 | 3,000 |
| 2024.09 | 11.5억 | 3,137 |
| 2024.04 | 13.7억 | 3,737 |
| 2024.03 | 12.67억 | 3,456 |
| 2024.02 | 12억 | 3,273 |
| 2022.04 | 9.4억 | 2,564 |
| 2022.03 | 9억 | 2,455 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2024.06 | 20억 | 4,562 |
전용면적별 시세 요약
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 107.60㎡43평 43평107.60㎡ | 10.49억 | 2026.07 | 11건 | 하위 4% 부족 |
| 121.20㎡48평 48평121.20㎡ | 12.3억 | 2025.10 | 8건 | 하위 1% 부족 |
| 144.90㎡57평 57평144.90㎡ | 20억 | 2024.06 | 1건 | 비교군 부족 |
비교군 내 위치
같은 지표를 송도동 · 인천시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
송도동 비교군 89개 단지인천시 비교군 1,431개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
송도동 비교군 89개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 16.9%, 입지점수 하위 9%입니다.
최근 5년 실질은 +3.45%(상위 4.1%)입니다.인천시 비교군 1,431개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 1%, 입지점수 하위 15.3%입니다.
최근 5년 실질은 +3.45%(상위 1.1%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 26.2%, 입지점수 하위 14.6%입니다.
최근 5년 실질은 +3.45%(상위 7.3%)입니다.
입지 대비 가격 — 4분면
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 29/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 2,680만 원은 수도권 상위 22%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
유사 단지와 가격 순위 — 송도동 89개 중 4위
위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 송도동 비교군 89개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(4위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
이어서 보기
송도 아파트, 어디가 좋을까
이 단지가 속한 3공구 분석이 이 리포트에 있습니다.
송도국제도시 8개 공구를 입지 대비 가격으로 하나씩 뜿어봤습니다.
이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계