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장미3

서울 송파구 신천동
노후 1984120세대 · 13개 동초소형 단지누적 거래 35건
전용 134.2㎡ 시세
39.25억최근 2건 평균 · 26.06~07
2021~22 고점 대비 +17.0%저점 대비 +53.4%
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요약

  • 역잠실나루역 3번 출구까지 도보 189m
  • 통근강남 18분 · 시청 32분 · 여의도 36분지하철
  • 학교배정 잠동초 도보 286m
  • 가격3.3㎡당 7,642만원 · 송파구 상위 10%

시세 흐름전용 135㎡ · 월별 중위 실거래가

0억10억20억30억40억50억2016.042020202220242026
시세 자세히 보기
Realdex 지수92/100
수도권 평균 47.8 · 상위 1% 이내 · 최상위권
입지점수83/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 1%
실질 CAGR 등급A10년 S5년
10년 실질 최상위권(상위 4.8%) · 최근 5년은 강세
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 83점

교통·학군·생활 인프라가 두루 뛰어나 실거주 만족도가 매우 높습니다.

투자10년 A

10년 실질 연 +8.4%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 4.8%). 최근 5년(연 +6.2%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합최상위권

입지는 수도권 상위 1.1%이고, 10년 실질 수익률은 연 +8.4%로 송파구 상위 26.4%였습니다.
같은 40~43억대·50평대+ 단지와 견줘도 입지가 상위 17.6%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
39.25억실질 신고가
53평형 · 전용 134.2㎡
2건 평균 · 26.06~07
같은 가격대 입지 상위 18%
'23'26실질 신고가

단지 정보

사용승인1979년 1월
최고 층수14층
난방 / 복도지역난방 · 혼합식
시공라이프주택개발

입지

입지 종합

입지점수 83 /100
교통28/30상업20/20교육13/20공원·문화15/15의료·생활8/8
이 단지신천동 평균송파구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

신천동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만송파구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 28/30

잠실나루역 3번 출구까지 도보 189m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 잠실나루역 3번 출구까지 189m입니다.
도보 1km 안에 잠실역(471m), 몽촌토성역(777m)도 있습니다.
배정 초등학교인 잠동초까지는 도보 286m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통28/30
  • 281m잠실나루역2호선
  • 609m잠실역2호선8호선
  • 2.0km동서울종합터미널터미널

가장 가까운 역은 잠실나루역(281m)이며, 지하철 2개 노선(2호선·8호선)을 이용할 수 있습니다.
동서울종합터미널 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남18분환승 없음도보 7분 잠실역 › 2호선 강남역
시청32분환승 없음도보 4분 잠실나루역 › 2호선 시청역
여의도36분환승 1회도보 7분 잠실역 › 2호선 종합운동장역 › 9호선급행 여의도역
잠실6분경로 미상

지하철 통근 — 업무지구 19곳

강남18분환승 없음도보 7분 잠실역 › 2호선 강남역
시청32분환승 없음도보 4분 잠실나루역 › 2호선 시청역
여의도36분환승 1회도보 7분 잠실역 › 2호선 종합운동장역 › 9호선급행 여의도역
잠실6분경로 미상
삼성12분환승 없음도보 7분 잠실역 › 2호선 삼성역
성수13분환승 없음도보 4분 잠실나루역 › 2호선 성수역
선릉14분환승 없음도보 7분 잠실역 › 2호선 선릉역
문정14분환승 없음도보 7분 잠실역 › 8호선 문정역
역삼17분환승 없음도보 7분 잠실역 › 2호선 역삼역
을지로입구30분환승 없음도보 4분 잠실나루역 › 2호선 을지로입구역
서울역34분환승 1회도보 4분 잠실나루역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 4호선 서울역
광화문34분환승 1회도보 4분 잠실나루역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 광화문역
종각36분환승 1회도보 4분 잠실나루역 › 2호선 신설동역 › 1호선 종각역
판교36분환승 1회도보 7분 잠실역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
구로디지털단지42분환승 없음도보 7분 잠실역 › 2호선 구로디지털단지역
상암DMC50분환승 2회도보 4분 잠실나루역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 4호선 서울역 › 공항철도 디지털미디어시티역
마곡51분환승 1회도보 7분 잠실역 › 2호선 종합운동장역 › 9호선급행 마곡나루역
가산디지털단지52분환승 1회도보 7분 잠실역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
인천공항97분환승 2회도보 7분 잠실역 › 8호선 석촌역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 28/30

도보 500m 안 버스 정류장 13곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 8곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 2곳입니다(노선 3302, 1112, 1117, 1650, 5600, 5700 등).
도보 500m 안 정류장에는 중앙차로 정류장 1곳, 마을버스만 정차하는 정류장 4곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 잠실나루역·더샵스타리버, 장미아파트, 잠실파크리오·잠실르엘입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 13/20

배정 잠동초 도보 286m도보 750m 안에 학원 61곳, 어린이집 23곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육13/20
  • 288m초서울잠동초등학교배정
  • 320m중잠실중학교
  • 601m고잠실고등학교

배정 초등학교는 서울잠동초등학교입니다.
중·고등학교는 잠실중학교(320m), 잠실고등학교(601m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 70곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 65곳 · 외국어 5곳입니다.

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생활 편의상업 20/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 48곳 · 마트·슈퍼 5곳가장 가까운 산부인과는 김성희마리안산부인과의원, 내과는 연세샘유영상의학과의원, 소아과는 키즈위즈 소아청소년과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 17곳, 내과 23곳, 산부인과 8곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 서울아산병원, 강철병원입니다.
대형상업은 홈플러스 잠실점, 롯데월드타워&롯데월드몰입니다.
주민센터는 잠실6동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업20/20
  • 218m홈플러스(주)잠실점
  • 569m롯데월드타워&롯데월드몰
  • 899m롯데백화점 잠실점
  • 생활편의
  • 77m베스킨라빈스써티원아이스크림잠실나루역점
  • 77m씨유성내역점
  • 84m뚜레쥬르잠실 푸르지오점
  • 104m스타벅스 잠실푸르지오월드점

홈플러스(주)잠실점 등 대형 상업시설 3곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 롯데슈퍼 성내점 311m · 지에스 더프레시 잠실장미점 353m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활8/8
  • 1.1km서울아산병원대학병원
  • 93m김성희마리안산부인과의원산부인과
  • 159m연세샘유영상의학과의원내과
  • 311m키즈위즈 소아청소년과의원소아과
  • 220m잠실6동 주민센터
  • 235m서울장미아파트우편취급국
  • 225m소사국민체육센터

서울아산병원(1.1km) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 38곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 9곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 12%가 숲·공원세부 구성은 숲 1%, 공원 11%, 물 3%입니다.
한강에 인접한 수변 단지입니다.
가까운 공원은 광나루한강공원, 잠실6동공원, 새내근린공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 한강 수변수변
  • 650m광나루한강공원랜드마크
  • 51m장미마을마당
  • 157m잠실6동공원
  • 569m롯데시네마 월드타워(제21관)영화관
  • 569m롯데콘서트홀공연장

한강 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 10곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 12%로 다소 적은 편입니다.

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주변 환경주거여건 -1/7

1km 안 기피시설 없음 · 파출소 716m · 119안전센터 2.6km가장 가까운 경찰 시설은 신천파출소(직선거리 716m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 가락119안전센터(직선거리 2.6km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 26곳, 숙박업소 19곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-1/7
  • 준공연도1984년
  • 유흥·숙박600m 17곳 · 보통
  • 경사0.9% · 평지

1984년 준공(42년 차)의 구축입니다.

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소음주거여건 -1/7

2호선 고가 16m단지 경계 300m 안에 큰길은 없습니다.
철도는 2호선 고가(16m), 2호선 지상 구간(290m)입니다.
단지는 서울공항 활주로 연장선(이착륙 방향)에서 직선거리 1.2km 떨어져 있으며, 활주로 끝에서 6.3km 떨어진 지점입니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 134㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2017.05
14억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.07
40.51억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +189.3%
실질 +135.6%
10년 추이10년 실질 등급 A명목실질(2017.05 시점 가치)서울 평균송파구 평균
20.3억28.0억35.7억43.3억201820202022202420262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +17.0%

관측 구간 9.2년(2017.05~2026.07) 동안 가격표(명목)는 +189.3% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +135.6% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 22.8% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +135.6%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +53.7%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 송파구 평균 +128.7% · 서울 평균 +73.4%이었습니다.
송파구 평균보다 6.9%p 높습니다.
서울 평균보다 62.2%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +17.0% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +8.44%). 위 그래프가 그린 관측 구간(9.2년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 3.2년5년 실질 등급 S명목실질(2023.05 시점 가치)서울 평균송파구 평균
27.7억32.9억38.1억43.3억2024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +17.0%

관측 구간 3.2년(2023.05~2026.07) 동안 가격표(명목)는 +65.3% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +53.4% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 7.8% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +53.4%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +11.9%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 송파구 평균 +31.7% · 서울 평균 +6.2%이었습니다.
송파구 평균보다 21.7%p 높습니다.
서울 평균보다 47.2%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +17.0% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +6.21%). 위 그래프가 그린 관측 구간(3.2년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 우수해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

입지점수 83점으로 입지가 상위권이라, 가격이 높은 것은 입지 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.
여기에 한강 인접 요인이 더해져 있습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

7'173'186'194'204'210'222'232'242'252'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 3.3건이 거래됐습니다.
세대수(120세대) 대비 연 2.8%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(7건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 2건 · 세대수 대비 1.7%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.04~2026.07 전체 기간

134.20㎡53평 공급 기준 53평134.20㎡최근 12개월 2건역대 최고 40.5억 2026.07누적 35건 2016.04~2026.07
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0740.5억9,979
2026.0638억9,363
2025.0535억8,624
2025.0435억8,624
2024.1231.95억7,872
2024.0727.45억6,763
2023.0826.1억6,431
2023.0524.5억6,036

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 신천동 · 송파구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

신천동 비교군 12개 단지송파구 비교군 190개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
3,333만11,404만1,991만10,286만426만8,029만
7,642만5위/127,642만상위 10%7,642만상위 2.4%
입지점수
71점89점34점83점15점79점
83점3위/1283점상위 2.1%83점상위 1.1%
10년 실질 CAGR
+4.06%+10.43%+0.63%+10.56%−3.89%+9.47%
+8.44%5위/10+8.44%상위 26.4%+8.44%상위 4.8%
5년 실질 CAGR
+3.55%+7.89%−5.54%+8.69%−8.04%+6.30%
+6.21%3위/10+6.21%상위 6.2%+6.21%상위 2.1%
전고점 대비
−7.9%+30.4%−27.5%+36.2%−48.9%+20.2%
+17.0%4위/8+17.0%상위 20.6%+17.0%상위 2.8%
세대수
55세대6,864세대52세대5,562세대44세대1,996세대
120세대9위/11120세대하위 23.4%120세대하위 18.9%
이 단지비교군 중앙값

신천동 비교군 12개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 5위, 10년 실질 CAGR 5위, 입지점수 3위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(3위)가 10년 실질 CAGR 순위(5위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +6.21%(3위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 +17.0%(4위)입니다.송파구 비교군 190개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 10%, 10년 실질 CAGR 상위 26.4%, 입지점수 상위 2.1%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 2.1%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 26.4%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +6.21%(상위 6.2%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 +17.0%(상위 20.6%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 2.4%, 10년 실질 CAGR 상위 4.8%, 입지점수 상위 1.1%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(상위 1.1%)와 10년 실질 CAGR 순위(상위 4.8%)가 비슷한 위치입니다.
최근 5년 실질도 +6.21%(상위 2.1%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +17.0%(상위 2.8%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 4.3%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%송파구275개 단지상위 17.5%중앙 +5.9% · 평균 +6.0%중앙 +5.9%신천동10개 단지상위 50%중앙 +8.2% · 평균 +7.8%중앙 +8.2%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +8.44% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 4.8% · 송파구에서 상위 26.4% · 신천동에서 상위 50%입니다.
신천동 안에서의 위치(상위 50%)가 송파구 전체(상위 26.4%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 신천동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 83/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 7,642만 원은 수도권 상위 2%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 신천동 12곳 중 시세 1위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 신천동 비교군 12개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(1위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

파크리오송파구 · 신천동57평 36.5억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 89/100트리지움송파구 · 잠실동59평 41.5억이 단지보다 2% 비쌈 · 입지 86/100레이크팰리스송파구 · 잠실동53평 38억이 단지보다 6% 저렴 · 입지 81/100
1위장미31984년 · 120세대39.25억전용 134㎡
2위잠실르엘2025년 · 1,865세대34.21억전용 74㎡
3위장미11979년33.5억전용 82㎡
4위장미21979년 · 1,422세대32.7억전용 82㎡
5위롯데캐슬골드2005년 · 400세대31.2억전용 167㎡

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