힐스테이트송도더스카이 AI 종합 분석
힐스테이트송도더스카이는 인천 연수구 송도동에 위치한 2024년 준공 신축 아파트입니다.
1,205세대 10개 동 규모이며 현대건설이 시공했습니다.
Realdex 지수 40점(수도권 하위 35%), 입지점수 40점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
주거여건 · 공원·문화 부문은 수도권 상위권입니다(주차 여유 · 신축 / 호수·바다 인접 · 대표 공원).
교통 면에서는 송도 바이오·국제업무단지(약 1.9만 명)가 지하철 6분 거리로, 이 일대 통근 수요의 중심입니다.
남동국가산업단지(약 8.4만 명)도 같은 생활권에 있습니다.
서울 3대 업무지구는 지하철 기준 강남 97분 · 시청 92분 · 여의도 75분으로 멀어, 도심 출퇴근보다는 직주근접 수요가 강한 지역입니다.
3대 업무지구 가운데 가장 가까운 곳도 지하철로 75분입니다.
도심 방면은 시청 92분·광화문 92분으로 두 곳 모두 비슷합니다.
3대 업무지구 밖으로는 30분 이내 송도 입니다.
입지점수 40점 · 국평 3.3㎡당 3,493만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교육이 수도권 상위 99%로 가장 처집니다.
입지점수 40점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2024년 준공된 신축, 호수·바다 인접 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
반경 3.5km에 7개 단지 약 2,266세대가 2028·2029·2030년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.
입지 구성
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 4/7)
업무지구 통근
3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다
지하철 통근 — 업무지구 15곳
평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어
3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.
항목별 입지 분석
- 232m국제업무지구역인천 1호선
가장 가까운 역은 국제업무지구역(232m)이며, 지하철 1개 노선(인천 1호선)을 이용할 수 있습니다.
- 905mNC백화점 송도커낼점
- 1.3km코스트코코리아 송도점
- 생활편의
- 3m지에스더프레시 송도더스카이
- 4m파리바게뜨송도더스카이점
- 4m맘스터치송도국제업무지구역점
- 105m배스킨라빈스송도더스카이점
NC백화점 송도커낼점 등 대형 상업시설 2곳이 가깝습니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(지에스더프레시 송도더스카이 3m)으로 제한적입니다.
- 959m초인천연송초등학교배정
- 1.2km중인천현송중학교
배정 초등학교는 인천연송초등학교입니다.
중·고등학교는 인천현송중학교(1.2km)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 15곳이 있습니다 — 기본 수요는 채우는 수준.
구성은 입시·교과 10곳 · 외국어 5곳입니다.
- 호수·해안 수변수변
- 365m송도달빛축제 공원랜드마크
- 730m송도 센트럴파크랜드마크
- 258m송도 제33호 근린공원수변
- 475m아라 공원수변
호수·해안 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 5곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 17%로 보통 수준의 편입니다.
- 3m송도탑내과의원내과
- 570m의료법인 루가의료재단 지안의원산부인과
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 5곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 3곳이 있어 선택지는 많지 않습니다.
- 준공연도2024년
- 세대당 주차2.01대
- 건폐율35.3% · 다소 조밀
- 유흥·숙박600m 18곳 · 보통
- 경사0.0% · 평지
2024년 준공된 신축, 세대당 주차 2.01대로 여유로운 편, 건폐율 35.3%로 다소 조밀한 편입니다.
매매가격 추이
최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산
10년·5년 수익률을 산출할 만큼 실거래가 쌓이지 않았습니다.
거래가 누적되면 자동으로 표시됩니다.
전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 28건 · 세대수 대비 2.3%
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2025.04~2026.09 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.08 | 12.45억 | 4,848 |
| 2026.07 | 12.8억 | 4,984 |
| 2026.06 | 11.8억 | 4,595 |
| 2026.06 | 12.8억 | 4,985 |
| 2026.05 | 11.95억 | 4,654 |
| 2026.05 | 11.25억 | 4,381 |
| 2026.04 | 11.2억 | 4,362 |
| 2026.04 | 13.6억 | 5,295 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.07 | 14억 | 4,498 |
| 2026.07 | 14억 | 4,498 |
| 2025.12 | 14.6억 | 4,690 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.09 | 17억 | 4,672 |
| 2026.08 | 18.8억 | 5,167 |
| 2026.08 | 19.7억 | 5,414 |
| 2026.06 | 17.15억 | 4,713 |
| 2026.06 | 18.2억 | 5,002 |
| 2026.02 | 19억 | 5,222 |
| 2026.01 | 18.5억 | 5,084 |
| 2025.12 | 15억 | 4,122 |
전용면적별 시세 요약
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 84.90㎡34평 34평84.90㎡ | 12.45억 | 2026.08 | 18건 | 하위 14% 부족 |
| 102.90㎡41평 41평102.90㎡ | 14억 | 2026.07 | 3건 | 하위 11% 부족 |
| 120.30㎡47평 47평120.30㎡ | 17억 | 2026.09 | 11건 | 하위 13% 부족 |
비교군 내 위치
같은 지표를 송도동 · 인천시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
송도동 비교군 89개 단지인천시 비교군 1,431개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
송도동 비교군 89개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 3.4%, 입지점수 하위 25.8%입니다.인천시 비교군 1,431개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 1% 이내, 입지점수 하위 48.6%입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 17.3%, 입지점수 하위 40.8%입니다.
입지 대비 가격 — 4분면
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 40/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 3,493만 원은 수도권 상위 13%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 3개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
유사 단지와 가격 순위 — 송도동 89개 중 3위
위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 송도동 비교군 89개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(3위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
이어서 보기
송도 아파트, 어디가 좋을까
이 단지가 속한 1공구 분석이 이 리포트에 있습니다.
송도국제도시 8개 공구를 입지 대비 가격으로 하나씩 뜿어봤습니다.
이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계