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제창그로힐

서울 관악구 봉천동
구축 200585세대 · 1개 동초소형 단지중밀·보통누적 거래 27건
전용 81.9㎡ 시세
7.05억최근 3건 중앙값 · 25.11~26.01
2021~22 고점 대비 −16.2%저점 대비 +9.7%
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요약

  • 역낙성대역 1번 출구까지 도보 390m
  • 통근강남 19분 · 시청 34분 · 여의도 30분지하철
  • 학교배정 인헌초 도보 774m
  • 가격3.3㎡당 2,136만원 · 관악구 하위 32.5%
  • 개발인근 사당5 재건축(사업시행인가) 진행 중

시세 흐름전용 81㎡ · 월별 중위 실거래가

3억4억5억6억7억8억201620182020202220242026최고 7.4억 (2021.08)
시세 자세히 보기
Realdex 지수42/100
수도권 평균 47.8 · 수도권 하위 40% · 중간
입지점수43/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 하위 47%
실질 CAGR 등급B10년 D5년
10년 실질 중간(상위 41.2%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 43점

일부 인프라가 부족하지만 실거주는 가능한 수준입니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +3.5%로 장기적으로는 또래 상위권이었으나, 최근 5년(연 -3.6%)은 또래 대비 부진했습니다. 또 85세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 27건(연 2.5건)으로 적어 환금성도 제한적이었습니다.

종합중간

입지는 수도권 하위 49%이고, 10년 실질 수익률은 연 +3.5%로 관악구 하위 46.3%였습니다.
같은 7억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 37%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
7.05억국평
33평형 · 전용 81.9㎡
3건 중앙값 · 25.11~26.01
같은 가격대 입지 상위 63%
'22'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인2005년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 43 /100
교통10/30상업10/20교육9/20공원·문화9/15의료·생활7/8
이 단지봉천동 평균관악구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

봉천동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만관악구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 10/30

낙성대역 1번 출구까지 도보 390m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 낙성대역 1번 출구까지 390m입니다.
배정 초등학교인 인헌초까지는 도보 774m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통10/30
  • 481m낙성대역2호선

가장 가까운 역은 낙성대역(481m)이며, 지하철 1개 노선(2호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남19분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 강남역
시청34분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도30분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 신림역 › 신림선 샛강역 › 9호선 여의도역
구로디지털단지17분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 구로디지털단지역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남19분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 강남역
시청34분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도30분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 신림역 › 신림선 샛강역 › 9호선 여의도역
구로디지털단지17분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 구로디지털단지역
역삼21분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 역삼역
선릉23분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 선릉역
삼성25분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 삼성역
서울역26분환승 1회도보 7분 낙성대역 › 2호선 사당역 › 4호선 서울역
가산디지털단지27분환승 1회도보 7분 낙성대역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
잠실31분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 잠실역
판교35분환승 1회도보 7분 낙성대역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
종각37분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구38분환승 3회도보 7분 낙성대역 › 2호선 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
성수40분환승 없음도보 7분 낙성대역 › 2호선 성수역
광화문41분환승 3회도보 7분 낙성대역 › 2호선 사당역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 5호선 광화문역
마곡42분환승 1회도보 7분 낙성대역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC42분환승 1회도보 7분 낙성대역 › 2호선 합정역 › 6호선 디지털미디어시티역
문정43분환승 1회도보 7분 낙성대역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
송도83분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 신도림역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역
인천공항87분환승 2회도보 7분 낙성대역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 10/30

도보 500m 안 버스 정류장 11곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 4곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 7곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 인헌연세약국, 인헌중고·서울미술고, 인헌시장입구입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 9/20

배정 인헌초 도보 774m도보 750m 안에 학원 32곳, 어린이집 7곳, 유치원 3곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육9/20
  • 788m초서울인헌초등학교배정
  • 352m중인헌중학교
  • 198m고서울미술고등학교

배정 초등학교는 서울인헌초등학교입니다.
중·고등학교는 인헌중학교(352m), 서울미술고등학교(198m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 58곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 54곳 · 외국어 2곳 · 자격·고시 2곳입니다.

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생활 편의상업 10/20의료·생활 7/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 36곳 · 마트·슈퍼 3곳가장 가까운 내과는 한솔내과의원, 소아과는 인헌제일가정의원, 산부인과는 엘산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 12곳, 내과 20곳, 산부인과 4곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 사랑의병원, 낭만병원입니다.
대형상업은 홈플러스 서울남현점입니다.
주민센터는 사당4동주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업10/20
  • 1.3km홈플러스 서울남현점
  • 생활편의
  • 204m씨유낙성인헌점
  • 214m다이소 낙성대점
  • 253m올리브영 낙성대인헌점
  • 276m인헌마트

홈플러스 서울남현점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 인헌마트 276m · 새암유통주 294m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활7/8
  • 1.2km사랑의병원응급실
  • 188m한솔내과의원내과
  • 270m인헌제일가정의원소아과
  • 451m엘산부인과의원산부인과
  • 464m신현빌딩석사경희태권도체육관
  • 364m봉천11치안센터

응급실을 갖춘 사랑의병원(1.2km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 27곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 10곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 20%가 숲·공원세부 구성은 숲 20%, 공원 거의 없음입니다.
가까운 공원은 밤골어린이공원, 원당어린이공원, 교체어린이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 232m밤골어린이공원
  • 462m원당어린이공원
  • 624m사당4동문고도서관
  • 1.3km김상건 민족 예술단공연장

반경 내 공원이 9곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 20%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 -2/7

1km 안 기피시설 없음 · 치안센터 316m · 소방서 1.4km가장 가까운 경찰 시설은 봉천11치안센터(직선거리 316m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 관악소방서(직선거리 1.4km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 2곳이 있으며, 숙박업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-2/7
  • 준공연도2005년
  • 건폐율42.5% · 다소 조밀
  • 유흥·숙박600m 2곳 · 적음
  • 경사9.3% · 다소 가파름

2005년 준공(21년 차)의 구축, 건폐율 42.5%로 다소 조밀한 편입니다.
다만 단지 경사(9.3%)는 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -2/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 82㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021.08~22 실질 전고점

2017.02
3.95억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.01
7.22억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +82.7%
실질 +51.1%
10년 추이10년 실질 등급 B명목실질(2017.02 시점 가치)서울 평균관악구 평균
4.8억6.0억7.2억8.3억201820202022202420262021.08~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −16.2%

관측 구간 8.9년(2017.02~2026.01) 동안 가격표(명목)는 +82.7% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +51.1% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 20.9% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +51.1%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +31.6%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 관악구 평균 +56.0% · 서울 평균 +83.7%이었습니다.
관악구 평균보다 4.9%p 낮습니다.
서울 평균보다 32.6%p 낮습니다.
2021.08~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −16.2% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.46%). 위 그래프가 그린 관측 구간(8.9년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 3.8년5년 실질 등급 D명목실질(2022.03 시점 가치)서울 평균관악구 평균
6.2억6.9억7.6억8.3억20232024202520262021.08~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −16.2%

관측 구간 3.8년(2022.03~2026.01) 동안 가격표(명목)는 −1.8% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −11.7% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 11.2% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +9.9%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 관악구 평균 +1.1% · 서울 평균 −1.1%이었습니다.
관악구 평균보다 12.8%p 낮습니다.
서울 평균보다 10.6%p 낮습니다.
2021.08~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −16.2% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −3.57%). 위 그래프가 그린 관측 구간(3.8년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

입지점수 43점 · 국평 3.3㎡당 2,136만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 주거여건이 수도권 상위 89%로 가장 처집니다.

입지점수 43점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

1'174'184'193'201'211'220'231'243'252'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 2건이 거래됐습니다.
세대수(85세대) 대비 연 2.4%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2018년(4건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 3건 · 세대수 대비 3.5%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.01 전체 기간

81.90㎡33평 공급 기준 33평81.90㎡최근 12개월 3건역대 최고 7.5억 2021.08누적 27건 2016.01~2026.01
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.017.05억2,847
2026.017.38억2,979
2025.116.5억2,638
2025.096.7억2,704
2024.047.16억2,905
2022.037.35억2,967
2021.087.5억3,027
2020.086.7억2,704

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 봉천동 · 관악구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

봉천동 비교군 56개 단지관악구 비교군 117개 단지수도권 비교군 10,968개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,476만4,529만1,441만4,529만426만8,029만
2,136만하위 10.7%2,136만하위 32.5%2,136만상위 39%
입지점수
25점64점25점64점15점79점
43점하위 26.8%43점하위 38.5%43점하위 49%
10년 실질 CAGR
−2.59%+7.70%−3.25%+7.34%−3.89%+9.47%
+3.46%하위 37.3%+3.46%하위 46.3%+3.46%상위 41.2%
5년 실질 CAGR
−4.51%+2.75%−6.48%+1.77%−8.04%+6.30%
−3.57%하위 20.4%−3.57%하위 31.3%−3.57%하위 24.5%
전고점 대비
−35.1%+1.7%−42.3%+0.9%−48.9%+20.2%
−16.2%30위/44−16.2%상위 46.2%−16.2%상위 36.2%
세대수
35세대2,105세대35세대2,105세대44세대1,996세대
85세대하위 21.4%85세대하위 19%85세대하위 10.2%
이 단지비교군 중앙값

봉천동 비교군 56개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 10.7%, 10년 실질 CAGR 하위 37.3%, 입지점수 하위 26.8%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 37.3%)가 입지 순위(하위 26.8%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.57%(하위 20.4%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −16.2%(하위 34.1%)입니다.관악구 비교군 117개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 32.5%, 10년 실질 CAGR 하위 46.3%, 입지점수 하위 38.5%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 46.3%)가 입지 순위(하위 38.5%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.57%(하위 31.3%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −16.2%(상위 46.2%)입니다.수도권 비교군 10,968개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 39%, 10년 실질 CAGR 상위 41.2%, 입지점수 하위 49%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 41.2%)가 입지 순위(하위 49%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.57%(하위 24.5%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −16.2%(상위 36.2%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 41.2%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%관악구185개 단지상위 43.2%중앙 +3.2% · 평균 +2.9%중앙 +3.2%봉천동51개 단지하위 37.3%중앙 +3.9% · 평균 +3.6%중앙 +3.9%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +3.46% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 41.2% · 관악구에서 하위 46.3% · 봉천동에서 하위 37.3%입니다.
봉천동 안에서의 위치(하위 37.3%)가 관악구 전체(하위 46.3%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 봉천동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 43/100은 수도권 평균(46.1)을 밑돕니다.
3.3㎡당 2,136만 원은 수도권 상위 35%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 봉천동 56곳 중 시세 38위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 봉천동 비교군 56개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(38위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

경원시티관악구 · 봉천동34평 7.2억이 단지보다 2% 비쌈 · 입지 56/100늘푸른3차관악구 · 봉천동34평 6.85억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 52/100동훈CDI관악구 · 신림동34평 7억이 단지보다 1% 저렴 · 입지 48/100
36위갑을1998년 · 95세대7.3억전용 81㎡
37위벽산타운II2003년 · 203세대7.3억전용 79㎡
38위제창그로힐2005년 · 85세대7.05억전용 82㎡
39위보라매우성1995년 · 82세대6.4억전용 59㎡
40위신봉1999년 · 277세대6.3억전용 60㎡

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