서초이에스에이3차는 서울 서초구 방배동에 위치한 2002년 준공 구축 아파트입니다.
86세대 1개 동 규모입니다.
Realdex 지수 72점(수도권 상위 13%), 입지점수 45점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
교육 부문은 수도권 상위권입니다(배정 초등학교 가까움).
교통 면에서는 3대 업무지구까지 지하철 소요시간이 강남 19분 · 시청 40분 · 여의도 34분입니다.
3대 업무지구가 모두 지하철 40분 안입니다.
다만 가장 가까운 곳(19분)과 가장 먼 곳(40분)의 차이가 21분이라, 출근 방향에 따라 소요시간은 꽤 다릅니다.
도심 방면은 시청 40분·광화문 48분으로 두 곳 모두 비슷합니다.
3대 업무지구 밖으로는 30분 이내 구로디지털단지 / 30~45분 판교 테크노밸리, 가산디지털단지, 성수, 문정 / 45분~1시간 상암 DMC, 광화문, 마곡 입니다.
입지점수 45점 · 국평 3.3㎡당 5,400만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 상업이 수도권 상위 95%로 가장 처집니다.
입지점수 45점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.
생활권 안에서는 방배삼익아파트 주택재건축 정비구역 재건축사업구역(분양), 방배 신동아아파트 재건축 정비사업 재건축사업구역(관리처분인가)가 진행 중입니다.
반경 3.5km에 4개 단지 약 714세대가 2027·2028·2029년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 0/7)
3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다
평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어
3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.
가장 가까운 역은 방배역(784m)이며, 지하철 1개 노선(2호선)을 이용할 수 있습니다.
서울남부터미널 등 광역 교통 거점도 인접합니다.
롯데마트 서초점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 유마트 403m · 선은유통 568m 등 3곳으로 일상 장보기는 무난합니다.
배정 초등학교는 서울신중초등학교입니다.
중·고등학교는 서초중학교(789m), 상문고등학교(199m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 89곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 82곳 · 외국어 4곳 · 자격·고시 3곳입니다.
반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 36%로 매우 풍부한 편입니다.
응급실을 갖춘 올바로병원(827m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 10곳이 있습니다.
2002년 준공(24년 차)의 구축, 건폐율 27.8%로 보통 수준입니다.
다만 단지 경사(9.5%)는 감점 요인입니다.
최다거래 평형(전용 59㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점
관측 구간 10년(2016.09~2026.05) 동안 가격표(명목)는 +137.7% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +90.8% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 24.6% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +90.8%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +46.9%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +100.6% · 서울 평균 +85.9%이었습니다.
서초구 평균보다 9.8%p 낮습니다.
서울 평균보다 4.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −0.6% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +5.45%).
관측 구간 4.4년(2021.12~2026.05) 동안 가격표(명목)는 +14.6% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −0.6% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 15.3% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +15.2%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +2.7% · 서울 평균 −8.3%이었습니다.
서초구 평균보다 3.3%p 낮습니다.
서울 평균보다 7.7%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −0.6% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.15%). 위 그래프가 그린 관측 구간(4.4년)은 그보다 짧습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.05 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.05 | 14.5억 | 8,069 |
| 2025.10 | 12.5억 | 6,956 |
| 2025.08 | 12.7억 | 7,067 |
| 2024.10 | 11.5억 | 6,400 |
| 2024.07 | 12.8억 | 7,123 |
| 2021.12 | 12.65억 | 7,040 |
| 2021.08 | 11.8억 | 6,567 |
| 2021.06 | 11.3억 | 6,288 |
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 59.40㎡25평 25평59.40㎡ | 14.5억 | 2026.05 | 38건 | 하위 10% 부족 |
같은 지표를 방배동 · 서초구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
방배동 비교군 44개 단지서초구 비교군 206개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
방배동 비교군 44개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 24위, 10년 실질 CAGR 32위, 입지점수 36위입니다.
이 비교군에서 입지 순위(36위)와 10년 실질 CAGR 순위(32위)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 +3.15%(18위)로 장기 성적과 온도차가 있습니다.
전고점 대비는 −0.6%(17위)입니다.서초구 비교군 206개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 38.3%, 10년 실질 CAGR 하위 31%, 입지점수 하위 15.5%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 31%)가 입지 순위(하위 15.5%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +3.15%(상위 45.9%)로 장기 성적과 온도차가 있습니다.
전고점 대비는 −0.6%(하위 38%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 6.6%, 10년 실질 CAGR 상위 19.4%, 입지점수 상위 46.1%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 19.4%)가 입지 순위(상위 46.1%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +3.15%(상위 8.1%)로 장기 성적과 온도차가 있습니다.
전고점 대비는 −0.6%(상위 14%)입니다.
작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지
이 단지의 10년 실질 CAGR은 +5.45% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 18.1% · 서초구에서 하위 47.8% · 방배동에서 하위 20.5%입니다.
방배동 안에서의 위치(하위 20.5%)가 서초구 전체(하위 47.8%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 방배동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 45/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 5,400만 원은 수도권 상위 5%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 방배동 비교군 44개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(39위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계