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디오수페리움2

서울 서초구 방배동
구축 200655세대 · 1개 동초소형 단지고밀·보통누적 거래 41건
국평 · 전용 85㎡ 시세
16억최근 3건 중앙값 · 25.11~26.01
2021~22 고점 대비 +1.6%저점 대비 +15.6%
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요약

  • 역이수역 3번 출구 단지 바로 앞
  • 통근강남 13분 · 시청 21분 · 여의도 15분지하철
  • 학교배정 방배초 도보 483m
  • 가격3.3㎡당 4,571만원 · 서초구 하위 25.4%
  • 개발인근 방배5 재건축(착공) 외 2곳 진행 중

시세 흐름전용 85㎡ · 월별 중위 실거래가

5억7.5억10억12.5억15억17.5억201620182020202220242026
시세 자세히 보기
Realdex 지수67/100
수도권 평균 47.8 · 상위 18% · 상위권
입지점수51/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 34%
실질 CAGR 등급A10년 C5년
10년 실질 상위권(상위 15.6%) · 최근 5년은 정체
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 51점

기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주에는 큰 무리가 없습니다.

투자10년 A

10년 실질 연 +6.0%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 15.6%). 최근 5년(연 -0.5%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 32.3%지만 서초구 안에서는 하위 22%이고, 10년 실질 수익률은 연 +6.0%로 서초구 하위 42.4%였습니다.
같은 16억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 28%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
8.2억
20평형 · 전용 45.3㎡
3건 중앙값 · 25.11~26.07
추이 데이터 부족
16억국평
35평형 · 전용 85㎡
3건 중앙값 · 25.11~26.01
같은 가격대 입지 상위 72%
'23'26전고점 상회

단지 정보

사용승인2006년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 51 /100
교통17/30상업9/20교육11/20공원·문화6/15의료·생활8/8
이 단지방배동 평균서초구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

방배동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만서초구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 17/30

이수역 3번 출구 단지 바로 앞단지 경계에서 실제 보행로를 따라 이수역 3번 출구까지 5m입니다.
도보 1km 안에 사당역(859m), 내방역(968m)도 있습니다.
배정 초등학교인 방배초까지는 도보 483m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통17/30
  • 65m이수역4호선7호선

가장 가까운 역은 이수역(65m)이며, 지하철 2개 노선(4호선·7호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남13분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청21분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도15분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
서울역14분환승 없음도보 0분 이수역 › 4호선 서울역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남13분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청21분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도15분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
서울역14분환승 없음도보 0분 이수역 › 4호선 서울역
역삼15분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
구로디지털단지17분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 구로디지털단지역
선릉19분환승 1회도보 0분 이수역 › 7호선 강남구청역 › 수인·분당선 선릉역
삼성21분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 삼성역
가산디지털단지21분환승 없음도보 0분 이수역 › 7호선 가산디지털단지역
성수23분환승 1회도보 0분 이수역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
종각25분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
잠실25분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역
을지로입구26분환승 2회도보 0분 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
판교27분환승 1회도보 0분 이수역 › 7호선 논현역 › 신분당선 판교역
상암DMC28분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 이촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
광화문28분환승 2회도보 0분 이수역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 5호선 광화문역
마곡32분환승 1회도보 0분 이수역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역
문정36분환승 2회도보 0분 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
인천공항77분환승 2회도보 0분 이수역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도79분환승 2회도보 0분 이수역 › 7호선 온수역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 17/30

도보 500m 안 버스 정류장 24곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 12곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 6곳입니다(노선 M6464, 5101, 7007-1).
도보 500m 안 정류장에는 중앙차로 정류장 5곳, 마을버스만 정차하는 정류장 12곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 이수역4번출구, 이수역, 이수역2번출구입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 11/20

배정 방배초 도보 483m도보 750m 안에 학원 140곳, 어린이집 13곳, 유치원 2곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육11/20
  • 411m초서울방배초등학교배정
  • 363m중서문여자중학교
  • 363m고서문여자고등학교

배정 초등학교는 서울방배초등학교입니다.
중·고등학교는 서문여자중학교(363m), 서문여자고등학교(363m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 192곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 184곳 · 외국어 8곳입니다.

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생활 편의상업 9/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 81곳 · 마트·슈퍼 8곳가장 가까운 내과는 권기익내과의원, 산부인과는 아이수산부인과의원, 소아과는 서울에스마취통증의학과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 25곳, 내과 45곳, 산부인과 11곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 낭만병원, 올바로병원입니다.
주민센터는 사당2동주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업9/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 39m파리바게뜨 이수역점
  • 41m스타벅스 이수역사거리점
  • 108m올리브영 방배이수점
  • 140m씨유방배디오빌

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 파리바게뜨 이수역점(39m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 농심슈퍼 209m · 이마트에브리데이 이수점 261m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 401m낭만병원응급실
  • 2m권기익내과의원내과
  • 2m아이수산부인과의원산부인과
  • 79m서울에스마취통증의학과의원소아과
  • 415m사당2동주민센터
  • 318m사당동우체국
  • 277m나의체육관

응급실을 갖춘 낭만병원(401m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 48곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 29곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 6/15

반경 800m 안 땅의 3%가 숲·공원세부 구성은 숲 1%, 공원 2%입니다.
가까운 공원은 햇님어린이공원, 가꿀어린이공원, 뒷벌공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화6/15
  • 417m햇님어린이공원
  • 487m가꿀어린이공원
  • 418m사당2동문고도서관
  • 172m메가박스(주) 이수지점 2관영화관

반경 내 공원이 6곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 3%로 거의 없는 편입니다.

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주변 환경주거여건 0/7

1km 안 기피시설 없음 · 경찰서 478m · 119안전센터 1.2km가장 가까운 경찰 시설은 서울 방배경찰서(직선거리 478m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 방배119안전센터(직선거리 1.2km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 27곳, 숙박업소 7곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건0/7
  • 준공연도2006년
  • 건폐율39.1% · 다소 조밀
  • 유흥·숙박600m 28곳 · 보통

2006년 준공(20년 차)의 구축, 건폐율 39.1%로 다소 조밀한 편입니다.

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소음주거여건 0/7

동작대로 13m · 서초대로 25m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 동작대로(13m), 서초대로(25m)입니다.
단지 경계 300m 안에 지상·고가 철도는 없습니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2016.10
6.98억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.01
16.11억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +130.7%
실질 +88.4%
10년 추이10년 실질 등급 A명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균서초구 평균
9.1억11.8억14.5억17.2억201720192021202320252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +1.6%

관측 구간 9.2년(2016.10~2026.01) 동안 가격표(명목)는 +130.7% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +88.4% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 22.5% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +88.4%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +42.3%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +94.2% · 서울 평균 +79.8%이었습니다.
서초구 평균보다 5.8%p 낮습니다.
서울 평균보다 8.6%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +1.6% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +6.04%). 위 그래프가 그린 관측 구간(9.2년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 2.4년명목실질(2023.08 시점 가치)서울 평균서초구 평균
13.0억14.4억15.8억17.2억2024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +1.6%

관측 구간 2.4년(2023.08~2026.01) 동안 가격표(명목)는 +21.5% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +15.6% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 5.1% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +15.6%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +5.9%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +2.4% · 서울 평균 +3.7%이었습니다.
서초구 평균보다 13.2%p 높습니다.
서울 평균보다 11.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +1.6% 수준입니다.

가격 성격

입지점수 51점 · 국평 3.3㎡당 4,571만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 공원·문화가 수도권 상위 82%로 가장 처집니다.

입지점수 51점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

8'175'184'192'201'210'221'230'245'253'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 2.9건이 거래됐습니다.
세대수(55세대) 대비 연 5.3%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(8건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 6건 · 세대수 대비 10.9%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.07 전체 기간

45.30㎡20평 공급 기준 20평45.30㎡최근 12개월 3건역대 최고 9억 2026.07누적 8건 2016.01~2026.07
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.079억6,562
2026.047.45억5,431
2025.118.2억5,978
2020.086.15억4,484
2020.076.5억4,739
2018.076억4,374
2018.045.99억4,367
2016.044.83억3,521
85.00㎡35평 공급 기준 35평85.00㎡최근 12개월 3건역대 최고 16.1억 2026.01누적 30건 2016.01~2026.07
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0116.1억6,263
2025.1215.1억5,874
2025.1116억6,224
2025.0814.5억5,641
2025.0114.15억5,507
2023.0813.25억5,154
2021.0313.67억5,320
2019.1212억4,668

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 방배동 · 서초구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

방배동 비교군 46개 단지서초구 비교군 209개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
2,292만9,118만2,292만14,571만426만8,029만
4,571만36위/464,571만하위 25.4%4,571만상위 10.7%
입지점수
34점81점31점98점15점79점
51점27위/4651점하위 22%51점상위 32.3%
10년 실질 CAGR
−3.07%+10.45%−2.95%+11.13%−3.89%+9.47%
+6.04%26위/41+6.04%하위 42.4%+6.04%상위 15.6%
5년 실질 CAGR
−5.06%+7.37%−5.06%+10.63%−8.04%+6.30%
−0.54%38위/45−0.54%하위 19.9%−0.54%상위 35%
전고점 대비
−42.9%+25.9%−28.0%+34.2%−48.9%+20.2%
+1.6%15위/34+1.6%하위 42.9%+1.6%상위 12.3%
세대수
15세대758세대28세대2,390세대44세대1,996세대
55세대43위/4555세대하위 5.3%55세대하위 4%
이 단지비교군 중앙값

방배동 비교군 46개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 36위, 10년 실질 CAGR 26위, 입지점수 27위입니다.
이 비교군에서 입지 순위(27위)와 10년 실질 CAGR 순위(26위)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 −0.54%(38위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +1.6%(15위)입니다.서초구 비교군 209개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 25.4%, 10년 실질 CAGR 하위 42.4%, 입지점수 하위 22%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 42.4%)가 입지 순위(하위 22%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −0.54%(하위 19.9%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +1.6%(하위 42.9%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 10.7%, 10년 실질 CAGR 상위 15.6%, 입지점수 상위 32.3%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 15.6%)가 입지 순위(상위 32.3%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −0.54%(상위 35%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +1.6%(상위 12.3%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 14.5%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%서초구361개 단지상위 42.9%중앙 +5.7% · 평균 +5.6%중앙 +5.7%방배동41개 단지하위 39%중앙 +6.9% · 평균 +6.5%중앙 +6.9%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +6.04% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 15.6% · 서초구에서 하위 42.4% · 방배동에서 하위 39%입니다.
방배동 안에서의 위치(하위 39%)가 서초구 전체(하위 42.4%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 방배동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 51/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 4,571만 원은 수도권 상위 9%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 방배동 46곳 중 시세 39위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 방배동 비교군 46개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(39위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

잠원아이비서초구 · 잠원동35평 14.3억이 단지보다 12% 저렴 · 입지 78/100반포훼미리서초구 · 반포동34평 16억이 단지보다 1% 저렴 · 입지 84/100동일하이빌서초구 · 서초동35평 16.2억이 단지보다 1% 비쌈 · 입지 79/100
37위한신휴플러스2006년 · 90세대16.8억전용 85㎡
38위SK리더스뷰(파스텔시티)2006년 · 82세대16억전용 85㎡
39위디오수페리움22006년 · 55세대16억전용 85㎡
40위서초이에스에이3차2002년 · 86세대14.5억전용 59㎡
41위삼환나띠르빌2003년 · 15세대13.5억전용 85㎡

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밀도 유형 · 디오수페리움2