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서원

서울 도봉구 도봉동
노후 19962,450세대 · 17개 동초대형 단지주차 0.22대중밀·개방누적 거래 1,056건
전용 59.5㎡ 시세
4.95억최근 3건 중앙값 · 26.07~10
2021~22 고점 대비 −27.7%저점 대비 +24.8%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역도봉역 3번 출구까지 도보 422m(7분)
  • 통근강남 58분 · 시청 45분 · 여의도 57분지하철
  • 학교배정 창도초 도보 661m
  • 가격공급 ㎡당 599만원(3.3㎡당 1,980만원) · 도봉구 상위 38.9%
  • 개발인근 삼환도봉아파트 재건축(조합설립인가) 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.10 전용 49.77㎡ 17층 4.3억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 101건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수39/100
수도권 평균 47.7 · 수도권 하위 35% · 중하위
입지점수40/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 하위 39%
실질 CAGR 등급B10년 D5년
10년 실질 중간(상위 44%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 40점

교육·의료·생활 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 공원·문화는 수도권 평균 이상입니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +3.2%로 장기적으로는 또래 상위권이었으나, 최근 5년(연 -4.0%)은 또래 대비 부진했습니다.

종합중하위

입지는 수도권 하위 41.3%이고, 10년 실질 수익률은 연 +3.2%로 도봉구 하위 38.1%였습니다.
같은 4억대·전용 46~73㎡(20평대) 단지 가운데 입지는 하위 45%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
3.1억
전용 40㎡(17평)
3건 중앙값 · 26.04~10
같은 가격대 입지 상위 86%
'21'26전고점 미회복
4.3억
전용 49.8㎡(22평)
3건 중앙값 · 26.09~10
같은 가격대 입지 상위 55%
'21'26전고점 미회복
4.95억
전용 59.5㎡(25평)
3건 중앙값 · 26.07~10
같은 가격대 입지 상위 55%
'21'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인1996년 10월
최고 층수18층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도지역난방 · 복도식
시공삼익,두원중공업

입지

입지 종합

입지점수 40 /100
교통8/30상업12/20교육5/20공원·문화11/15의료·생활4/8
이 단지도봉동 평균도봉구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

도봉동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만도봉구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 8/30

도봉역 3번 출구까지 도보 422m(7분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도봉역 3번 출구까지 422m(7분)입니다.
도보 1km 안에 방학역(472m), 수락산역(715m)도 있습니다.
배정 초등학교인 창도초까지는 도보 661m(11분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통8/30
  • 651m방학역1호선급행
  • 875m수락산역7호선

가장 가까운 역은 방학역(651m)이며, 지하철 2개 노선(1호선·7호선)을 이용할 수 있습니다.
1호선 급행 정차역입니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남58분환승 1회도보 12분 수락산역 › 7호선 논현역 › 신분당선 강남역
시청45분환승 없음도보 8분 방학역 › 1호선 시청역
여의도57분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 여의도역
종각42분환승 없음도보 8분 방학역 › 1호선 종각역

지하철 통근 — 업무지구 18곳

강남58분환승 1회도보 12분 수락산역 › 7호선 논현역 › 신분당선 강남역
시청45분환승 없음도보 8분 방학역 › 1호선 시청역
여의도57분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 여의도역
종각42분환승 없음도보 8분 방학역 › 1호선 종각역
성수42분환승 3회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 성신여대입구역 › 우이신설선 신설동역 › 2호선 성수역
서울역44분환승 1회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 서울역
을지로입구44분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 2호선 을지로입구역
광화문46분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 광화문역
선릉52분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 회기역 › 경의·중앙선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역
잠실53분환승 1회도보 12분 수락산역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 잠실역
역삼57분환승 3회도보 8분 방학역 › 1호선 회기역 › 경의·중앙선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 역삼역
삼성57분환승 3회도보 8분 방학역 › 1호선 회기역 › 경의·중앙선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 삼성역
상암DMC59분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 서울역 › 공항철도 디지털미디어시티역
문정62분환승 2회도보 12분 수락산역 › 7호선 군자역 › 5호선 천호역 › 8호선 문정역
마곡67분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 서울역 › 공항철도 마곡나루역
구로디지털단지71분환승 2회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 2호선 구로디지털단지역
판교72분환승 3회도보 8분 방학역 › 1호선 창동역 › 4호선 충무로역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
가산디지털단지77분환승 없음도보 8분 방학역 › 1호선 가산디지털단지역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 8/30

도보 500m 안 버스 정류장 38곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 17곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 중앙차로 정류장 6곳, 마을버스만 정차하는 정류장 12곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 서원아파트, 서울북부지방법원·검찰청·성우아파트, 도봉아테라입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 5/20

배정 창도초 도보 661m도보 750m 안에 학원 53곳, 어린이집 19곳, 유치원 4곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육5/20
  • 943m초서울창도초등학교배정
  • 260m중도봉중학교
  • 1.3km고수락고등학교
  • 942m고서울문화고등학교특성화

배정 초등학교는 서울창도초등학교입니다.
중·고등학교는 도봉중학교(260m), 수락고등학교(1.3km)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 62곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 59곳 · 외국어 2곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 12/20의료·생활 4/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 44곳 · 마트·슈퍼 22곳가장 가까운 내과는 유내과의원, 산부인과는 다우미즈산부인과의원, 소아과는 박의수소아청소년과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 18곳, 내과 22곳, 산부인과 4곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 상계백병원입니다.
대형상업은 홈플러스 방학점입니다.
주민센터는 도봉2동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업12/20
  • 936m홈플러스(주)방학점
  • 생활편의
  • 116m이마트에브리데이 도봉아테라
  • 135m서울유통슈퍼
  • 235m씨유도봉팡팡점
  • 264m해피마트

홈플러스(주)방학점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 이마트에브리데이 도봉아테라 116m · 서울유통슈퍼 135m 등 6곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활4/8
  • 163m유내과의원내과
  • 204m다우미즈산부인과의원산부인과
  • 504m박의수소아청소년과의원소아과
  • 347m도봉2동 주민센터
  • 288m도봉2동우체국
  • 586m도봉119안전센터

반경 800m 안에 내과·소아과 의원 17곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 4곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 11/15

반경 800m 안 땅의 7%가 숲·공원세부 구성은 숲 3%, 공원 4%, 물 4%입니다.
단지 경계에서 도보 250m 안에 한강·하천 물가가 닿는 수변 단지입니다.
가까운 공원은 갈대밭 어린이공원, 상계근린공원, 금성윗들 소공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화11/15
  • 한강·하천 수변수변
  • 265m갈대밭 어린이공원
  • 500m상계근린공원수변
  • 343m도봉2동문고도서관
  • 888mCGV 방학 2관영화관

한강·하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 4곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 7%로 다소 적은 편입니다.

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주변 환경주거여건 0/7

고압 송전선 186m154kV 송전선이 단지 경계에서 186m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 상계8치안센터(직선거리 451m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 도봉119안전센터(직선거리 330m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 5곳, 숙박업소 6곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 3.3%(완만)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건0/7
  • 준공연도1996년
  • 세대당 주차0.22대
  • 건폐율20.3% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 8곳 · 적음
  • 경사3.3% · 완만

1996년 준공(30년 차)의 구축, 세대당 주차 0.22대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 20.3%로 개방감이 양호한 편입니다.

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소음주거여건 0/7

동부간선로 134m · 경원선(1호선) 고가 225m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 동부간선로(도시고속도로·국도, 134m), 도봉로(255m)입니다.
철도는 경원선(1호선) 고가(225m), 경원선(1호선)(225m)입니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건0/7
  • 준공연도1996년
  • 세대당 주차0.22대
  • 건폐율20.3% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 8곳 · 적음
  • 경사3.3% · 완만

1996년 준공(30년 차)의 구축, 세대당 주차 0.22대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 20.3%로 개방감이 양호한 편입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.10 전용 49.77㎡ 17층 4.3억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 101건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.09 전용 39.85㎡ 보증금 1.5억(갱신 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.18%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −3.99%).
가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

입지점수 40점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2,450세대 대단지, 한강 인접 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
단지 면적이 넓어 위치별로 차이가 있는데, 역·상권에 가장 가까운 동은 대표 입지점수보다 최대 5점가량 높습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

140'17122'18128'19131'2075'2118'2253'2351'2451'2593'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 85.4건이 거래됐습니다.
세대수(2,450세대) 대비 연 3.5%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(140건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 101건 · 세대수 대비 4.1%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.10 전체 기간

전용 40㎡17평(17평)(공급 기준) · 전용 40㎡최근 12개월 9건역대 최고 4.3억 2021.11누적 152건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.103.12억556만(3.3㎡당 1,838만)
2026.083.1억552만(3.3㎡당 1,824만)
2026.042.8억498만(3.3㎡당 1,647만)
2026.042.9억516만(3.3㎡당 1,706만)
2026.042.9억516만(3.3㎡당 1,706만)
2026.033.03억539만(3.3㎡당 1,782만)
2026.032.9억516만(3.3㎡당 1,706만)
2026.022.3억409만(3.3㎡당 1,353만)
전용 49.8㎡22평(22평)(공급 기준) · 전용 49.8㎡최근 12개월 81건역대 최고 5.2억 2021.08누적 787건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.104.3억591만(3.3㎡당 1,955만)
2026.104.3억591만(3.3㎡당 1,955만)
2026.093.6억495만(3.3㎡당 1,636만)
2026.093.84억528만(3.3㎡당 1,745만)
2026.093.8억522만(3.3㎡당 1,727만)
2026.083.7억509만(3.3㎡당 1,682만)
2026.083.5억481만(3.3㎡당 1,591만)
2026.083.8억522만(3.3㎡당 1,727만)
전용 59.5㎡25평(25평)(공급 기준) · 전용 59.5㎡최근 12개월 11건역대 최고 5.8억 2021.12누적 103건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.104.95억599만(3.3㎡당 1,980만)
2026.084.95억599만(3.3㎡당 1,980만)
2026.074.87억589만(3.3㎡당 1,948만)
2026.074.9억593만(3.3㎡당 1,960만)
2026.064.83억584만(3.3㎡당 1,932만)
2026.054.85억587만(3.3㎡당 1,940만)
2026.044.68억566만(3.3㎡당 1,872만)
2026.034.4억532만(3.3㎡당 1,760만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 도봉동 · 도봉구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

도봉동 비교군 16개 단지도봉구 비교군 126개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
401만694만342만925만127만2,429만
599만(3.3㎡당 1,980만)4위/16599만(3.3㎡당 1,980만)상위 38.9%599만(3.3㎡당 1,980만)상위 43.1%
입지점수
32점45점32점66점14점79점
40점8위/1640점하위 36.5%40점하위 41.3%
10년 실질 CAGR
+1.98%+4.87%+1.14%+6.09%−3.94%+9.47%
+3.18%10위/16+3.18%하위 38.1%+3.18%상위 44%
5년 실질 CAGR
−5.25%+5.09%−5.78%+2.38%−8.08%+6.30%
−3.99%12위/16−3.99%하위 21.8%−3.99%하위 19.6%
전고점 대비
−42.0%−18.1%−40.9%−2.3%−48.9%+20.8%
−27.7%11위/15−27.7%하위 28.6%−27.7%하위 40.1%
세대수
80세대2,678세대76세대2,450세대44세대1,996세대
2,450세대2위/162,450세대상위 2.4%2,450세대상위 1%
이 단지비교군 중앙값

도봉동 비교군 16개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 4위, 10년 실질 CAGR 10위, 입지점수 8위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(8위)가 10년 실질 CAGR 순위(10위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.99%(12위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −27.7%(11위)입니다.도봉구 비교군 126개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 38.9%, 10년 실질 CAGR 하위 38.1%, 입지점수 하위 36.5%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(하위 36.5%)와 10년 실질 CAGR 순위(하위 38.1%)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.99%(하위 21.8%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −27.7%(하위 28.6%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 43.1%, 10년 실질 CAGR 상위 44%, 입지점수 하위 41.3%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 44%)가 입지 순위(하위 41.3%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.99%(하위 19.6%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −27.7%(하위 40.1%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 44.6%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%도봉구122개 단지하위 38.5%중앙 +3.4% · 평균 +3.6%중앙 +3.4%도봉동16개 단지하위 43.8%중앙 +3.4% · 평균 +3.5%중앙 +3.4%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +3.18% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 44% · 도봉구에서 하위 38.1% · 도봉동에서 하위 43.8%입니다.
도봉동 안에서도, 도봉구 전체에서도 비슷한 위치(하위 43.8%)입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 40/100은 수도권 평균(45.9)을 밑돕니다.
공급 ㎡당 599만원(3.3㎡당 1,980만원)은 수도권 상위 40%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 3가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 도봉동 16곳 중 시세 13위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 도봉동 비교군 16개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(13위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

스마트휴도봉구 · 방학동전용 49.4㎡(21평) 3.64억이 단지보다 17% 저렴 · 입지 39/100우성아파트1도봉구 · 방학동전용 51.9㎡(22평) 3.6억이 단지보다 18% 저렴 · 입지 40/100신창도봉구 · 창동전용 49.8㎡(22평) 3.62억이 단지보다 17% 저렴 · 입지 37/100
11위유원도봉1990년 · 286세대5.12억전용 84.9㎡
12위극동1991년 · 205세대5억전용 84.8㎡
13위서원1996년 · 2,450세대4.95억전용 59.5㎡
14위서광1999년 · 159세대4.5억전용 59.9㎡
15위현대성우1998년 · 190세대4.5억전용 84.4㎡

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