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미주파스텔

서울 서초구 잠원동
구축 200291세대 · 1개 동초소형 단지고밀·개방누적 거래 59건
국평 · 전용 84.6㎡ 시세
22.2억최근 1건 · 25.09
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요약

  • 역잠원역 4번 출구까지 도보 703m
  • 통근강남 16분 · 시청 29분 · 여의도 28분지하철
  • 학교배정 신동초 도보 85m
  • 가격3.3㎡당 6,529만원 · 서초구 상위 45.5%
  • 개발인근 신반포 19차?25차 아파트 재건축(추진위원회승인) 외 1곳 진행 중

시세 흐름전용 84㎡ · 월별 중위 실거래가

5억10억15억20억25억2016.10202020222024
시세 자세히 보기
Realdex 지수76/100
수도권 평균 47.8 · 상위 10% · 상위권
입지점수72/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 6%
실질 CAGR 등급B10년 B5년
10년 실질 중상위(상위 31.1%) · 최근 5년은 완만한 상승
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 72점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.3%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 +2.6%)도 또래 평균은 지켰습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 5.3%지만 서초구 안에서는 상위 40.7%이고, 10년 실질 수익률은 연 +4.3%로 서초구 하위 18.1%였습니다.
같은 22억대·30평대 단지와 견줘도 입지가 상위 30%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
21.1억
25평형 · 전용 59.6㎡
3건 중앙값 · 25.11~26.05
같은 가격대 입지 상위 39%
'22'26전고점 상회
22.2억국평
34평형 · 전용 84.6㎡
마지막 거래 2025.09
같은 가격대 입지 상위 30%
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인2002년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 72 /100
교통27/30상업12/20교육12/20공원·문화15/15의료·생활5/8
이 단지잠원동 평균서초구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

잠원동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만서초구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 27/30

잠원역 4번 출구까지 도보 703m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 잠원역 4번 출구까지 703m입니다.
도보 1km 안에 신사역(899m)도 있습니다.
배정 초등학교인 신동초까지는 도보 85m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통27/30
  • 503m잠원역3호선
  • 793m신사역3호선신분당선
  • 1.4km서울고속버스터미널(경부)터미널
  • 1.6km센트럴시티터미널(호남)터미널

가장 가까운 역은 잠원역(503m)이며, 지하철 2개 노선(3호선·신분당선)을 이용할 수 있습니다.
서울고속버스터미널(경부) 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남16분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 강남역
시청29분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 시청역
여의도28분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
역삼20분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남16분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 강남역
시청29분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 시청역
여의도28분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
역삼20분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉20분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성22분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
서울역28분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 충무로역 › 4호선 서울역
을지로입구28분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 을지로입구역
잠실29분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 잠실역
성수29분환승 2회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
판교30분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
종각31분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 종각역
광화문31분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 광화문역
구로디지털단지34분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 교대역 › 2호선 구로디지털단지역
문정38분환승 2회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
마곡39분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 마곡나루역
가산디지털단지39분환승 1회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 7호선 가산디지털단지역
상암DMC43분환승 2회도보 9분 잠원역 › 3호선 충무로역 › 4호선 서울역 › 공항철도 디지털미디어시티역
인천공항89분환승 2회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도97분환승 2회도보 9분 잠원역 › 3호선 고속터미널역 › 7호선 부평구청역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 27/30

도보 500m 안 버스 정류장 7곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 2곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
가까운 정류장은 잠원한신아파트, 신동중학교, 신반포르엘아파트입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 12/20

배정 신동초 도보 85m도보 750m 안에 학원 40곳, 어린이집 7곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육12/20
  • 45m초서울신동초등학교배정
  • 168m중신동중학교
  • 1.1km고오산고등학교

배정 초등학교는 서울신동초등학교입니다.
중·고등학교는 신동중학교(168m), 오산고등학교(1.1km)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 74곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 68곳 · 외국어 5곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 12/20의료·생활 5/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 12곳 · 마트·슈퍼 2곳가장 가까운 소아과는 연세의원, 내과는 이동윤외과의원, 산부인과는 이미지업의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 5곳, 내과 6곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 강남을지대학교병원, 부속서울병원입니다.
대형상업은 뉴코아아울렛, 뉴코아백화점입니다.
주민센터는 잠원동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업12/20
  • 963m뉴코아아울렛
  • 1.1km뉴코아백화점
  • 생활편의
  • 129m씨유잠원한신점
  • 352mGS 더프레시 잠원점
  • 380m신럭키슈퍼마켓초록마을럭키
  • 392m스타벅스 서울웨이브아트센터점

뉴코아아울렛 등 대형 상업시설 2곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 GS 더프레시 잠원점 352m · 신럭키슈퍼마켓초록마을럭키 380m 등 3곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활5/8
  • 1.8km학교법인가톨릭학원가톨릭대학교서울성모병원응급실
  • 173m연세의원소아과
  • 352m이동윤외과의원내과
  • 654m이미지업의원산부인과
  • 381m잠원동 주민센터
  • 129m신동교육문화회관 수영장
  • 369m잠원치안센터

응급실을 갖춘 학교법인가톨릭학원가톨릭대학교서울성모병원(1.8km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 30곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 3곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 15%가 숲·공원세부 구성은 숲 거의 없음, 공원 15%, 물 23%입니다.
한강에 인접한 수변 단지입니다.
가까운 공원은 잠원한강공원, 반포한강공원, 명주근린공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 한강 수변수변
  • 146m잠원한강공원랜드마크
  • 565m반포한강공원랜드마크
  • 350m명주근린공원
  • 446m신동근린공원

한강 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 8곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 15%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

고압 송전선 373m154kV 송전선이 단지 경계에서 373m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 잠원치안센터(직선거리 332m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 잠원119안전센터(직선거리 2km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 2곳이 있으며, 숙박업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건1/7
  • 준공연도2002년
  • 건폐율25% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 3곳 · 적음
  • 경사1.6% · 평지

2002년 준공(24년 차)의 구축, 건폐율 25%로 개방감이 양호한 편입니다.

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소음주거여건 1/7

올림픽대로 97m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 올림픽대로(도시고속도로·국도, 97m)입니다.
단지 경계 300m 안에 지상·고가 철도는 없습니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산

2016.10
9.5억
최다거래 평형 월 중위
→
2025.09
22.19억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +133.7%
실질 +92.4%
10년 추이10년 실질 등급 B명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균서초구 평균
12.6억16.3억20.0억23.7억20172019202120232025

관측 구간 8.9년(2016.10~2025.09) 동안 가격표(명목)는 +133.7% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +92.4% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 21.5% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +92.4%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +41.3%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +113.1% · 서울 평균 +81.4%이었습니다.
서초구 평균보다 20.7%p 낮습니다.
서울 평균보다 11.0%p 높습니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +4.35%). 위 그래프가 그린 관측 구간(8.9년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 2.2년명목실질(2023.06 시점 가치)서울 평균서초구 평균
17.0억19.3억21.5억23.7억20242025

관측 구간 2.2년(2023.06~2025.09) 동안 가격표(명목)는 +39.6% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +32.6% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 5.3% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +32.6%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +7.0%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +10.1% · 서울 평균 +3.6%이었습니다.
서초구 평균보다 22.5%p 높습니다.
서울 평균보다 29.0%p 높습니다.

가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 양호해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

입지점수 72점으로 입지가 상위권이라, 가격이 높은 것은 입지 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.
여기에 한강 인접 요인이 더해져 있습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

13'175'185'192'200'211'224'237'2410'252'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 5.2건이 거래됐습니다.
세대수(91세대) 대비 연 5.7%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(13건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 3건 · 세대수 대비 3.3%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.05 전체 기간

59.60㎡25평 공급 기준 25평59.60㎡최근 12개월 3건역대 최고 23.4억 2025.10누적 44건 2016.01~2026.05
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0521억11,653
2026.0521.1억11,709
2025.1122.1억12,264
2025.1023.4억12,944
2025.1022.5억12,446
2025.0720.2억11,209
2025.0317억9,434
2025.0319.05억10,571
84.60㎡34평 공급 기준 34평84.60㎡최근 12개월 0건역대 최고 22.2억 2025.09누적 12건 2016.01~2026.05
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2025.0922.2억8,670
2025.0319.5억7,616
2025.0320.19억7,885
2025.0219.1억7,459
2023.0615.9억6,210
2020.0716.8억6,561
2019.1216.49억6,440
2017.1111.89억4,643

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 잠원동 · 서초구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

잠원동 비교군 42개 단지서초구 비교군 209개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
3,456만14,706만2,292만14,571만426만8,029만
6,529만40위/426,529만상위 45.5%6,529만상위 4.1%
입지점수
55점100점31점98점15점79점
72점34위/4272점상위 40.7%72점상위 5.3%
10년 실질 CAGR
+4.10%+11.91%−2.95%+11.13%−3.89%+9.47%
+4.35%31위/32+4.35%하위 18.1%+4.35%상위 31.1%
5년 실질 CAGR
−2.07%+11.27%−5.06%+10.63%−8.04%+6.30%
+2.59%35위/37+2.59%하위 48.5%+2.59%상위 10.8%
세대수
49세대3,307세대28세대2,390세대44세대1,996세대
91세대40위/4291세대하위 14.4%91세대하위 11.8%
이 단지비교군 중앙값

잠원동 비교군 42개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 40위, 10년 실질 CAGR 31위, 입지점수 34위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(34위)가 10년 실질 CAGR 순위(31위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +2.59%(35위)로 비슷한 자리를 지켰습니다.서초구 비교군 209개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 45.5%, 10년 실질 CAGR 하위 18.1%, 입지점수 상위 40.7%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 40.7%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 18.1%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +2.59%(하위 48.5%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 4.1%, 10년 실질 CAGR 상위 31.1%, 입지점수 상위 5.3%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 5.3%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 31.1%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +2.59%(상위 10.8%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 30.2%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%서초구361개 단지하위 28.8%중앙 +5.7% · 평균 +5.6%중앙 +5.7%잠원동32개 단지하위 6.2%중앙 +9.0% · 평균 +8.9%중앙 +9.0%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +4.35% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 31.1% · 서초구에서 하위 18.1% · 잠원동에서 하위 6.2%입니다.
잠원동 안에서의 위치(하위 6.2%)가 서초구 전체(하위 18.1%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 잠원동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 72/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 6,529만 원은 수도권 상위 3%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 잠원동 42곳 중 시세 39위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 잠원동 비교군 42개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(39위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

방배 서리풀 그랑블서초구 · 방배동35평 21.5억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 79/100방배한화서초구 · 방배동34평 20.9억이 단지보다 6% 저렴 · 입지 82/100서초센트럴IPARK서초구 · 서초동33평 20억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 71/100
37위신반포271985년 · 156세대26.05억전용 84㎡
38위월드메르디앙2002년 · 107세대23억전용 85㎡
39위미주파스텔2002년 · 91세대22.2억전용 85㎡
40위킴스빌리지1996년 · 160세대15.5억전용 30㎡
41위두산위브2003년 · 49세대11.75억전용 85㎡

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