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혜우

서울 서대문구 대현동
노후 199644세대 · 1개 동초소형 단지고밀·협소누적 거래 18건
전용 98.9㎡ 시세
6.48억최근 1건 · 26.03
2021~22 고점 대비 −16.0%저점 대비 0.0%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역신촌역 1번 출구까지 도보 194m(3분)
  • 통근강남 39분 · 시청 10분 · 여의도 21분지하철
  • 학교배정 대신초 도보 497m
  • 가격공급 ㎡당 503만원(3.3㎡당 1,662만원) · 서대문구 하위 8.9%

시세 흐름

최근 실거래는 2026.03 전용 98.89㎡ 17층 6.48억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 3건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수54/100
수도권 평균 47.7 · 상위 37% · 중상위
입지점수76/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 3%
실질 CAGR 등급B10년 D5년
10년 실질 중간(상위 48.2%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 76점

교통·학군·생활 인프라가 두루 뛰어납니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +2.8%로 수도권 평균 안팎의 흐름이었습니다. 또 44세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 18건(연 1.7건)으로 적어 환금성도 제한적이었습니다.

종합중상위

입지 76점, 10년 실질 연 +2.8%, 5년 연 -2.7% — 수익률은 수도권 평균 안팎이었습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
6.48억
전용 98.9㎡(39평)
최근 1건 · 26.03
추이 데이터 부족
5.5억
전용 125.7㎡(49평)
마지막 거래 2018.03
추이 데이터 부족
8.45억
전용 129.3㎡(51평)
2건 평균 · 26.02
같은 가격대 입지 상위 1%
'21'26전고점 미회복
5.5억
전용 160.8㎡(63평)
마지막 거래 2020.06
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인1996년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 76 /100
교통28/30상업14/20교육17/20공원·문화10/15의료·생활8/8
이 단지대현동 평균서대문구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

대현동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만서대문구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 28/30

신촌역 1번 출구까지 도보 194m(3분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 신촌역 1번 출구까지 194m(3분)입니다.
도보 1km 안에 이대역(296m), 신촌역(575m)도 있습니다.
배정 초등학교인 대신초까지는 도보 497m(8분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통28/30
  • 254m신촌역경의·중앙선
  • 263m이대역2호선

가장 가까운 역은 신촌역(254m)이며, 지하철 2개 노선(경의·중앙선·2호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남39분환승 3회도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 서울역 › 4호선 충무로역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청10분환승 없음도보 5분 이대역 › 2호선 시청역
여의도21분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 당산역 › 9호선 여의도역
서울역9분환승 없음도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 서울역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남39분환승 3회도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 서울역 › 4호선 충무로역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청10분환승 없음도보 5분 이대역 › 2호선 시청역
여의도21분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 당산역 › 9호선 여의도역
서울역9분환승 없음도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 서울역
상암DMC9분환승 없음도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
을지로입구12분환승 없음도보 5분 이대역 › 2호선 을지로입구역
종각15분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 시청역 › 1호선 종각역
광화문15분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 충정로역 › 5호선 광화문역
마곡20분환승 1회도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역 › 공항철도 마곡나루역
구로디지털단지25분환승 없음도보 5분 이대역 › 2호선 구로디지털단지역
성수29분환승 없음도보 5분 이대역 › 2호선 성수역
가산디지털단지31분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
선릉38분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역
잠실40분환승 없음도보 5분 이대역 › 2호선 잠실역
삼성41분환승 2회도보 5분 이대역 › 2호선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 삼성역
역삼43분환승 2회도보 5분 이대역 › 2호선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 역삼역
판교50분환승 2회도보 5분 이대역 › 2호선 을지로3가역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
문정53분환승 1회도보 5분 이대역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
인천공항64분환승 1회도보 3분 신촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도81분환승 2회도보 5분 이대역 › 2호선 신도림역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 28/30

도보 500m 안 버스 정류장 24곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 11곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 9곳입니다(노선 M7731, 1004, 7101, G6000, 3000, 이음1 등).
도보 500m 안 정류장에는 중앙차로 정류장 4곳, 마을버스만 정차하는 정류장 10곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 신촌기차역, 신촌자이엘라, 신촌기차역입구입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 17/20

배정 대신초 도보 497m우수 학군으로 꼽히는 중·고교는 숭문중, 숭문고입니다.
특목·자사고는 숭문고(자사고)입니다.
도보 750m 안에 학원 67곳, 어린이집 5곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육17/20
  • 438m초서울대신초등학교배정
  • 443m중창천중학교
  • 781m고숭문고등학교우수 학군자사고
  • 780m중숭문중학교우수 학군
  • 635m서강대학교대학
  • 1.0km고한세사이버보안고등학교특성화
  • 1.3km고서울디자인고등학교특성화

배정 초등학교는 서울대신초등학교입니다.
중·고등학교는 창천중학교(443m), 숭문고등학교(781m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 87곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 71곳 · 외국어 12곳 · 자격·고시 4곳입니다.

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생활 편의상업 14/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 31곳 · 마트·슈퍼 12곳가장 가까운 산부인과는 이명아산부인과의원, 내과는 해솔내과의원, 소아과는 남산의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 7곳, 내과 16곳, 산부인과 8곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 세브란스병원, 신촌연세병원입니다.
대형상업은 현대백화점 신촌점입니다.
주민센터는 대흥동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업14/20
  • 657m현대백화점 신촌점
  • 생활편의
  • 49m세븐신촌대현점주
  • 52m우리빅세일마트
  • 83m오구오구식품할인점
  • 162m맘스터치 이대역점

현대백화점 신촌점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 우리빅세일마트 52m · 오구오구식품할인점 83m 등 6곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 853m세브란스병원대학병원
  • 8m이명아산부인과의원산부인과
  • 147m해솔내과의원내과
  • 437m남산의원소아과
  • 203m대흥동 주민센터
  • 99m서울신촌우체국
  • 454m창천교육문화관

세브란스병원(853m) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 27곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 20곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 10/15

반경 800m 안 땅의 8%가 숲·공원세부 구성은 숲 5%, 공원 3%입니다.
가까운 공원은 대헌문화공원, 창천근린공원, 바람산 어린이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화10/15
  • 203m대헌문화공원
  • 234m창천근린공원
  • 194m노고산동문고도서관
  • 268m메가박스중앙(주)신촌지점 COMFORT 1관영화관

반경 내 공원이 9곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 8%로 다소 적은 편입니다.

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주변 환경주거여건 -1/7

1km 안 기피시설 없음 · 지구대 95m · 소방서 1.2km가장 가까운 경찰 시설은 서울서대문경찰서 신촌지구대(직선거리 95m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 마포소방서(직선거리 1.2km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 20곳, 숙박업소 46곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 4.7%(완만)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건-1/7
  • 준공연도1996년
  • 건폐율65% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 59곳 · 다소 많음
  • 경사4.7% · 완만

1996년 준공(30년 차)의 구축, 건폐율 65%로 매우 조밀한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(59곳)은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -1/7

경의선 265m단지 경계에서 300m 안에 있는 지상·고가 철도는 경의선(265m)입니다.
철도 측선(254m)이 있습니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건-1/7
  • 준공연도1996년
  • 건폐율65% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 59곳 · 다소 많음
  • 경사4.7% · 완만

1996년 준공(30년 차)의 구축, 건폐율 65%로 매우 조밀한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(59곳)은 감점 요인입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.03 전용 98.89㎡ 17층 6.48억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 3건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.04 전용 129.27㎡ 보증금 6.55억(신규 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.80%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −2.72%).
가격 성격

입지점수 76점에 비해 ㎡당 가격은 낮게 형성돼 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

2'174'182'192'201'210'222'231'240'253'26*

2018~2025년 8년 동안 해마다 평균 1.5건이 거래됐습니다.
세대수(44세대) 대비 연 3.4%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2018년(4건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 3건 · 세대수 대비 6.8%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2017.02~2026.03 전체 기간

전용 98.9㎡39평(39평)(공급 기준) · 전용 98.9㎡최근 12개월 1건역대 최고 6.48억 2026.03누적 2건 2017.02~2026.03
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.036.48억503만(3.3㎡당 1,662만)
2019.024.6억357만(3.3㎡당 1,179만)
전용 125.7㎡49평(49평)(공급 기준) · 전용 125.7㎡최근 12개월 0건역대 최고 5.5억 2018.03누적 1건 2017.02~2026.03
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2018.035.5억339만(3.3㎡당 1,122만)
전용 129.3㎡51평(51평)(공급 기준) · 전용 129.3㎡최근 12개월 2건역대 최고 8.85억 2021.11누적 13건 2017.02~2026.03
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.028.5억504만(3.3㎡당 1,667만)
2026.028.4억498만(3.3㎡당 1,647만)
2024.078.49억504만(3.3㎡당 1,665만)
2023.058억475만(3.3㎡당 1,569만)
2023.018억475만(3.3㎡당 1,569만)
2021.118.85억525만(3.3㎡당 1,735만)
2020.097.7억457만(3.3㎡당 1,510만)
2019.096억356만(3.3㎡당 1,176만)
전용 160.8㎡63평(63평)(공급 기준) · 전용 160.8㎡최근 12개월 0건역대 최고 5.5억 2020.06누적 1건 2017.02~2026.03
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2020.065.5억264만(3.3㎡당 873만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 대현동 · 서대문구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

대현동 비교군 5개 단지서대문구 비교군 124개 단지수도권 비교군 10,984개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
503만1,263만274만1,815만127만2,429만
503만(3.3㎡당 1,662만)5위/5503만(3.3㎡당 1,662만)하위 8.9%503만(3.3㎡당 1,662만)하위 48.2%
입지점수
69점80점26점80점14점79점
76점4위/576점상위 7.3%76점상위 3.2%
10년 실질 CAGR
−2.08%+7.60%−3.44%+8.87%−3.94%+9.47%
+2.80%2위/4+2.80%하위 10.3%+2.80%상위 48.2%
5년 실질 CAGR
−3.14%+3.10%−5.39%+3.49%−8.08%+6.30%
−2.72%2위/5−2.72%하위 23.9%−2.72%하위 35.8%
전고점 대비
−19.4%−6.3%−32.0%+12.1%−48.9%+20.8%
−16.0%3위/5−16.0%하위 28.6%−16.0%상위 36.3%
세대수
44세대855세대36세대1,432세대44세대1,996세대
44세대4위/444세대하위 3.4%44세대하위 2.1%
이 단지비교군 중앙값

대현동 비교군 5개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 5위, 10년 실질 CAGR 2위, 입지점수 4위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(2위)가 입지 순위(4위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −2.72%(2위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −16.0%(3위)입니다.서대문구 비교군 124개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 8.9%, 10년 실질 CAGR 하위 10.3%, 입지점수 상위 7.3%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 7.3%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 10.3%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −2.72%(하위 23.9%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −16.0%(하위 28.6%)입니다.수도권 비교군 10,984개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 48.2%, 10년 실질 CAGR 상위 48.2%, 입지점수 상위 3.2%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 3.2%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 48.2%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.72%(하위 35.8%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −16.0%(상위 36.3%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 48.9%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%서대문구115개 단지하위 13.9%중앙 +4.9% · 평균 +4.8%중앙 +4.9%대현동4개 단지상위 50%중앙 +1.6% · 평균 +2.2%중앙 +1.6%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +2.80% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 48.2% · 서대문구에서 하위 10.3% · 대현동에서 상위 50%입니다.
대현동 안에서의 위치(상위 50%)가 서대문구 전체(하위 10.3%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 76/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 503만원(3.3㎡당 1,662만원)은 수도권 상위 49%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 1가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 대현동 5곳 중 시세 2위

아래 표 = 대현동 비교군 5개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(2위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

1위신촌럭키1999년 · 855세대14.2억전용 83.4㎡
2위혜우1996년 · 44세대6.48억전용 98.9㎡
3위예스에이피엠2007년5.5억전용 63.4㎡
4위신촌자이엘라2014년 · 92세대2.6억전용 22.1㎡
5위파라타워2020년 · 85세대2.39억전용 15.8㎡

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