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방배우성

서울 서초구 방배동
노후 1991468세대 · 10개 동소규모 단지주차 0.71대고밀·보통누적 거래 132건
국평 · 전용 85㎡ 시세
20.5억최근 3건 중앙값 · 25.12~26.06
2021~22 고점 대비 +25.9%저점 대비 +67.9%
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요약

  • 역사당역 3번 출구 단지 바로 앞
  • 통근강남 11분 · 시청 25분 · 여의도 19분지하철
  • 학교배정 이수초 도보 489m
  • 가격3.3㎡당 5,857만원 · 서초구 하위 47.4%
  • 개발인근 방배15 재건축(조합설립인가) 외 2곳 진행 중

시세 흐름전용 85㎡ · 월별 중위 실거래가

5억10억15억20억25억2016.022020202220242026
시세 자세히 보기
Realdex 지수76/100
수도권 평균 47.8 · 상위 10% · 상위권
입지점수49/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 39%
실질 CAGR 등급A10년 B5년
10년 실질 상위권(상위 5.5%) · 최근 5년은 완만한 상승
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 49점

기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주에는 큰 무리가 없습니다.

투자10년 A

10년 실질 연 +8.2%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 5.5%). 최근 5년(연 +2.0%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 36.8%지만 서초구 안에서는 하위 18.2%이고, 10년 실질 수익률은 연 +8.2%로 서초구 상위 31.1%였습니다.
같은 23억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 20%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
21억국평
33평형 · 전용 80.2㎡
2건 평균 · 26.03~04
같은 가격대 입지 상위 83%
'23'26고점 대비 -10%
20.5억국평실질 신고가
35평형 · 전용 85㎡
3건 중앙값 · 25.12~26.06
같은 가격대 입지 상위 80%
'23'26실질 신고가
25억실질 신고가
47평형 · 전용 117.2㎡
3건 중앙값 · 26.05~06
같은 가격대 입지 상위 87%
'22'26실질 신고가

단지 정보

사용승인1991년 5월
최고 층수12층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 혼합식
시공우성건설

입지

입지 종합

입지점수 49 /100
교통18/30상업12/20교육8/20공원·문화6/15의료·생활8/8
이 단지방배동 평균서초구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

방배동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만서초구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 18/30

사당역 3번 출구 단지 바로 앞단지 경계에서 실제 보행로를 따라 사당역 3번 출구까지 3m입니다.
배정 초등학교인 이수초까지는 도보 489m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통18/30
  • 282m사당역2호선4호선

가장 가까운 역은 사당역(282m)이며, 지하철 2개 노선(2호선·4호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남11분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 강남역
시청25분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도19분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
역삼13분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 역삼역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남11분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 강남역
시청25분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도19분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
역삼13분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 역삼역
선릉15분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 선릉역
구로디지털단지15분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 구로디지털단지역
삼성18분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 삼성역
서울역18분환승 없음도보 2분 사당역 › 4호선 서울역
잠실24분환승 없음도보 2분 사당역 › 2호선 잠실역
가산디지털단지25분환승 1회도보 2분 사당역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
판교27분환승 1회도보 2분 사당역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
종각29분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구30분환승 2회도보 2분 사당역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
상암DMC32분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 이촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
성수32분환승 2회도보 2분 사당역 › 4호선 이수역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
광화문32분환승 2회도보 2분 사당역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 5호선 광화문역
문정35분환승 1회도보 2분 사당역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
마곡36분환승 1회도보 2분 사당역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역
인천공항81분환승 2회도보 2분 사당역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도81분환승 2회도보 2분 사당역 › 2호선 신도림역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 18/30

도보 500m 안 버스 정류장 24곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 14곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 15곳입니다(노선 1500-2, 3200, 3201, 3300, 3400, 6501 등).
도보 500m 안 정류장에는 중앙차로 정류장 3곳, 마을버스만 정차하는 정류장 6곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 사당역3번출구, 사당역, 남현동홈플러스앞입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 8/20

배정 이수초 도보 489m도보 750m 안에 학원 42곳, 어린이집 4곳, 유치원 0곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육8/20
  • 472m초서울이수초등학교배정
  • 867m중동덕여자중학교
  • 867m고동덕여자고등학교
  • 706m고서울웹툰애니메이션고등학교특성화

배정 초등학교는 서울이수초등학교입니다.
중·고등학교는 동덕여자중학교(867m), 동덕여자고등학교(867m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 48곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 46곳 · 외국어 1곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 12/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 34곳 · 마트·슈퍼 3곳가장 가까운 소아과는 사당연세365의원, 내과는 BJ 라임의원, 산부인과는 연세365산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 11곳, 내과 16곳, 산부인과 7곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 낭만병원, 올바로병원입니다.
대형상업은 홈플러스 서울남현점입니다.
주민센터는 남현동 행정복지센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업12/20
  • 315m홈플러스 서울남현점
  • 생활편의
  • 105m씨유방배래미안점
  • 148m올리브영 사당역점
  • 170m맘스터치관악 사당점
  • 189m파리바게뜨 사당점

홈플러스 서울남현점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 롯데슈퍼 남현점 404m · 사당마트 572m 등 3곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활8/8
  • 929m낭만병원응급실
  • 144m사당연세365의원소아과
  • 144mBJ 라임의원내과
  • 144m연세365산부인과의원산부인과
  • 460m남현동 행정복지센터
  • 352m서울방배2동우편취급국
  • 516m사당복싱체육관

응급실을 갖춘 낭만병원(929m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 17곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 7곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 6/15

반경 800m 안 땅의 27%가 숲·공원세부 구성은 숲 26%, 공원 2%입니다.
가까운 공원은 남현동요지, 예촌어린이공원, 청두어린이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화6/15
  • 329m남현동요지
  • 559m예촌어린이공원
  • 464m남현동문고도서관

반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 27%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 -3/7

고압 송전선 48m154kV 송전선이 단지 경계에서 48m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 남태령지구대(직선거리 470m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 방배119안전센터(직선거리 382m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 34곳, 숙박업소 12곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-3/7
  • 준공연도1991년
  • 세대당 주차0.71대
  • 건폐율41.8% · 다소 조밀
  • 유흥·숙박600m 40곳 · 다소 많음
  • 경사5.7% · 보통

1991년 준공(35년 차)의 구축, 세대당 주차 0.71대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 41.8%로 다소 조밀한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(40곳)은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -3/7

과천대로 11m · 사당고가차도 116m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 과천대로(11m), 사당고가차도(116m), 동작대로(133m), 강남순환로(도시고속도로·국도, 277m)입니다.
단지 경계 300m 안에 지상·고가 철도는 없습니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2016.10
7.9억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.06
23.2억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +193.7%
실질 +135.9%
10년 추이10년 실질 등급 A명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균서초구 평균
11.3억15.8억20.3억24.8억201720192021202320252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +25.9%

관측 구간 10년(2016.10~2026.06) 동안 가격표(명목)는 +193.7% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +135.9% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 24.5% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +135.9%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +57.8%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +115.3% · 서울 평균 +83.7%이었습니다.
서초구 평균보다 20.6%p 높습니다.
서울 평균보다 52.2%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +25.9% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +8.23%).

5년 추이 · 관측 3.1년5년 실질 등급 B명목실질(2023.05 시점 가치)서울 평균서초구 평균
14.6억18.0억21.4억24.8억2024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +25.9%

관측 구간 3.1년(2023.05~2026.06) 동안 가격표(명목)는 +81.2% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +67.9% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 8.0% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +67.9%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +13.3%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서초구 평균 +10.8% · 서울 평균 +7.7%이었습니다.
서초구 평균보다 57.1%p 높습니다.
서울 평균보다 60.2%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +25.9% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.04%). 위 그래프가 그린 관측 구간(3.1년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

입지점수 49점 · 국평 3.3㎡당 5,857만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 주거여건이 수도권 상위 95%로 가장 처집니다.

입지점수 49점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

19'1713'1817'1918'201'212'2213'239'249'259'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 11.2건이 거래됐습니다.
세대수(468세대) 대비 연 2.4%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(19건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 10건 · 세대수 대비 2.1%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.02~2026.06 전체 기간

80.20㎡33평 공급 기준 33평80.20㎡최근 12개월 2건역대 최고 22억 2026.03누적 53건 2016.02~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0420억8,243
2026.0322억9,068
2025.0919.3억7,955
2025.0919억7,831
2025.0718.7억7,708
2025.0718.65억7,687
2025.0518.1억7,460
2024.0715억6,182
85.00㎡35평 공급 기준 35평85.00㎡최근 12개월 3건역대 최고 23.2억 2026.06누적 44건 2016.02~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0623.2억9,023
2026.0419.8억7,705
2025.1220.5억7,973
2025.0919.2억7,468
2025.0317.2억6,693
2024.1116억6,223
2024.0715.4억5,992
2024.0715.5억6,031
117.20㎡47평 공급 기준 47평117.20㎡최근 12개월 5건역대 최고 26.5억 2026.04누적 31건 2016.02~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0626.3억7,418
2026.0525억7,052
2026.0525억7,052
2026.0424.9억7,024
2026.0426.5억7,475
2025.0321.7억6,121
2024.1020.4억5,754
2024.0618억5,077

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 방배동 · 서초구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

방배동 비교군 46개 단지서초구 비교군 209개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
2,292만9,118만2,292만14,571만426만8,029만
5,857만18위/465,857만하위 47.4%5,857만상위 5.5%
입지점수
34점81점31점98점15점79점
49점34위/4649점하위 18.2%49점상위 36.8%
10년 실질 CAGR
−3.07%+10.45%−2.95%+11.13%−3.89%+9.47%
+8.23%9위/41+8.23%상위 31.1%+8.23%상위 5.5%
5년 실질 CAGR
−5.06%+7.37%−5.06%+10.63%−8.04%+6.30%
+2.04%23위/45+2.04%하위 41.3%+2.04%상위 13.6%
전고점 대비
−42.9%+25.9%−28.0%+34.2%−48.9%+20.2%
+25.9%1위/34+25.9%상위 6.1%+25.9%상위 1.1%
세대수
15세대758세대28세대2,390세대44세대1,996세대
468세대7위/45468세대상위 23.6%468세대상위 38.6%
이 단지비교군 중앙값

방배동 비교군 46개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 18위, 10년 실질 CAGR 9위, 입지점수 34위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(9위)가 입지 순위(34위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +2.04%(23위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +25.9%(1위)입니다.서초구 비교군 209개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 47.4%, 10년 실질 CAGR 상위 31.1%, 입지점수 하위 18.2%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 31.1%)가 입지 순위(하위 18.2%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +2.04%(하위 41.3%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +25.9%(상위 6.1%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 5.5%, 10년 실질 CAGR 상위 5.5%, 입지점수 상위 36.8%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 5.5%)가 입지 순위(상위 36.8%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +2.04%(상위 13.6%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +25.9%(상위 1.1%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 4.9%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%서초구361개 단지상위 17.7%중앙 +5.7% · 평균 +5.6%중앙 +5.7%방배동41개 단지상위 22%중앙 +6.9% · 평균 +6.5%중앙 +6.9%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +8.23% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 5.5% · 서초구에서 상위 31.1% · 방배동에서 상위 22%입니다.
방배동 안에서의 위치(상위 22%)가 서초구 전체(상위 31.1%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 49/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 5,857만 원은 수도권 상위 4%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 3개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 방배동 46곳 중 시세 29위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 방배동 비교군 46개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(29위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

방배 서리풀 그랑블서초구 · 방배동35평 21.5억이 단지보다 8% 저렴 · 입지 79/100방배한화서초구 · 방배동34평 20.9억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 82/100서초지웰서초구 · 서초동34평 21.25억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 76/100
27위롯데캐슬헤론2006년 · 337세대21.5억전용 96㎡
28위래미안방배아트힐(1008-2)2004년 · 588세대20.8억전용 106㎡
29위방배우성1991년 · 468세대20.5억전용 85㎡
30위삼성래미안12003년 · 303세대20.5억전용 85㎡
31위대우(효령)1992년 · 364세대20억전용 85㎡

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밀도 유형 · 방배우성