동탄역 반도유보라 아이비파크5.0 AI 종합 분석
동탄역 반도유보라 아이비파크5.0은 경기 화성시 동탄구 여울동에 위치한 2017년 준공 준신축 아파트입니다.
545세대 8개 동 규모이며 반도건설이 시공했습니다.
Realdex 지수 41점(하위 37%), 입지점수 61점(상위 18%)으로 수도권 평균(46.4점)을 크게 웃돕니다.
주거여건 · 공원·문화 항목이 수도권 상위 20% 안에 듭니다(동 간격 넓음 · 유흥시설 없음 / 하천 인접 · 대표 공원).
교통 면에서는 인근 동탄테크노밸리(약 1.5만 명)가 이 일대 통근 수요의 중심입니다.
삼성전자 화성캠퍼스(약 3.7만 명)도 같은 생활권에 있습니다.
서울 3대 업무지구는 지하철 기준 강남 51분 · 시청 74분 · 여의도 71분으로 멀어, 도심 출퇴근보다는 직주근접 수요가 강한 지역입니다.
3대 업무지구 가운데 가장 가까운 곳도 지하철로 51분입니다.
도심 방면은 시청 74분·광화문 77분으로 두 곳 모두 비슷합니다.
3대 업무지구 밖으로는 30~45분 판교 테크노밸리, 문정 / 45분~1시간 성수 입니다.
비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 우수해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.
입지점수 61점으로 입지가 상위권이라, 가격이 높은 것은 입지 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.
여기에 비교적 새 단지(2017년 준공) 요인이 더해져 있습니다.
GTX-A 동탄역이 도보 701m 거리입니다.
반경 3.5km에 2개 단지 약 2,792세대가 2029년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.
입지 61점입니다.
입지 구성
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 4/7)
업무지구 통근
3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다
지하철 통근 — 업무지구 18곳
평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어
3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.
항목별 입지 분석
- 701m동탄역GTX-A
- 701m동탄역(SRT)터미널
가장 가까운 역은 동탄역(701m)이며, 지하철 1개 노선(GTX-A)을 이용할 수 있습니다.
동탄역(SRT) 등 광역 교통 거점도 인접합니다.
- 563m트레이더스 홀세일 클럽 동탄점
- 800m롯데백화점 동탄점
- 생활편의
- 63m세븐일레븐동탄역반도유
- 429m롯데슈퍼 동탄디에트르점
- 468m올리브영 동탄여울공원점
- 772m쌩쌩마트
트레이더스 홀세일 클럽 동탄점 등 대형 상업시설 2곳이 가깝습니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(롯데슈퍼 동탄디에트르점 429m)으로 제한적입니다.
- 190m초여울초등학교배정
- 461m중이산중학교
- 577m고이산고등학교
배정 초등학교는 여울초등학교입니다.
중·고등학교는 이산중학교(461m), 이산고등학교(577m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 96곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 87곳 · 외국어 9곳입니다.
- 하천 수변수변
- 767m반석산 근린공원랜드마크
- 144m동탄여울공원수변
- 438m감배어린이공원
- 800m롯데시네마 동탄 샤롯데영화관
- 474m화성예술의전당공연장
하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 5곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 22%로 보통 수준의 편입니다.
- 136m우주소아청소년과의원소아과
- 628m동탄마취통증의학과의원내과
- 628m디온여성의원산부인과
- 429m동탄6동행정복지센터
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 9곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 1곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.
- 준공연도2017년
- 세대당 주차1.29대
- 건폐율14.8% · 개방감 좋음
- 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
- 경사3.2% · 완만
2017년 준공의 준신축, 세대당 주차 1.29대로 무난한 수준, 건폐율 14.8%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.
매매가격 추이
최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점
실질 −22.4%
관측 구간 5년(2021.10~2026.05) 동안 가격표(명목)는 −10.0% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −22.4% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 16.0% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +12.4%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 화성시 평균 −14.1% · 서울 평균 −6.9%이었습니다.
화성시 평균보다 8.3%p 낮습니다.
서울 평균보다 15.5%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −32.5% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −3.73%).
전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 74건 · 세대수 대비 13.6%
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2019.07~2026.08 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.06 | 11.7억 | 6,454 |
| 2026.05 | 9.8억 | 5,406 |
| 2026.05 | 10.2억 | 5,627 |
| 2026.05 | 11억 | 6,068 |
| 2026.04 | 9.94억 | 5,483 |
| 2026.03 | 9.67억 | 5,334 |
| 2026.03 | 9.8억 | 5,406 |
| 2026.02 | 9.5억 | 5,241 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.08 | 13억 | 5,779 |
| 2026.05 | 10.87억 | 4,832 |
| 2026.04 | 10.4억 | 4,623 |
| 2026.03 | 9.7억 | 4,312 |
| 2026.03 | 10.25억 | 4,556 |
| 2026.03 | 10.09억 | 4,485 |
| 2026.03 | 10억 | 4,445 |
| 2026.03 | 9.58억 | 4,258 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.05 | 9.9억 | 3,850 |
| 2026.05 | 9.9억 | 3,851 |
| 2026.04 | 11.5억 | 4,473 |
| 2026.02 | 11억 | 4,279 |
| 2026.01 | 11.1억 | 4,318 |
| 2026.01 | 10.5억 | 4,084 |
| 2026.01 | 10.75억 | 4,182 |
| 2025.12 | 10.45억 | 4,065 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.07 | 14.2억 | 4,848 |
| 2026.06 | 13.7억 | 4,678 |
| 2026.06 | 14.5억 | 4,951 |
| 2026.06 | 13.5억 | 4,609 |
| 2026.03 | 11.5억 | 3,926 |
| 2026.03 | 12.05억 | 4,114 |
| 2026.03 | 12.52억 | 4,275 |
| 2026.03 | 12.9억 | 4,405 |
전용면적별 시세 요약
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 59.90㎡25평 25평59.90㎡ | 11.7억 | 2026.06 | 72건 | 상위 30% 양호 |
| 74.40㎡30평 30평74.40㎡ | 13억 | 2026.08 | 55건 | 상위 30% 양호 |
| 85.00㎡35평 35평85.00㎡ | 9.9억 | 2026.05 | 50건 | 상위 18% 우수 |
| 96.80㎡39평 39평96.80㎡ | 14.2억 | 2026.07 | 33건 | 상위 41% 적정 |
비교군 내 위치
같은 지표를 여울동 · 화성시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
여울동 비교군 19개 단지화성시 비교군 333개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
여울동 비교군 19개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 11위, 입지점수 3위입니다.
최근 5년 실질은 −3.73%(11위)입니다.
전고점 대비는 −32.5%(13위)입니다.화성시 비교군 333개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 9.6%, 입지점수 상위 1% 이내입니다.
최근 5년 실질은 −3.73%(하위 17.7%)입니다.
전고점 대비는 −32.5%(하위 33.7%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 22.1%, 입지점수 상위 15.2%입니다.
최근 5년 실질은 −3.73%(하위 20.4%)입니다.
전고점 대비는 −32.5%(하위 29.9%)입니다.
입지 대비 가격 — 4분면
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 61/100은 수도권 평균(46.4)을 웃돕니다.
3.3㎡당 2,993만 원은 수도권 상위 18%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 4개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
유사 단지와 가격 순위 — 여울동 19개 중 11위
아래 표 = 여울동 비교군 19개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(11위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
이어서 보기
동탄 아파트, 어디가 좋을까 (1)
여울동 심층 분석이 이 리포트의 동별 섹션에 있습니다.
9개 동을 입지 대비 가격으로 하나씩 뜯어봤습니다.
이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계