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동익파크2동(355-98)

서울 은평구 구산동
노후 199190세대 · 2개 동초소형 단지중밀·보통누적 거래 40건
전용 85㎡(국평) 시세
4.45억최근 3건 중앙값 · 26.04~09
2021~22 고점 대비 −22.3%저점 대비 +13.0%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역구산역 4번 출구까지 도보 818m(14분)
  • 통근강남 62분 · 시청 43분 · 여의도 40분지하철
  • 학교배정 구산초 도보 330m
  • 가격공급 ㎡당 384만원(3.3㎡당 1,271만원) · 은평구 하위 2.8%

시세 흐름

최근 실거래는 2026.09 전용 84.95㎡ 3층 4.45억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 4건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수47/100
수도권 평균 47.7 · 상위 50% · 중간
입지점수35/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 하위 25%
실질 CAGR 등급B10년 C5년
10년 실질 중간(하위 47%) · 최근 5년은 정체
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 35점

상업·주거여건 항목이 수도권 하위권입니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +2.3%로 수도권 평균 안팎의 흐름이었습니다.

종합중간

입지는 수도권 하위 28%이고, 10년 실질 수익률은 연 +2.3%로 은평구 하위 13.7%였습니다.
같은 4억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지 가운데서는 입지가 하위 39%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
4.45억
전용 85㎡(35평·국평)
3건 중앙값 · 26.04~09
같은 가격대 입지 상위 61%
'24'26전고점 미회복
5.55억
전용 162.3㎡(64평)
마지막 거래 2020.05
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인1991년 9월
최고 층수13층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 계단식
시공동익건설

입지

입지 종합

입지점수 35 /100
교통3/30상업6/20교육12/20공원·문화10/15의료·생활5/8
이 단지구산동 평균은평구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

구산동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만은평구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 3/30

구산역 4번 출구까지 도보 818m(14분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 구산역 4번 출구까지 818m(14분)입니다.
배정 초등학교인 구산초까지는 도보 330m(6분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통3/30
  • 977m구산역6호선

가장 가까운 역은 구산역(977m)이며, 지하철 1개 노선(6호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남62분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청43분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 시청역
여의도40분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 당산역 › 9호선 여의도역
상암DMC21분환승 없음도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남62분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청43분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 시청역
여의도40분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 당산역 › 9호선 여의도역
상암DMC21분환승 없음도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역
마곡33분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 마곡나루역
서울역36분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 서울역
광화문42분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 공덕역 › 5호선 광화문역
구로디지털단지44분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 구로디지털단지역
종각45분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구46분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 을지로입구역
가산디지털단지51분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
성수58분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 성수역
역삼68분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 삼각지역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
선릉68분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성70분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
잠실72분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 잠실역
인천공항75분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 인천공항1터미널역
판교79분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
문정81분환승 3회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도98분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 계양역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 3/30

도보 500m 안 버스 정류장 23곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 11곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 10곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 선정중고등학교, 수국사입구, 임창빌라입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 12/20

배정 구산초 도보 330m도보 750m 안에 학원 24곳, 어린이집 8곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육12/20
  • 316m초서울구산초등학교배정
  • 443m중선정중학교
  • 443m고선정고등학교
  • 443m고선정국제관광고등학교특성화
  • 729m고선일빅데이터고등학교특성화

배정 초등학교는 서울구산초등학교입니다.
중·고등학교는 선정중학교(443m), 선정고등학교(443m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 41곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 39곳 · 외국어 2곳입니다.

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생활 편의상업 6/20의료·생활 5/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 12곳 · 마트·슈퍼 10곳가장 가까운 내과는 은평연세가정의학과의원, 소아과는 서울의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 4곳, 내과 7곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 은평연세병원, 청구성심병원입니다.
주민센터는 구산동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업6/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 37m신한슈퍼
  • 107m동명슈퍼
  • 163m지에스25갈현럭키점
  • 218m홈플러스 익스프레스 갈현점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 신한슈퍼(37m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 신한슈퍼 37m · 동명슈퍼 107m 등 3곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활5/8
  • 907m은평연세병원응급실
  • 198m은평연세가정의학과의원내과
  • 586m서울의원소아과
  • 455m구산동 주민센터
  • 494m서울갈현동우체국
  • 489m서울은평경찰서 연신내지구대

응급실을 갖춘 은평연세병원(907m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 7곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 4곳이 있어 선택지는 많지 않습니다.

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녹지공원·문화 10/15

반경 800m 안 땅의 44%가 숲·공원세부 구성은 숲 43%, 공원 1%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
가까운 공원은 구산마을공원, 좌월공원, 봉산해맞이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화10/15
  • 124m구산마을공원
  • 602m좌월공원
  • 786m구립구산동도서관마을도서관

반경 내 공원이 4곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 44%로 최상위권 편입니다.

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주변 환경주거여건 -1/7

고압 송전선 380m154kV 송전선이 단지 경계에서 380m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 서울은평경찰서 연신내지구대(직선거리 467m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 역촌119(직선거리 1.1km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 2곳, 숙박업소 1곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 14.2%(다소 가파름)입니다. 단지 안팎을 걸어 다닐 때 오르내림이 있는 편입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건-1/7
  • 준공연도1991년
  • 건폐율29.2% · 보통
  • 유흥·숙박600m 3곳 · 적음
  • 경사14.2% · 다소 가파름

1991년 준공(35년 차)의 구축, 건폐율 29.2%로 보통 수준입니다.
다만 단지 경사(14.2%)는 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -1/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음가장 가까운 큰길은 서오릉로(단지 경계에서 464m)입니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건-1/7
  • 준공연도1991년
  • 건폐율29.2% · 보통
  • 유흥·숙박600m 3곳 · 적음
  • 경사14.2% · 다소 가파름

1991년 준공(35년 차)의 구축, 건폐율 29.2%로 보통 수준입니다.
다만 단지 경사(14.2%)는 감점 요인입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.09 전용 84.95㎡ 3층 4.45억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 4건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.09 전용 162.26㎡ 보증금 4.5억(갱신 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.34%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 C입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −0.70%).
가격 성격

입지점수 35점 · 전용 85㎡(국평) 공급 ㎡당 384만원(3.3㎡당 1,271만원) 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 상업이 수도권 상위 92%로 가장 처집니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

1'177'183'199'201'210'220'234'242'254'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 3건이 거래됐습니다.
세대수(90세대) 대비 연 3.3%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2020년(9건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 5건 · 세대수 대비 5.6%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.02~2026.09 전체 기간

전용 85㎡35평(35평)(공급 기준) · 전용 85㎡최근 12개월 5건역대 최고 4.85억 2021.06누적 35건 2016.02~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.094.45억384만(3.3㎡당 1,271만)
2026.074.65억402만(3.3㎡당 1,329만)
2026.044.4억380만(3.3㎡당 1,257만)
2026.024.4억380만(3.3㎡당 1,257만)
2025.114.4억380만(3.3㎡당 1,257만)
2025.034.5억389만(3.3㎡당 1,286만)
2024.124.6억397만(3.3㎡당 1,314만)
2024.104.71억407만(3.3㎡당 1,346만)
전용 162.3㎡64평(64평)(공급 기준) · 전용 162.3㎡최근 12개월 0건역대 최고 5.55억 2020.05누적 2건 2016.02~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2020.055.55억262만(3.3㎡당 867만)
2017.074.3억203만(3.3㎡당 672만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 구산동 · 은평구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

구산동 비교군 10개 단지은평구 비교군 176개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
384만678만378만1,578만127만2,429만
384만(3.3㎡당 1,271만)10위/10384만(3.3㎡당 1,271만)하위 2.8%384만(3.3㎡당 1,271만)하위 35.4%
입지점수
28점41점27점63점14점79점
35점4위/1035점하위 15.9%35점하위 28%
10년 실질 CAGR
+2.34%+4.46%−2.35%+5.62%−3.94%+9.47%
+2.34%9위/9+2.34%하위 13.7%+2.34%하위 47%
5년 실질 CAGR
−3.22%+3.59%−6.30%+3.51%−8.08%+6.30%
−0.70%4위/9−0.70%상위 25%−0.70%상위 37.2%
전고점 대비
−28.6%−17.6%−35.3%+1.0%−48.9%+20.8%
−22.3%5위/9−22.3%하위 29.8%−22.3%상위 48.8%
세대수
90세대475세대29세대1,342세대44세대1,996세대
90세대10위/1090세대하위 21.1%90세대하위 11.6%
이 단지비교군 중앙값

구산동 비교군 10개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 10위, 10년 실질 CAGR 9위, 입지점수 4위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(4위)가 10년 실질 CAGR 순위(9위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −0.70%(4위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −22.3%(5위)입니다.은평구 비교군 176개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 2.8%, 10년 실질 CAGR 하위 13.7%, 입지점수 하위 15.9%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(하위 15.9%)와 10년 실질 CAGR 순위(하위 13.7%)가 비슷한 위치입니다.
최근 5년 실질은 −0.70%(상위 25%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −22.3%(하위 29.8%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 35.4%, 10년 실질 CAGR 하위 47%, 입지점수 하위 28%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 47%)가 입지 순위(하위 28%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −0.70%(상위 37.2%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −22.3%(상위 48.8%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지하위 46.2%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%은평구148개 단지하위 13.5%중앙 +3.7% · 평균 +3.5%중앙 +3.7%구산동9개 단지하위 11.1%중앙 +3.5% · 평균 +3.4%중앙 +3.5%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +2.34% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 하위 47% · 은평구에서 하위 13.7% · 구산동에서 하위 11.1%입니다.
구산동 안에서의 위치(하위 11.1%)가 은평구 전체(하위 13.7%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 구산동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 35/100은 수도권 평균(45.9)을 밑돕니다.
공급 ㎡당 384만원(3.3㎡당 1,271만원)은 수도권 하위 36%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 1가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 구산동 10곳 중 시세 10위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 구산동 비교군 10개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(10위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

소망은평구 · 역촌동전용 94.8㎡(38평) 4.03억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 54/100명진은평구 · 신사동전용 84.5㎡(34평) 4.2억이 단지보다 6% 저렴 · 입지 45/100엔에스은평구 · 역촌동전용 83.2㎡(34평) 4.18억이 단지보다 6% 저렴 · 입지 42/100
6위갈현현대1998년 · 366세대5.8억전용 84.8㎡
7위동익파크1동(355-95)1991년 · 118세대4.85억전용 85㎡
8위구산그린빌2009년 · 203세대4.58억전용 59.5㎡
9위경향파크1989년 · 171세대4.45억전용 84.1㎡
10위동익파크2동(355-98)1991년 · 90세대4.45억전용 85㎡

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밀도 유형 · 동익파크2동(355-98)