2026년 7월 토지거래허가구역 지정 — 실거주로 봐야 하는 기흥. 반도체·GTX·학군·공급을 15개 동 입지 대비 4분면으로 해부합니다.
2026년 7월 5일·Realdex 리서치팀·237단지 실거래 + 공개 데이터·참고자료 70개
이 리포트의 시세·입지점수는 2026년 7월 5일 데이터 기준으로 고정되어 있습니다. 이후 실거래가 갱신되고 입지점수 산정도 개선되어, 지도·단지 페이지의 최신 수치와는 차이가 있을 수 있습니다.
2026년 7월, 용인 기흥구가 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 규제는 수요가 몰렸다는 신호이지만, 기흥만의 과열은 아닙니다 — 전국 상승률 1위 동탄의 열기가 경부·GTX 축을 타고 번지자, 정부가 동탄·기흥·구리를 한 벨트로 묶은 성격이 큽니다. 그럼에도 기흥 거래량은 2026년 1~4월에만 전년 대비 115% 폭증했습니다. 문제는 "기흥이 오른다"는 한 문장으로는 어디를 사야 할지 답이 나오지 않는다는 것입니다. 같은 기흥이라도 대장 시세가 14억을 넘는 동이 있고, 3억대인 동이 있기 때문입니다.
이 리포트는 기흥을 경제·일자리·교통·가격 사이클·공급·학군이라는 펀더멘털부터 짚고, 237개 단지의 실거래가와 입지점수를 입지 대비 가격 4분면에 얹어 15개 동을 규모(아파트 단지 수) 순으로 해부합니다. 토지거래허가구역이라 실거주 관점이 기본입니다 — 전세를 낀 갭 매수가 막혔기 때문입니다. 특정 단지 매수를 권유하는 글이 아니라, 기흥 안에서 무엇을 어떻게 봐야 하는지에 관한 글입니다.
기흥구는 2026년 5월 기준 인구 44만 78명, 세대수 17만 7,889세대입니다. 용인 3개 구(수지 37만·처인 30만) 중 인구가 가장 많고, 면적 81.64㎢에 인구밀도 약 5,400명/㎢로 용인에서 가장 조밀합니다. 2005년 구 설치 당시 23만 명이던 인구는 2014년 40만을 넘어 지금의 44만 대에 이르렀습니다.
기흥의 정체성은 반도체입니다. 삼성전자는 1983년 기흥구 농서동을 반도체 사업지로 선정했고, 이곳은 '한국의 실리콘밸리'로 불려 왔습니다. 주간·야간 유동인구 비율이 1.276으로, 업무·상업·생활 기능이 뒤섞인 직주혼합형 구조입니다. 용인시 전체는 2025년 말 인구 111만을 넘겨 경기도 2위 특례시가 됐고, 개발이 마무리되는 2040년엔 152만 명이 전망됩니다.
삼성전자 4만 명의 일터이자, 삼성·SK 합쳐 900조 원이 넘는 투자가 예정된 반도체 벨트의 배후입니다.
기흥 부동산의 뿌리는 일자리입니다. 삼성전자 기흥·화성캠퍼스는 약 298만㎡ 규모로 단일 기준 세계 최대 복합 반도체 단지이며, 4만여 명이 근무합니다. 삼성은 여기에 차세대 반도체 R&D 단지 NRD-K를 조성 중으로, 2030년까지 20조 원을 투자하고 2024년 12월 R&D 라인을 가동했습니다.
배후는 더 큽니다. 남쪽 처인구에 용인 첨단시스템반도체 국가산단(민간투자 360조·팹 6기, 2026년 하반기 착공)과 SK하이닉스 원삼 클러스터(투자 600조·팹 4기, 1기 2027년 준공)가 들어섭니다. 용인 반도체 클러스터 전체의 직간접 고용유발 효과는 약 160만 명으로 추산되고, 이미 원삼 1기 부지에 약 1만 4천 명이 일하고 있습니다. 기흥은 이 반도체 벨트의 주거 배후이자 그 자체로 고용 앵커입니다.
다만 아직은 베드타운 성격도 큽니다. 용인시 주간인구지수는 91(2010년 인구총조사 기준)로 통근 순유출이 약 7만 명이었고, 반도체 클러스터 가동과 함께 자족 기능이 개선되는 중입니다. 용인에서 강남구·서초구로 각각 약 1.9만 명이 출근하며, 판교 통근권에도 포함됩니다. 즉 기흥은 '반도체 일자리 + 강남·판교 통근'이라는 이중 수요가 받치는 지역입니다.
직주근접
왜 반도체가 집값을 움직이나
제조업 고임금 일자리는 인근 주거 수요를 구조적으로 떠받칩니다. 삼성전자·SK하이닉스의 성과급과 사내 저리대출(무주택 직원 연 1.5%·최대 5억 원)이 2025~2026년 '탈서울+셔세권(회사 근처)' 매수를 촉발한 것이 대표적입니다. 다만 산업 사이클(반도체 업황)과 연동되므로, 일자리 호재는 '완성 시점'과 '실제 고용'을 함께 봐야 합니다 — 클러스터 본격 가동은 2027~2030년입니다.
① 투기과열지구 + 조정대상지역 (2026년 7월 1일) LTV 70%→40% 축소, 주택담보대출 한도 6억 원 제한, 세제·청약 강화.
② 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일) 기흥구 81.64㎢, 사실상 전역. 아파트 매수 시 관할 구청 허가 필요, 무허가 계약은 2년 이하 징역 또는 2천만 원 벌금.
③ 실거주 의무 (②의 허가 조건) 매수 후 4개월 내 입주, 2년 실거주. 전세 낀 갭 매수 사실상 차단.
규제의 방아쇠는 수요였습니다. 서울 접근성과 반도체 기대감으로 매수가 몰리자, 국토부·경기도가 화성 동탄구·구리시와 함께 기흥을 묶었습니다. 그래서 이 리포트는 각 동을 지금 살기에 얼마나 좋은가(입지)와 그 입지 대비 값이 싼가 비싼가(4분면)로 읽습니다. 매수 전 최신 규제 요건과 허가 대상은 반드시 관할 구청에 확인하세요.
규제 배경 해석
기흥은 '단독 과열'인가, '동탄발 확산'인가
세 지역(화성 동탄구·용인 기흥구·구리)이 동시에 묶인 게 핵심입니다. 2026년 전국 시·군·구 상승률 1위는 화성 동탄(누적 +11.38%)이었고, 기흥(+5~6%대)은 그 배후이자 확산 경로였습니다. 즉 정부의 규제는 "기흥이 유별나게 과열됐다"기보다, 반도체 벨트 + 경부·GTX-A 축을 따라 동탄의 열기가 기흥·구리로 번지는 것을 선제 차단한 벨트(라인) 규제에 가깝습니다. 실제로 기흥의 매수는 삼성·SK 성과급 기반의 실수요 성격이 강해, 규제에도 호가가 잘 내리지 않으나 거래량은 관망세로 줄어들 가능성이 큽니다. '기흥 자체 버블'로 단정하기보다, 경기 남부 반도체·경부축 전반의 흐름 속에서 기흥의 상대적 위치를 봐야 하는 이유입니다.
수인분당선(노랑)·용인에버라인(초록)이 기흥을 남북으로 지나고, GTX-A 구성역이 강남권 접근을 바꿨습니다. 아래에서 노선별로 하나씩 살펴봅니다.
수인분당선이 기흥을 남북으로 관통합니다. 상갈·기흥·신갈·구성·보정역이 이어지는데, 급행이 서는 역은 기흥역뿐입니다(구성·신갈은 통과). 다만 분당선 급행은 평일 출퇴근에만, 하루 10여 편으로 편수가 적어 실제 이용은 제한적입니다. 기흥역은 용인에버라인 경전철과 만나는 유일한 환승역으로, 강남대·어정·동백을 지나 전대·에버랜드까지 15개 역을 잇습니다.
판을 바꾼 건 GTX-A 구성역입니다(마북동). 2024년 6월 29일 개통해 구성역→수서 14분·성남 7분·동탄 7분, 수인분당선(수서 약 36분)의 절반 이하입니다. 구성역은 수인분당선과 GTX-A가 만나는 환승역입니다 — 흔히 오해하는 신분당선은 지나지 않습니다. 현재는 삼성역을 무정차 통과하는데, 2026년 5월 삼성역 승강장 철근 누락(주철근 178t 미시공)이 확인돼 개통 일정이 불투명해졌습니다. 국토부는 무정차 통과 개통(당초 2026년)조차 '연내 개통 불투명'이라 밝혔고, 삼성역 정차를 포함한 완전 개통(당초 2028년)은 더 지연될 수 있습니다.
강남역 접근은 오해가 많습니다. 구성·기흥 어느 역도 신분당선이 직접 서지 않아, 강남역은 환승을 거쳐야 합니다. GTX로 수서까지 가도 강남은 남동쪽으로 갔다 되짚는 우회라, 실질 최속은 결국 신분당선 환승입니다 — 구성은 성남서 판교 경유, 기흥은 정자서 환승으로 둘 다 약 40분대로 비등합니다. 정리하면 GTX로 수서·판교·동탄은 확실히 빨라졌지만, 강남역 직통 효과는 삼성역 개통 전까진 제한적입니다.
2020~2021 — 급등기. 코로나 대응으로 기준금리가 0.5%까지 내리며 유동성이 넘쳤습니다. 2020년 7월 임대차 2법 이후 전세난이 매매로 번져 '패닉바잉·영끌'이 나왔고, 수도권 아파트값은 2019년 7월부터 2022년 5월까지 35개월 연속 올랐습니다.
2022~2023 — 급락기. 한국은행이 기준금리를 2023년 1월 3.5%까지 끌어올리자 매수여력이 무너졌습니다. 거래량은 연 11,055건(2020)에서 1,068건(2022)으로 10분의 1 수준이 됐고, 기흥 실질 가격은 고점 대비 -24.7% 빠졌습니다. 다만 용인의 하락폭(기흥 -0.28%대)은 의왕·광명·화성 등 경기 급락 상위 대비 작았습니다.
2024~2026 — 회복기. 2024년 말 금리 인하 전환과 반도체 성과급·사내대출이 겹치며 경기 남부가 반등을 선도했습니다. 기흥 거래량은 2026년 1~4월에만 전년 대비 115%(1,429→3,073건) 뛰었고, 가격은 저점 대비 명목 +20.2%·실질 +13.0% 회복했습니다. 그럼에도 실질로는 아직 고점 대비 -14.9% 아래입니다 — 명목도 2021·2025년 고점을 아직 넘지 못했지만, 실질 기준 괴리가 더 큽니다.
기흥구 아파트 가격 지수 (2016 = 100)
실질 = 물가(CPI) 반영 · 명목 = 실거래가 그대로 · 3개월 이동평균
기간별로 보기 — 10년 흐름과 최근 5년
최근 10년
최근 5년 · 전고점 표시
오른쪽 5년 그래프에는 전고점(2021~22 급등기) 선과 현재까지의 낙폭을 함께 표시했습니다. 최근 반등에도 실질 가격은 아직 전고점을 넘지 못했습니다.
기흥 vs 경기 vs 서울 — 같은 10년, 다른 상승 (2016 = 100)
명목 실거래가 지수 · 세 지역 동일 방법(중앙 평㎡가) 산출
기흥이 오른 건 맞지만, 어디에 견주느냐가 중요합니다. 2016년을 100으로 잡으면 지금 기흥은 190, 경기 평균 194, 서울 평균 225입니다. 기흥은 서울(2.25배)이 아니라 경기 평균과 거의 나란히(1.91배) 움직였습니다. 서울과의 격차 약 34p는, 기흥 상승의 엔진이 '서울 대체 수요'가 아니라 반도체 직주근접·경기 남부 실수요였음을 보여줍니다. 바꿔 말하면 기흥은 서울발 급등장에 덜 휩쓸리고, 지역 펀더멘털을 따라 움직이는 시장입니다.
연간 거래량 — 급등기의 폭증과 거래절벽
실질 vs 명목
왜 '실질'로 봐야 하나
명목 가격은 물가 상승분까지 포함합니다. 물가를 걷어낸 실질 가격으로 보면, 명목상 회복한 듯한 구간도 실제 구매력 기준으론 여전히 고점 아래인 경우가 많습니다. 기흥은 명목·실질 모두 반등했지만, 실질 기준으로는 2022년 고점을 아직 넘지 못했습니다. 레버리지(대출)로 산 자산은 이 실질 흐름과 금리를 함께 봐야 손익이 보입니다.
같은 기흥이라도 장기 실질 상승률은 동마다 크게 다릅니다. 2016년을 100으로 잡으면, 입지점수 1위 구갈동은 243(2.43배)까지 오른 반면 최남단 고매동은 103에 그쳤습니다. 보정 172·신갈 166·마북 160·동백 128이 그 사이에 있습니다. 대체로 입지점수가 높은 동일수록 장기 실질 상승이 컸습니다 — 신축 입주 효과가 섞여 있지만, 방향은 분명합니다. '좋은 입지가 결국 더 오른다'는 명제가 기흥 안에서도 확인됩니다.
동별 실질가격 지수 (2016 = 100)
입지 좋은 동일수록 우상향 기울기가 가파름
지수가 아니라 실제 값으로 봐도 마찬가지입니다. 동별 대표 대장 단지의 국평(84㎡) 실거래가를 겹쳐 보면, 10년 전 3억 안팎에서 5억으로 출발한 단지들이 지금은 4억대에서 12억대까지 벌어졌습니다. 같은 기흥, 같은 국평인데 세 배 가까운 격차가 난 것 — 그 차이가 입지·신축·개발 기대가 값으로 환산된 결과입니다.
대표단지 국평(84㎡) 실거래가 추이 (억)
동별 대장 단지 · 분기 중앙 실거래가 · 완전 10년 시계열 단지
7공급과 전세 — 당분간 공백, 2028년 이후 집중
2024~2027년은 신축이 적고, 2028년 이후 물량이 몰립니다.
기흥의 입주 물량은 시기별로 크게 쏠려 있습니다. 2018~2019년 5,000세대대 대량 입주 뒤 신규 공급이 급감했고, 2024~2027년 신축은 소규모(238·472·192세대 등)에 그칩니다. 반면 용인플랫폼시티(공동주택 5,392호+주상복합 4,870호)와 기흥역세권2(2,192세대) 등 1만 2천여 호가 2028년 이후 몰립니다. 당분간은 신축이 귀하다가, 2028년 이후 공급이 한꺼번에 풀리는 흐름입니다.
전세는 강세입니다. 기흥 전세가는 2026년 상반기에만 누적 +5.94%로 경기 평균을 크게 웃돌았고, 전세 매물은 연초 대비 49.8% 감소(625→314건)했습니다. 반도체 임차수요가 두터운 데다, 매매 시장이 회복되며 전세로 나오던 물량이 줄어든 영향입니다. 7월 5일 지정된 토지거래허가구역은 실거주 의무로 갭 매수(전세 낀 매수)를 제한하는 만큼 앞으로 전세 공급을 더 조일 수 있으나, 지정 직후라 그 영향은 아직 지표로 확인되지 않았습니다. 미분양은 용인 474호(2025년 기준)로 대부분 처인구(반도체 산단 배후)에 몰려 있고, 기흥은 실수요가 공급을 웃도는 상태입니다.
냉정히 보면 기흥 학군은 수지 대비 열위입니다. 기흥 중학교 특목·자사고 진학률은 평균 4.08%로, 수지(8.58%)의 절반 수준입니다. 용인 최대 학원가는 수지 풍덕천이고, 기흥 안에서는 보정동이 그다음 규모입니다.
그래도 기흥 안 상위지는 뚜렷합니다. 보정동 용인신촌중(특목 진학 기흥 1위, 리치고 1.2등급)과 영덕동 흥덕중(1.4등급·광교 생활권)이 선호 상위이고, 중동 초당중이 그 뒤입니다. 학군을 우선한다면 보정·흥덕(영덕1동) 생활권이 현실적 선택지입니다. 동백은 성취 중위권으로, 예체능·종합학원 중심의 생활 학원가입니다.
수도권 전체 단지가 만든 적정가 곡선과 적정입지 곡선이 평면을 넷으로 가릅니다. 여기에 기흥 237개 단지를 검정 점으로 얹었습니다. 네 영역은 입지 가성비(입지 좋은데 쌈)·입지 프리미엄(입지 좋고 비쌈)·소외 부동산(입지 평범, 쌈)·프리미엄 과잉(입지 평범, 비쌈)입니다.
핵심은 가격 순위와 입지 순위가 어긋난다는 것입니다. 대표 시세 1·2위 마북·보정동은 입지점수가 30·39로 낮고(미래가 선반영된 프리미엄 과잉), 입지 1위(58) 구갈동은 대표 시세가 3위에 그칩니다(성숙 인프라의 입지 가성비). 이 어긋남이 이 리포트의 뼈대입니다.
연한 빨강/초록 = 수도권 4분면 배경 · 진한 점선 = 두 적정 곡선 · 검정 점 = 기흥 237단지.
11동별 분석 — 규모순 15개 동
먼저 15개 동을 한눈에 요약하고, 아래에서 동별로 자세히 살펴봅니다. 단지가 많은 동부터 정렬했습니다.
대표시세 8.5억 — 기흥 평균 8.3억 대비 평균보다 비싼 축입니다. 실질지수 166(2016=100)으로 상승세, 최근 반등. 장기 실질 상승은 기흥 평균(153)을 웃돌았고, 서울 평균(180)과는 거의 어깨를 나란히 합니다. 실질 전고점 대비 -22% 수준입니다.
입지 대비 가격 4분면
단지 다수가 '입지 가성비' 구간. 사분면 분포: 입지 가성비 14 · 프리미엄 과잉 10 · 적정권 4. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 신갈동 단지
입지점수 48·대표 8.5억, 주로 '입지 가성비' 구간입니다.
신갈동은 대표 시세 약 8.5억, 입지점수 48의 동입니다. 단지 다수가 '입지 가성비' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 기흥더샵프라임뷰 기준 역세권은 신갈역(수인·분당선 485m)입니다. 학군은 배정초 산양초등학교(263m), 중학교 신갈중학교(185m), 고교 기흥고등학교(122m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 AK& 기흥(1028m) 등입니다. 공원 15개·녹지 13.2ha로 녹지 접근은 좋은 편입니다. 의료는 응급실 접근이 가능합니다.
대표시세 12.0억 — 기흥 평균 8.3억 대비 평균보다 비싼 축입니다. 실질지수 243(2016=100)으로 상승세, 최근 반등. 장기 실질 상승은 기흥 평균(153)을 웃돌았고, 서울 평균(180)마저 앞질렀습니다. 실질 전고점 대비 -12% 수준입니다.
입지 대비 가격 4분면
단지 다수가 '입지 가성비' 구간. 사분면 분포: 입지 가성비 12 · 입지 프리미엄 7 · 적정권 4 · 소외 부동산 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 구갈동 단지
입지점수 58·대표 12.0억, 주로 '입지 가성비' 구간입니다.
구갈동은 대표 시세 약 12.0억, 입지점수 58의 동입니다. 단지 다수가 '입지 가성비' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 힐스테이트기흥 기준 역세권은 기흥역(수인·분당선·용인에버라인 113m, 급행)입니다. 학군은 배정초 용인한얼초등학교(587m), 중학교 성지중학교(931m), 고교 신갈고등학교(784m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 AK& 기흥(12m) 등입니다. 공원 8개·녹지 3.7ha·수변로 녹지 접근은 좋은 편입니다. 의료는 응급실 접근이 가능합니다.
대표시세 14.4억 — 기흥 평균 8.3억 대비 평균보다 비싼 축입니다. 실질지수 160(2016=100)으로 상승세, 최근 조정. 장기 실질 상승은 기흥 평균(153)을 웃돌았고, 서울 평균(180)과는 아직 격차가 있습니다. 실질 전고점 대비 -20% 수준입니다.
입지 대비 가격 4분면
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 21 · 소외 부동산 1 · 적정권 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 마북동 단지
입지점수 30·대표 14.4억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
마북동은 대표 시세 약 14.4억, 입지점수 30의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — e편한세상구성역플랫폼시티 기준 역세권은 구성역(GTX-A·수인·분당선 728m)입니다. 학군은 배정초 마성초등학교(205m), 중학교 구성중학교(494m), 고교 구성고등학교(492m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 트레이더스 홀세일 클럽 구성점(1151m)입니다. 공원 2개·녹지 5.4ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
대표시세 13.5억 — 기흥 평균 8.3억 대비 평균보다 비싼 축입니다. 실질지수 172(2016=100)으로 상승세, 최근 횡보. 장기 실질 상승은 기흥 평균(153)을 웃돌았고, 서울 평균(180)과는 거의 어깨를 나란히 합니다. 실질 전고점 대비 -23% 수준입니다.
입지 대비 가격 4분면
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 16 · 입지 프리미엄 3 · 소외 부동산 2 · 적정권 1 · 입지 가성비 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 보정동 단지
입지점수 39·대표 13.5억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
보정동은 대표 시세 약 13.5억, 입지점수 39의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 용인보정대림(1차) 기준 역세권은 구성역(GTX-A·수인·분당선 680m)입니다. 학군은 배정초 소현초등학교(401m), 중학교 소현중학교(297m), 고교 서원고등학교(1367m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 트레이더스 홀세일 클럽 구성점(996m)입니다. 공원 0개·녹지 0.8ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 9 · 적정권 8 · 입지 가성비 5. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 중동 단지
입지점수 41·대표 6.9억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
중동은 대표 시세 약 6.9억, 입지점수 41의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 어은목마을대원칸타빌 기준 역세권은 동백역(용인에버라인 303m)입니다. 학군은 배정초 석성초등학교(197m), 중학교 초당중학교(456m), 고교 용인백현고등학교(1205m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 이마트 동백점(1015m)입니다. 공원 8개·녹지 8.2ha로 녹지 접근은 좋은 편입니다. 의료는 인근 용인세브란스병원, 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 14 · 적정권 3 · 소외 부동산 2. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 영덕동 단지
입지점수 34·대표 9.6억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
영덕동은 대표 시세 약 9.6억, 입지점수 34의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 호반써밋레이크파크 기준 도보권 전철역이 없어 버스·차량 의존도가 높은 편입니다. 학군은 배정초 흥덕초등학교(602m), 중학교 광교호수중학교(779m), 고교 흥덕고등학교(854m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 (주)이마트 흥덕점(347m) 등입니다. 공원 5개·녹지 80.0ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 13 · 적정권 2 · 소외 부동산 2 · 입지 가성비 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 언남동 단지
입지점수 29·대표 9.8억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
언남동은 대표 시세 약 9.8억, 입지점수 29의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 힐스테이트구성 기준 도보권 전철역이 없어 버스·차량 의존도가 높은 편입니다. 학군은 배정초 교동초등학교(339m), 중학교 구성중학교(500m), 고교 구성고등학교(366m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 트레이더스 홀세일 클럽 구성점(1498m)입니다. 공원 1개·녹지 3.5ha로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
대표시세 8.0억 — 기흥 평균 8.3억 대비 평균보다 저렴한 축입니다. 실질지수 128(2016=100)으로 상승세, 최근 조정. 장기 실질 상승은 기흥 평균(153)을 밑돌았고, 서울 평균(180)과는 아직 격차가 있습니다. 실질 전고점 대비 -23% 수준입니다.
입지 대비 가격 4분면
단지 다수가 '적정권' 구간. 사분면 분포: 적정권 11 · 프리미엄 과잉 6 · 입지 가성비 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 동백동 단지
입지점수 40·대표 8.0억, 주로 '적정권' 구간입니다.
동백동은 대표 시세 약 8.0억, 입지점수 40의 동입니다. 단지 다수가 '적정권' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 동백호수공원두산위브더제니스 기준 역세권은 어정역(용인에버라인 721m)입니다. 학군은 배정초 어정초등학교(329m), 중학교 어정중학교(507m), 고교 동백고등학교(882m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 이마트 동백점(146m)입니다. 공원 10개·녹지 25.2ha·수변로 녹지 접근은 좋은 편입니다. 의료는 인근 용인세브란스병원, 응급실은 다소 원거리입니다.
대표시세 3.3억 — 기흥 평균 8.3억 대비 평균보다 저렴한 축입니다. 실질지수 103(2016=100)으로 보합, 최근 조정. 장기 실질 상승은 기흥 평균(153)을 밑돌았고, 서울 평균(180)과는 아직 격차가 있습니다. 실질 전고점 대비 -39% 수준입니다.
입지 대비 가격 4분면
단지 다수가 '소외 부동산' 구간. 사분면 분포: 소외 부동산 10 · 적정권 1 · 프리미엄 과잉 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 고매동 단지
입지점수 26·대표 3.3억, 주로 '소외 부동산' 구간입니다.
고매동은 대표 시세 약 3.3억, 입지점수 26의 동입니다. 단지 다수가 '소외 부동산' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 메종블루아 기준 도보권 전철역이 없어 버스·차량 의존도가 높은 편입니다. 학군은 배정초 기흥초등학교(1171m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 더팩토리 아울렛(1346m)입니다. 공원 0개·녹지 0.3ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '적정권' 구간. 사분면 분포: 적정권 4 · 소외 부동산 3 · 프리미엄 과잉 3 · 입지 가성비 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 상하동 단지
입지점수 30·대표 5.2억, 주로 '적정권' 구간입니다.
상하동은 대표 시세 약 5.2억, 입지점수 30의 동입니다. 단지 다수가 '적정권' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 지석마을그대가크레던스 기준 역세권은 지석역(용인에버라인 145m)입니다. 학군은 배정초 지석초등학교(294m), 중학교 상하중학교(773m), 고교 성지고등학교(619m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 (주)농협유통하나로클럽 용인점(266m)입니다. 공원 5개·녹지 22.0ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 인근 용인세브란스병원, 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '적정권' 구간. 사분면 분포: 적정권 5 · 프리미엄 과잉 2 · 소외 부동산 2. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 보라동 단지
입지점수 37·대표 6.0억, 주로 '적정권' 구간입니다.
보라동은 대표 시세 약 6.0억, 입지점수 37의 동입니다. 단지 다수가 '적정권' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 용인보라효성해링턴플레이스 기준 역세권은 상갈역(수인·분당선 990m)입니다. 학군은 배정초 나곡초등학교(418m), 중학교 보라중학교(734m), 고교 보라고등학교(433m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 이마트 보라점(1079m)입니다. 공원 3개·녹지 4.1ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 6 · 적정권 2. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 서천동 단지
입지점수 38·대표 8.4억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
서천동은 대표 시세 약 8.4억, 입지점수 38의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 힐스테이트서천 기준 도보권 전철역이 없어 버스·차량 의존도가 높은 편입니다. 학군은 배정초 서농초등학교(191m), 중학교 서천중학교(261m), 고교 서천고등학교(638m)가 배정·인접합니다. 공원 12개·녹지 11.8ha로 녹지 접근은 좋은 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '소외 부동산' 구간. 사분면 분포: 소외 부동산 4 · 프리미엄 과잉 1 · 적정권 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 공세동 단지
입지점수 30·대표 6.7억, 주로 '소외 부동산' 구간입니다.
공세동은 대표 시세 약 6.7억, 입지점수 30의 동입니다. 단지 다수가 '소외 부동산' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 공세호수마을공세성원상떼레이크뷰 기준 도보권 전철역이 없어 버스·차량 의존도가 높은 편입니다. 학군은 배정초 기흥초등학교(786m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 더팩토리 아울렛(432m) 등입니다. 공원 2개·녹지 5.1ha·수변로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
단지 다수가 '적정권' 구간. 사분면 분포: 적정권 5 · 입지 가성비 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 상갈동 단지
입지점수 47·대표 6.3억, 주로 '적정권' 구간입니다.
상갈동은 대표 시세 약 6.3억, 입지점수 47의 동입니다. 단지 다수가 '적정권' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 금화마을4단지주공그린빌 기준 역세권은 상갈역(수인·분당선 159m)입니다. 학군은 배정초 상갈초등학교(192m), 중학교 상갈중학교(431m), 고교 신갈고등학교(795m)가 배정·인접합니다. 상업 앵커는 롯데마트 신갈점(1082m) 등입니다. 공원 3개·녹지 6.7ha로 녹지 접근은 보통 편입니다. 의료는 응급실 접근이 가능합니다.
단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간. 사분면 분포: 프리미엄 과잉 5 · 소외 부동산 1. 진한 점선 = 적정가·적정입지 곡선 · 검정 점 = 청덕동 단지
입지점수 26·대표 5.6억, 주로 '프리미엄 과잉' 구간입니다.
청덕동은 대표 시세 약 5.6억, 입지점수 26의 동입니다. 단지 다수가 '프리미엄 과잉' 구간에 속합니다 — 성격입니다.
입지 분석 — 호반베르디움 기준 도보권 전철역이 없어 버스·차량 의존도가 높은 편입니다. 학군은 배정초 청덕초등학교(435m), 중학교 청덕중학교(796m), 고교 청덕고등학교(899m)가 배정·인접합니다. 공원 7개·녹지 9.9ha·수변로 녹지 접근은 좋은 편입니다. 의료는 응급실은 다소 원거리입니다.
저평가·약한 단지 휴먼시아물푸레마을3단지(입지 13)은 교통, 상업이 약해 값이 눌립니다. 경남아너스빌(입지 24)은 교통, 의료이 약해 값이 눌립니다.
감점 요인 (페널티) 상위 단지 기준 급경사·기피시설 부담은 크지 않습니다.
시세와 실거주·투자 메리트 대장 기준 10년 실질 연 1.42% (완만). 5년 실질 연 -1.29% — 최근 조정. 입지와 값이 균형을 이뤄 무난한 실거주 선택지입니다.
종합통근·목적·예산으로 좁혀 보기
토지거래허가구역이라 실거주가 전제입니다. 통근 방향·목적·예산 순으로 정리했습니다.
기흥을 한 줄로 요약하면, 가격 순위와 입지 순위가 어긋난 시장입니다. 대표 시세 1·2위 마북·보정동은 입지점수가 낮지만 GTX·플랫폼시티라는 미래가 값에 선반영됐고(프리미엄 과잉), 입지 1위 구갈동은 성숙한 인프라를 지금 시세로 누리는 가성비 구간입니다. 실질 가격은 2021년 말 고점에서 2023년 말까지 크게 빠졌다가 반등했지만, 아직 실질 고점을 넘지 못했습니다. 즉 '싸다'고 보기도, '고점'이라 보기도 어려운 회복 국면입니다. 규제는 기흥 단독 과열보다 동탄발 경부·GTX 축 확산을 묶은 성격이 크므로, 기흥은 그 벨트 안에서 실거주 실수요로 접근하는 게 맞습니다.
내 조건으로 좁혀보기 통근 방향과 예산을 고르면, 직주근접·실거주 편의를 함께 고려해 동과 대표 단지를 추립니다
① 직장(통근) 방향별
직장 방향
추천 동
이유
강남·서울 도심
마북·보정 · 구갈·신갈
마북·보정=GTX 구성역(수서 14분) / 구갈·신갈=수인분당 기흥역(급행 정차)
판교·분당·성남
보정·마북·구성권
죽전 인접·분당 생활권, 수인분당+신분당 환승
수원(영통·삼성)
서천·상갈·영덕·보라
수원 경계 인접, 수인분당 영통·상갈역 도보권
동탄
마북·보정 · 동백·중동
마북·보정=GTX 동탄 7분 / 동백·중동=동탄 생활권 인접
이천·처인
동백·상하·중동·보라
에버라인·남부 도로로 처인 접근, 합리적 진입가
② 목적별
실거주 · 가성비 구갈·신갈·상갈
성숙한 인프라를 지금 시세로. 입지 대비 저평가(가성비) 구간이라 실거주 만족도 대비 값 부담이 작습니다.
번호 = 입지 순위. 박스에 단지별 장점·약점을 표시했습니다. 4곳 모두 기흥역(신갈·구갈) 역세권 신축 대단지로, 상권·생활 인프라는 강하고 학군·개방감은 상대적으로 약한 공통 특성이 있습니다.
기흥은 '싸지도 비싸지도 않은' 회복 국면의 실수요 시장입니다.
서울을 좇기보다 반도체 직주근접·경기 남부 실수요로 움직였고, 그래서 가격 순위와 입지 순위가 어긋나 있습니다.
정답이 하나가 아닌 이유입니다.
미래가치를 앞세우면 GTX·플랫폼시티가 값에 선반영된 마북·보정,
입지 대비 가격을 앞세우면 국평 적정가보다 20~30%대 낮게 거래되는 구갈·신갈의 저평가 단지,
이것저것 따지기보다 무난한 실거주가 우선이면 신축·규모·주차·거래를 고루 갖춘 기흥역 역세권 균형단지,
예산이 빠듯하면 고매·상하의 저가 진입이 각각의 답이 됩니다.
시세·가성비·균형 세 축의 TOP4는 아래 비교 버튼에서 나란히 볼 수 있고, 필터와 4분면으로 '내 기준의 기흥'을 좁혀 보시길 권합니다.
토지거래허가구역이므로 매수 전 관할 구청의 실거주·자금 요건과 최신 규제를 반드시 확인하세요. 이 리포트는 정보 제공이며 특정 단지 투자 권유가 아닙니다.
이 리포트는 실거래가·공개 데이터·언론 보도를 바탕으로 한 정보 제공이며 특정 단지 투자 권유가 아닙니다. '입지 대비 저평가/과잉'은 현재 입지 대비 가격의 상대적 위치이지 향후 수익을 보장하지 않습니다. 개발계획·개통 시점·규제는 추진·예정 단계가 포함되며, 매수 전 관할 구청의 토지거래허가 요건과 최신 규제를 반드시 확인하세요. 입지점수·4분면은 Realdex 자체 산출값, 가격 지수·거래량은 국토교통부 실거래가와 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수로 계산, 시세·대장 TOP10은 국토부 공개 실거래가 기준입니다. 표본이 부족한 상현동(1단지) · 영통동(1단지) · 하갈동(2단지)은 통계 신뢰도가 낮아 심층 분석에서 제외했습니다.
기흥, 내 조건에 맞는 단지 찾기
이 리포트가 뽑은 시세 TOP4 · 가성비 TOP4 · 실거주 균형 TOP4를 나란히 비교해 보고, 지도·검색으로 기흥 전 단지를 직접 살펴보세요. 통근·예산·학군 조건에 맞는 단지를 찾을 수 있습니다.