투자 목적의 부동산
고르는 법

2016년 1월부터 2026년 6월까지 소비자물가는 26.0% 상승했고, 그 상승분의 79%는 2021년 이후에 집중되었습니다.
같은 기간 수도권 아파트의 명목 상승률 중앙값은 연 4.91%였으나 물가를 차감한 실질 상승률은 연 2.62%였고, 21.1%의 단지는 실질 기준 마이너스였습니다.
본 보고서는 물가 국면에서 부동산을 어떻게 판별할 것인가에 대한 판단 기준을 데이터로 제시합니다.
데이터 기준: 2026년 7월 집계 — 실거래 반영 2016.1~2026.6 · 소비자물가지수 2026.6.

명목가격은 화폐 단위로 표기된 숫자이며, 그 화폐의 구매력이 변동하면 동일한 숫자도 다른 가치를 의미합니다.
따라서 물가가 상승하는 국면에서 자산의 성과를 명목으로만 판정하면 방향 자체가 뒤집힐 수 있습니다.
본 보고서는 국토교통부 실거래가 자료를 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수로 디플레이트(deflate)한 자체 산출 결과를 근거로 사용합니다.^1,2

다루는 범위는 일곱 가지입니다.
첫째 물가가 실제로 얼마나, 언제 올랐는지.
둘째 명목과 실질의 괴리가 어느 정도인지.
셋째 그 괴리가 수도권 64개 행정구역의 대표 단지에서 어떻게 나타나는지.
넷째 어느 지역이 투자 목적을 상실한 구간에 있는지.
다섯째 같은 동 안에서도 단지별 성과가 얼마나 갈리는지.
여섯째 부채(레버리지)를 감안하면 판정이 어떻게 달라지는지.
일곱째 지역별 실질지수가 어떤 형태로 발산했는지입니다.

명목가격이 상승해도 화폐의 구매력이 더 빠르게 하락하면 자산의 실질 가치는 감소한다 — 이 분리가 본 보고서의 출발점입니다.

2016년에 예치한 1억 원의 명목 잔액은 지금도 1억 원입니다.
그러나 같은 기간 소비자물가지수는 26.0% 상승했으므로, 동일 금액의 실질 구매력은 2016년 기준 79.4%로 축소되었습니다.¹
주택가격 역시 동일한 화폐 단위로 표기되므로 같은 원리를 따릅니다 — 오늘의 5억 원은 2016년 화폐가치로 약 3.97억 원에 해당합니다.

이 괴리를 인식하지 못하는 상태를 경제학에서는 화폐환상(money illusion)이라 부릅니다.
명목임금이 5% 인상되어도 물가가 7% 상승하면 실질임금은 하락하지만, 인상이라는 사실 자체를 이득으로 인식하는 것이 전형적 사례입니다.
한국은행 연구진의 국내 실증에서도 주택거래 관련 설문 응답자의 56.4%가 명목 기준으로 손익을 판단하는 것으로 나타났습니다.⁹
화폐환상은 개별 착오가 아니라 시장 참가자 다수에게서 반복 관측되는 체계적 인지 편의이며, 그것이 균형가격에까지 반영되는지는 별도의 실증 문제입니다.

실질 기준을 채택해야 하는 이유는 세 가지로 정리됩니다.

주택시장의 사례로 환산하면 다음과 같습니다.
2016년 초 5억 원에 매입한 아파트가 2026년 6월 6.30억 원에 거래되었다면, 명목으로는 26.0% 상승이지만 실질로는 정확히 본전입니다.
반대로 같은 기간 전세보증금 5억 원을 유지한 임차인은 명목 잔액이 그대로이므로 손실이 없는 것처럼 보이나, 구매력 기준으로는 1억 원가량을 상실했습니다.
동일한 원리가 매매가격·보증금·대출원금 모든 명목 계약에 작용하며, 이것이 본 보고서 전체를 관통하는 계산 축입니다.

물가 상승은 균질하지 않았고, 팬데믹을 기점으로 연평균 상승률이 약 3배로 가속되었다 — 이것이 명목-실질 괴리를 구조화한 원인입니다.

2016년 1월부터 2026년 6월까지 소비자물가지수는 100에서 126.0로 상승했습니다.¹
연평균으로 환산하면 연 2.24%이며, 화폐의 구매력은 100에서 79.4로 축소되었습니다.
연 2.24%는 한국은행이 「한국은행법」 제6조 제1항에 근거해 설정·공표하는 물가안정목표 2%를 소폭 상회하는 수준입니다.¹²

중요한 것은 이 상승이 언제 발생했는가입니다.
누적 지수를 두 구간으로 나누면 팬데믹 이전(2016~2020년)은 ×1.054(연 1.07%), 팬데믹 이후(2021년~)는 ×1.196(연 3.31%)이고 둘을 곱하면 전체 배율 1.260이 됩니다.
연평균 상승률이 후반에 종전의 약 3배로 가속되어, 물가 상승의 대부분이 후반 구간에서 발생했습니다.

여기서 유의할 성질이 비가역성입니다.
상승률이 둔화(디스인플레이션)되어도 물가 수준은 하락하지 않으므로, 한 번 벌어진 명목-실질 격차는 이후 구조적으로 고착됩니다.
2021년 이후 진입한 자산은 이 가속 구간을 온전히 부담한 것으로 해석되며, 그 이전에 취득한 자산과는 성과 판정의 기준선 자체가 다릅니다.

이 상승 국면에서 자산·소득·현금이 각각 어디까지 이동했는지를 한 축에 놓으면, 서열이 선명해집니다.

서열은 자산 > 소득 > 물가 > 현금이며, 세 가지 사실을 담고 있습니다.
첫째, 근로소득(+47.9%)의 증가 속도로는 서울 아파트 명목가격(+125%)을 추종할 수 없었습니다 — 저축의 속도가 자산의 속도에 미달하는 구조입니다.
둘째, 소득 증가분의 절반 이상은 물가 상승(+26.0%)이 상쇄했으므로 실질 소득의 개선 폭은 명목보다 훨씬 작습니다.
셋째, 아무 자산도 보유하지 않은 현금은 유일하게 마이너스(−20.6%)를 기록했습니다 — 물가 국면에서 '아무것도 하지 않는 것'이 곧 손실이라는 사실의 실측입니다(자본이득 기준이며, 실거주 총손익은 귀속임대료만큼 이보다 높습니다 — 방법론 한계 4).

종합지수 +26.0%는 458개 품목의 가중 평균이라, 체감이 큰 품목은 더 크게 올랐습니다.
같은 기간 외식 물가는 약 35~36% 상승했고,⁵ 내구재도 아반떼 시작가가 1,410만 원에서 2,034만 원이 되었습니다.⁶

동일한 화폐가치 하락은 대외 기준으로도 확인됩니다.
아래 도표는 수도권 명목지수를 그대로 두고 평가 기준만 원화 액면, 달러 환산, 물가 차감(실질)으로 바꾼 것입니다.

원화 액면으로 +73.5% 상승한 수도권 아파트는 달러 환산 기준으로는 +36.5% 상승에 그칩니다.
같은 기간 원달러 환율이 27.1% 올라(1,204원→1,530원) 원화의 대외 가치가 21.3% 하락했기 때문입니다.⁷
명목 상승분의 상당 부분이 자산가치 증가가 아니라 화폐가치 하락의 반영이었다는 해석은 원화 실질 기준으로 성립하며, 달러 환산은 그것을 대외 액면으로 다시 보인 참고 대조입니다.

동일한 표본에 명목과 실질 두 잣대를 적용하면 손실 판정 단지 수가 세 배 이상 차이 난다 — 이 차이가 본 보고서에서 정의하는 괴리입니다.

수도권 10,822개 단지의 10년 연복리수익률(CAGR)을 산출하면, 명목 중앙값은 연 4.91%, 실질 중앙값은 연 2.62%입니다.¹³
명목 기준 마이너스 단지는 6.0%에 불과하지만, 실질 CAGR(real CAGR) 기준 마이너스 단지는 21.1%로 세 배를 넘습니다.
명목으로는 0% 이상이면서 실질로는 마이너스인 단지, 곧 판정이 뒤집히는 구간에 1,627개 단지(15.0%)가 위치합니다.

다만 이 21.1%에는 성격이 다른 물건이 섞여 있습니다.
국토교통부가 아파트로 집계하는 물건에는 전용 15~40㎡의 도시형생활주택형이 포함되는데, 대표평형 전용 60㎡ 미만은 모집단의 16.1%지만 실질 마이너스 단지 중에서는 37.7%로 과대표집되어 있습니다.
일반적인 중형 이상 아파트만 보려고 300세대 이상·전용 60㎡ 이상(3,956개)으로 좁히면 실질 마이너스는 14.8%로 낮아집니다 — 그래도 여섯 곳 중 하나꼴입니다.

두 지수의 발산은 하락 국면에서 본격화되었습니다.
수도권 실질지수는 2021년 하반기 정점 이후 −29.1% 조정되었고, 동일 기간 명목지수 하락률은 −24.9%였습니다.
실질 낙폭이 명목보다 4.2%p 깊은 것은 그 사이 물가가 그만큼 올랐기 때문이며, 계산의 성질입니다.
의미는 폭이 아니라 방향에 있습니다 — 자산가격이 내려가는 동안 화폐가치도 함께 내려가 보유자가 양쪽에서 잠식당한 국면입니다.

2026년 6월 현재 수도권 명목지수는 전고점까지 −8.1%를 남겨 두었으나, 실질지수는 정점 대비 −21% 수준입니다.
'가격이 회복되었다'는 진단과 '회복은 아직 요원하다'는 진단이 병존하는 이유가 여기에 있습니다 — 전자는 명목, 후자는 실질의 관점입니다.

실제로 이 전고점의 73.6%는 2021~2022년에 형성되었습니다.
기준금리 0.50%의 초저금리와 유동성 확장이 맞물려 거래량과 가격이 동시에 급등했던 팬데믹기 국면입니다.
2021년 하반기부터 금리 인상과 함께 시장은 조정 국면으로 전환했고, 물가는 반대로 가속했습니다 — 자산가격은 내려가고 화폐가치도 함께 내려간 이중 압박 구간입니다.
따라서 '전고점 경신'이란 그 유동성 정점의 명목가격을 다시 넘어섰는가의 문제이며, 그 사이 누적된 물가 상승분까지 넘어섰는가는 실질 전고점이 별도로 판정합니다.

관측창의 차이는 결론을 뒤집을 만큼 큽니다.
창을 5년(2021년 고점 대비)으로 잡으면 표본 30단지 이상 시·구 가운데 5곳이 중앙값 기준 실질 회복으로 집계됩니다.
그러나 창을 10년으로 넓히면 그 수는 0곳이 됩니다 — 2016년 화폐가치를 기준으로 삼는 순간, 중앙값 단지가 실질 전고점을 회복한 시·구는 수도권에 존재하지 않았습니다.
단지 단위로는 10,116개 중 780개(7.7%)만이 10년 실질 전고점을 넘어섰고, 전체 중앙값은 −23.5%입니다.

전고점 기준으로 보면 괴리는 한층 뚜렷합니다.
기준을 2021~22년 고점으로 옮기고 최근 5년 거래가 활성인 9,498개 단지로 좁히면, 명목 고점을 경신한 단지는 2,612개(27.5%)이지만 실질 고점을 경신한 단지는 1,210개(12.7%)에 그칩니다.
명목 경신 단지 중 실질 미달은 1,402개로, 명목 경신 단지의 53.7%에 해당합니다.
앞의 7.7%가 '2016년 화폐가치를 넘었는가'의 답이라면, 이 12.7%는 '팬데믹 고점을 실질로 되찾았는가'의 답입니다 — 창이 다른 두 지표입니다.

시도별 명목·실질 경신률은 서울 51.6% 대 26.7%, 경기 17.8% 대 6.6%, 인천 3.8% 대 1.0%입니다.
상급지일수록 절대 수준이 높지만, 두 기준의 상대 격차는 하급지로 갈수록 확대됩니다.

이 도표에서 두 막대를 분리해 읽으면 상단 그룹이 다시 두 종류로 갈라집니다.
현재 위치가 비슷해도 애초에 덜 빠진 지역과 깊게 빠졌다가 되돌아온 지역은 전혀 다른 경로를 지나왔기 때문입니다.

성동구는 하락 국면 자체를 거의 겪지 않았습니다.
실질 고점에서 저점까지의 낙폭 중앙값이 −5.6%로, 수도권 시·구 전체 중앙값 −35%의 6분의 1 수준입니다.
성남시 분당구(−4.1%)·광진구(−7.2%)도 같은 유형으로, 조정기에 가격이 실질 기준으로 거의 훼손되지 않은 채 통과한 구간입니다.
전고점 대비 −3%라는 현재 위치는 '많이 빠졌다가 회복한 결과'가 아니라 '원래 안 빠진 결과'로 해석해야 합니다.

반면 같은 상단에 있는 하남시·용인시 수지구는 경로가 정반대입니다.
하남시는 실질 기준으로 −35.5%까지 밀렸다가 24.6%p를 되돌려 현재 −10.9%, 용인시 수지구는 −31.3%까지 밀렸다가 22.0%p를 되돌려 현재 −9.3%입니다.
현재 위치만 보면 성동구와 한 묶음처럼 보이지만, 보유 기간 중 겪은 평가손의 깊이는 다섯 배 이상 차이가 납니다.

실무적으로 이 구분은 중요합니다.
낙폭이 깊었던 지역은 보유 기간 중 담보가치 하락과 그에 따른 대출 조건 악화를 실제로 겪었고, 매도 시점이 저점 부근이었다면 회복분을 실현하지 못한 채 손실을 확정했습니다.
같은 '전고점 −5%'라도 그 아래에 놓인 변동성은 지역마다 다르며, 이 변동성은 6절에서 보듯 단지 단위로 내려가면 한 번 더 갈라집니다.

3절의 분포 통계를 실명 단지에 적용하면, 동일한 10.4년이 단지에 따라 전혀 다른 실질 성과로 귀결되었음이 확인됩니다.

대상은 수도권 64개 행정구역에서 각각 세대수가 가장 많은 단지입니다 — 서울 25개 자치구, 경기 30개 시·군, 인천 9개 자치구로 6절과 동일한 행정구역 목록을 씁니다.
표본이 15개 단지에 못 미쳐 분포를 산출할 수 없는 과천시, 강화군은 6절과 같은 기준으로 제외했습니다.
인지도로 고르면 필자의 선호가 섞이고 지역을 추리면 어디를 뺐는지가 다시 문제가 되므로, 규칙만 정하고 전부 실었습니다.
선정 단지의 세대수 중앙값은 2,665세대이며, 실질 CAGR은 본 보고서 전체와 동일하게 명목 CAGR에서 연평균 물가상승률을 차감해 산출했습니다.¹³

상단은 서울 자치구가 대부분입니다.
광진구 구의현대2단지(+155%)를 필두로 서초구 반포자이(+149%)·강남구 은마(+142%)가 뒤를 잇고, 상위 10곳 가운데 9곳이 서울입니다.
주목할 점은 이들조차 물가 잠식을 비켜가지 못했다는 사실입니다 — 최상단 단지의 명목 누적 +214%는 실질로 +155%가 되어, 상승분의 약 27%가 자산가치 증가가 아니라 화폐가치 하락의 반영이었습니다.

권역별로 대표 단지의 성적이 층을 이룹니다.
서울 25곳의 실질 누적 중앙값은 +86%, 경기 30곳은 +12%, 인천 9곳은 +1%입니다.
각 지역에서 가장 세대수가 많은, 말하자면 그 지역을 대표하는 단지들만 모아 놓아도 권역 간 서열이 그대로 재현되며, 이는 6절에서 행정구역 전수로 확인할 구조와 같은 방향입니다.

하단 17곳은 실질 마이너스입니다.
여주시 벽산(682세대)이 실질 누적 -29%로 최하단이며, 전체 64곳 중 17곳(27%)이 10년 보유 후 구매력 기준 후퇴에 해당합니다.
3절의 수도권 전체 비중(21.1%)과 수치는 비슷하지만, 두 값을 직접 비교할 수는 없습니다.
이 64곳은 행정구역마다 한 곳씩 뽑은 층화표본이라 단지 수가 적은 외곽 시·군이 서울 자치구와 같은 비중으로 들어가 있기 때문입니다.
규모와 실질 성과의 관계를 보려면 지역을 고정한 별도 분석이 필요하며, 이 표에서 말할 수 있는 것은 각 지역의 최대 단지끼리 세워도 최상단(+155%)과 최하단(-29%)이 벌어진다는 사실까지입니다.

여기서 가장 위험한 구간은 최하단이 아니라 그 바로 위, 명목으로는 분명히 올랐는데 실질로는 마이너스인 지대입니다.
손실이 손실로 보이지 않기 때문입니다.

3절에서 이 구간의 규모를 15.0%라고만 적었는데, 실명으로 보면 성격이 분명해집니다.
아래는 판정 역전 단지 1,627개 가운데 500세대 이상·10년 거래 100건 이상인 354곳을 세대수 순으로 놓고 시·구당 한 곳씩 취한 14곳입니다.
거래가 희소한 단지의 우연한 값이 아니라, 수천 세대가 살고 수백~수천 건이 거래된 대단지에서 벌어진 일이라는 점을 확인하기 위한 조건입니다.

도표의 양 끝이 서로 다른 방식으로 같은 사실을 보여줍니다.
아래쪽 끝의 동신(안성시, 4,960세대)은 10년간 명목 +0.6%로 사실상 제자리였고, 그래서 물가 상승분이 고스란히 손실로 남아 실질 -20.2%를 기록했습니다 — 명목 잔액은 그대로인데 구매력의 5분의 1이 사라진 경우입니다.
위쪽 끝의 솔밭마을아파트(연수구, 3,643세대)는 정반대입니다.
명목으로 +23.6%나 올랐는데도 실질은 -1.6%로, 10년에 2할 넘게 오른 자산조차 본전선을 넘지 못했습니다.
'얼마나 올랐는가'가 아니라 '물가보다 빨리 올랐는가'가 판정 기준이라는 사실이 이 대비에서 드러납니다.

이 도표에서 반드시 함께 읽어야 할 것은 지역 구성입니다.
14곳은 경기 9곳과 인천 5곳으로 채워졌고 서울은 한 곳도 없습니다.
다만 이것을 '서울에는 판정 역전이 없다'로 읽으면 오독입니다 — 서울에도 126개 단지가 이 구간에 있으나, 그중 500세대 이상은 0개(최대 468세대)여서 위 필터를 통과하지 못했습니다.
서울의 실질 역전은 대단지가 아니라 소형·주상복합형 물건에서 나타난다는 뜻입니다.
시도 전체로 보면 판정 역전 비중은 인천 46.2% · 경기 19.0% · 서울 2.7%로 갈립니다.

이 스펙트럼은 개별 단지의 우열 문제가 아니라 구조의 문제입니다.
실질 마이너스 단지가 어느 지역에 몰려 있는지는 5절에서, 같은 지역 안에서도 왜 갈리는지는 6절에서, 그 발산의 전체 형태는 8절 K자 격차에서 확인됩니다.

명목가격이 정체한 단지는 물가만큼의 구매력을 매년 상실하며, 그 분포는 지역별로 극단적으로 편중되어 있다 — 이 절의 요지입니다.

수도권 10,822개 단지 가운데 10년 명목 CAGR이 연 1% 미만인 단지는 1,171개(10.8%)입니다.
이들의 실질 CAGR 중앙값은 연 -2.51%로, 10년 누적으로 환산하면 구매력의 약 22%가 소멸한 수준입니다.
보유 자산의 명목 잔액이 유지되었다는 사실만으로는 손실이 없다고 판정할 수 없다는 의미이며, 이 구간의 자산은 자본이득(capital gain)이라는 투자 목적을 사실상 상실한 상태로 해석됩니다.

문제는 이 1,171개가 무작위로 흩어져 있지 않다는 점입니다.
표본 100개 단지 이상인 시·군·구로 한정해 명목 정체 단지의 비중을 산출하면, 상단과 하단의 격차가 80%p를 넘습니다.

이천시는 표본 109개 단지 중 88개(80.7%), 평택시는 215개 중 168개(78.1%)가 명목 정체 구간에 속합니다.
반면 최하위 성남시 분당구·수원시 영통구는 이 구간 단지가 사실상 없습니다(0.0%).
동일한 물가 역풍이 전 지역에 균등하게 작용했음에도 결과가 이렇게 갈린 이 현상은, 거주 분리(segregation)나 기능 분화(differentiation)와 구별되는 지역 단위 성과 격차입니다.
다만 분포가 실제로 두 봉우리를 이루는지는 8절 K자와 마찬가지로 별도 검정이 필요하므로, '양극화'는 관측된 발산의 방향을 가리키는 서술로만 씁니다.

시도 단위로 집계한 실질지수도 같은 방향을 가리킵니다.

서울은 실질 기준으로도 +78.4% 상승해 물가를 큰 폭으로 상회했습니다.
경기는 +24.7%로 물가를 상회하되 상승 폭이 서울의 절반 이하이며, 인천은 +5.3%로 10년 보유가 구매력 기준으로는 사실상 정체에 해당합니다.
회복 국면도 상이해 서울 실질지수는 저점 대비 +17.4% 반등한 반면 경기는 +2.4%에 그쳤습니다.

여기까지가 '어느 지역인가'로 설명되는 부분입니다.
그러나 지역을 아무리 잘게 쪼개도 설명되지 않는 잔여 분산이 남으며, 그 크기는 지역 간 격차에 필적합니다 — 다음 절의 주제입니다.

지역 평균은 판정의 출발점일 뿐 결론이 될 수 없다 — 같은 동 안 단지들의 산포가 시·군 중앙값들의 산포에 필적하기 때문입니다.

먼저 동(洞) 사이의 격차부터 봅니다.
시·도 단위의 평균은 그 안에 이질적인 시장이 섞여 있어 개별 자산의 판정에 쓰기 어렵습니다.

가장 극명한 대비는 1기 신도시 내부에서 관측됩니다.
분당 정자동의 실질지수는 269, 일산 주엽동은 114입니다.
같은 시기에 조성된 동일 세대의 신도시임에도 한쪽은 물가의 약 2.7배로 상승한 반면 다른 한쪽은 물가 상승률에 수렴하는 데 그쳤으며, 두 지역을 가른 요인으로는 정비사업 진척도와 고용중심지 접근성이 흔히 지목되나, 본 보고서는 두 변수를 계측하지 않았으므로 이 대비를 인과로 제시하지 않습니다.

서울 내부의 편차도 상당합니다.
여의도동(269)과 대치동(234)은 물가선(100)을 크게 상회하고, 노원 상계동(157)도 물가선 위에 있습니다.
다만 이 지수는 2016년 1월을 100으로 둔 값이라 각 동이 자기 실질 전고점에서 얼마나 떨어져 있는지는 별개이며, 그 판정은 3절의 전고점 대비 낙폭이 맡습니다.
인천 송도동(134)은 급등락 변동성이 컸으나 10년 누적으로는 물가를 3할 남짓 상회하는 수준에 머뭅니다.

문제는 여기서 한 단계 더 내려갔을 때 발생합니다.
동 단위 지수는 그 동에 속한 단지들의 중앙값이며, 중앙값은 분산을 보여주지 않습니다.
표본 25단지 이상인 125개 동을 대상으로 동 내부의 최고·최저 실질 CAGR 격차를 산출하면 중앙값이 8.5%p입니다.
가장 넓은 강남구 역삼동은 15.7%p에 이릅니다.

한 가지 짚어 둘 것은, 이 절의 격차 수치는 명목으로 재도 같다는 점입니다.
단지별 실질 CAGR이 명목에서 전 단지 공통 물가율을 뺀 값이라 분포의 위치만 옮겨지고 산포는 변하지 않기 때문입니다.
실질 전환이 바꾸는 것은 어느 단지가 0%선을 넘느냐이며, 아래 권역별 실질 마이너스 비중이 정확히 그 부분입니다.

이 분산을 권역별로 나눠 보면 서울·경기·인천이 각각 다른 방식으로 갈리고 있음이 드러납니다.

아래 세 도표는 서울·경기·인천의 행정구역을 하나도 빠짐없이 늘어놓고, 그 안의 단지를 하나씩 점으로 찍은 것입니다.
서울과 인천은 자치구, 경기는 시·군 단위이며, 표본이 15개 단지에 못 미쳐 분포를 볼 수 없는 곳만 제외했습니다.
고르지 않고 전부 실었으므로 어떤 지역을 넣고 뺐는지에 대한 판단이 개입할 여지가 없고, 세 도표는 가로축을 똑같이 맞춰 두었으므로 권역을 넘나들며 위치를 그대로 비교할 수 있습니다.