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화서주공3단지

경기 수원시 팔달구 화서동
구축 1997582세대 · 8개 동중규모 단지주차 1.07대중밀·개방누적 거래 207건
국평 · 전용 84.8㎡ 시세
10.03억최근 3건 중앙값 · 26.06
2021~22 고점 대비 −4.0%저점 대비 +49.0%
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요약

  • 역화서역 3번 출구까지 도보 162m
  • 통근강남 63분 · 시청 67분 · 여의도 56분지하철
  • 학교배정 숙지초 도보 238m
  • 가격3.3㎡당 2,950만원 · 수원시 상위 7.7%
  • 개발인근 권선 1구역 재건축(관리처분인가) 외 1곳 진행 중

시세 흐름전용 84㎡ · 월별 중위 실거래가

2억4억6억8억10억201620182020202220242026
시세 자세히 보기
Realdex 지수80/100
수도권 평균 47.8 · 상위 6% · 상위권
입지점수64/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 12%
실질 CAGR 등급A10년 B5년
10년 실질 상위권(상위 13%) · 최근 5년은 완만한 상승
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 64점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 A

10년 실질 연 +6.5%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 13%). 최근 5년(연 +2.6%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 11.5%이고, 10년 실질 수익률은 연 +6.5%로 수원시 상위 2.1%였습니다.
같은 9억대·30평대 단지와 견줘도 입지가 상위 13.3%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
10.03억국평
34평형 · 전용 84.8㎡
3건 중앙값 · 26.06
같은 가격대 입지 상위 13%
'21'26전고점 근접

단지 정보

사용승인1997년 4월
최고 층수18층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도지역난방 · 계단식
시공한양

입지

입지 종합

입지점수 64 /100
교통10/30상업20/20교육12/20공원·문화15/15의료·생활6/8
이 단지화서동 평균수원시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

화서동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수원시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 10/30

화서역 3번 출구까지 도보 162m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 화서역 3번 출구까지 162m입니다.
배정 초등학교인 숙지초까지는 도보 238m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통10/30
  • 316m화서역1호선급행
  • 2.0km서수원버스터미널터미널

가장 가까운 역은 화서역(316m)이며, 지하철 1개 노선(1호선)을 이용할 수 있습니다.
1호선 급행 정차역입니다.
서수원버스터미널 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남63분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 금정역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청67분환승 없음도보 5분 화서역 › 1호선 시청역
여의도56분환승 1회도보 5분 화서역 › 1호선 신길역 › 5호선 여의도역
가산디지털단지32분환승 없음도보 5분 화서역 › 1호선급행 가산디지털단지역

지하철 통근 — 업무지구 19곳

강남63분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 금정역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청67분환승 없음도보 5분 화서역 › 1호선 시청역
여의도56분환승 1회도보 5분 화서역 › 1호선 신길역 › 5호선 여의도역
가산디지털단지32분환승 없음도보 5분 화서역 › 1호선급행 가산디지털단지역
구로디지털단지53분환승 1회도보 5분 화서역 › 1호선 신도림역 › 2호선 구로디지털단지역
판교55분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 수원역 › 수인·분당선 미금역 › 신분당선 판교역
역삼63분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 금정역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
서울역63분환승 없음도보 5분 화서역 › 1호선 서울역
선릉65분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 금정역 › 4호선 사당역 › 2호선 선릉역
삼성67분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 금정역 › 4호선 사당역 › 2호선 삼성역
종각69분환승 없음도보 5분 화서역 › 1호선 종각역
상암DMC69분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 신도림역 › 2호선 합정역 › 6호선 디지털미디어시티역
을지로입구70분환승 1회도보 5분 화서역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
잠실70분환승 4회도보 5분 화서역 › 1호선급행 수원역 › 수인·분당선 구성역 › GTX-A 수서역 › 3호선 가락시장역 › 8호선 잠실역
마곡72분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 신도림역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 마곡나루역
광화문73분환승 1회도보 5분 화서역 › 1호선 신길역 › 5호선 광화문역
문정76분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 수원역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 문정역
성수79분환승 3회도보 5분 화서역 › 1호선 금정역 › 4호선 이수역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
송도84분환승 2회도보 5분 화서역 › 1호선 수원역 › 수인·분당선 원인재역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 10/30

도보 500m 안 버스 정류장 14곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 4곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 2곳입니다(노선 1009).
가까운 정류장은 화서역·화서주공3단지·스타필드수원, 숙지공원·화서동굿모닝힐·화서다산도서관, 숙지중고교·서호공원입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 12/20

배정 숙지초 도보 238m도보 750m 안에 학원 28곳, 어린이집 14곳, 유치원 2곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육12/20
  • 302m초숙지초등학교배정
  • 418m중숙지중학교
  • 342m고숙지고등학교

배정 초등학교는 숙지초등학교입니다.
중·고등학교는 숙지중학교(418m), 숙지고등학교(342m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 48곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 41곳 · 외국어 6곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 20/20의료·생활 6/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 13곳 · 마트·슈퍼 7곳가장 가까운 산부인과는 수원제일산부인과의원, 소아과는 이지소아청소년과의원, 내과는 참사랑의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 7곳, 내과 5곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 경기도의료원수원병원입니다.
대형상업은 스타필드 수원, 롯데쇼핑 롯데마트 천천점입니다.
주민센터는 화서2동 행정복지센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업20/20
  • 197m스타필드 수원
  • 1.5km롯데쇼핑(주) 롯데마트 천천점
  • 생활편의
  • 80m세븐일레븐수원화서주공점
  • 108m원스톱마트화서점
  • 144m스타벅스 스타필드수원1F점
  • 156m파리바게뜨화서역점

스타필드 수원 등 대형 상업시설 2곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 원스톱마트화서점 108m · 일렉트로마트스타필드 178m 등 6곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활6/8
  • 759m경기도의료원수원병원응급실
  • 160m수원제일산부인과의원산부인과
  • 175m이지소아청소년과의원소아과
  • 210m(의) 열린의료재단 참사랑의원내과
  • 530m화서2동 행정복지센터
  • 412m서호체육센터
  • 135m수원중부경찰서 화서문지구대

응급실을 갖춘 경기도의료원수원병원(759m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 8곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 5곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 29%가 숲·공원세부 구성은 숲 11%, 공원 18%, 물 1%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
하천·호수에 인접한 수변 단지입니다.
가까운 공원은 화서2호공원, 숙지공원, 선재미 어린이 공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 하천·호수 수변수변
  • 167m화서2호공원
  • 274m숙지공원
  • 183m별마당도서관도서관
  • 197m메가박스중앙(주)수원스타필드지점 3관영화관

하천·호수 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 12곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 29%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

1km 안 기피시설 없음 · 지구대 25m · 소방서 1.2km가장 가까운 경찰 시설은 수원중부경찰서 화서문지구대(직선거리 25m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 수원소방서(직선거리 1.2km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소와 숙박업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건1/7
  • 준공연도1997년
  • 세대당 주차1.07대
  • 건폐율20.2% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
  • 경사3.4% · 완만

1997년 준공(29년 차)의 구축, 세대당 주차 1.07대로 무난한 수준, 건폐율 20.2%로 개방감이 양호한 편입니다.

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소음주거여건 1/7

덕영대로 135m · 경부선(1호선) 184m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 덕영대로(135m)입니다.
철도는 경부선(1호선)(184m)입니다.
수원비행장 활주로까지 직선거리 3.9km입니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2016.10
3.77억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.06
9.96억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +164.1%
실질 +112.1%
10년 추이10년 실질 등급 A명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균수원시 평균
5.0억6.9억8.8억10.7억201720192021202320252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −4.0%

관측 구간 10년(2016.10~2026.06) 동안 가격표(명목)는 +164.1% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +112.1% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 24.5% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +112.1%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +52.0%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 수원시 평균 +59.3% · 서울 평균 +83.7%이었습니다.
수원시 평균보다 52.8%p 높습니다.
서울 평균보다 28.4%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −4.0% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +6.47%).

5년 추이5년 실질 등급 B명목실질(2021.10 시점 가치)서울 평균수원시 평균
6.7억8.0억9.3억10.7억202220232024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −4.0%

관측 구간 5년(2021.10~2026.06) 동안 가격표(명목)는 +11.5% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −4.0% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 16.1% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +15.5%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 수원시 평균 −18.8% · 서울 평균 −6.6%이었습니다.
수원시 평균보다 14.8%p 높습니다.
서울 평균보다 2.6%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −4.0% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.61%).

가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 우수해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

29'1724'1813'1935'2015'212'227'2310'2429'2512'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 18.2건이 거래됐습니다.
세대수(582세대) 대비 연 3.1%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2020년(35건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 18건 · 세대수 대비 3.1%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.06 전체 기간

84.80㎡34평 공급 기준 34평84.80㎡최근 12개월 18건역대 최고 10.1억 2026.06누적 199건 2016.01~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.069.75억3,801
2026.0610.03억3,910
2026.0610.1억3,932
2026.048.55억3,333
2026.049.3억3,625
2026.049.25억3,601
2026.049.55억3,723
2026.038.45억3,294

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 화서동 · 수원시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

화서동 비교군 23개 단지수원시 비교군 508개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
766만3,412만667만4,382만426만8,029만
2,950만3위/232,950만상위 7.7%2,950만상위 23.8%
입지점수
35점69점18점66점15점79점
64점5위/2364점상위 3.1%64점상위 11.5%
10년 실질 CAGR
+0.92%+7.05%−2.97%+6.47%−3.89%+9.47%
+6.47%3위/23+6.47%상위 2.1%+6.47%상위 13%
5년 실질 CAGR
−4.83%+5.72%−6.66%+5.28%−8.04%+6.30%
+2.61%8위/23+2.61%상위 8.3%+2.61%상위 10.7%
전고점 대비
−29.6%+20.0%−43.8%+10.5%−48.9%+20.2%
−4.0%8위/21−4.0%상위 10.3%−4.0%상위 18.5%
세대수
41세대1,744세대41세대2,571세대44세대1,996세대
582세대6위/23582세대상위 32.1%582세대상위 29.7%
이 단지비교군 중앙값

화서동 비교군 23개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 3위, 10년 실질 CAGR 3위, 입지점수 5위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(3위)가 입지 순위(5위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +2.61%(8위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −4.0%(8위)입니다.수원시 비교군 508개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 7.7%, 10년 실질 CAGR 상위 2.1%, 입지점수 상위 3.1%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(상위 3.1%)와 10년 실질 CAGR 순위(상위 2.1%)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 +2.61%(상위 8.3%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −4.0%(상위 10.3%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 23.8%, 10년 실질 CAGR 상위 13%, 입지점수 상위 11.5%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(상위 11.5%)와 10년 실질 CAGR 순위(상위 13%)가 비슷한 위치입니다.
최근 5년 실질도 +2.61%(상위 10.7%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 −4.0%(상위 18.5%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 12%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%수원시496개 단지상위 2.4%중앙 +2.6% · 평균 +2.5%중앙 +2.6%화서동23개 단지상위 13%중앙 +4.7% · 평균 +4.4%중앙 +4.7%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +6.47% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 13% · 수원시에서 상위 2.1% · 화서동에서 상위 13%입니다.
화서동 안에서의 위치(상위 13%)가 수원시 전체(상위 2.1%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 화서동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 64/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 2,950만 원은 수도권 상위 20%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 화서동 23곳 중 시세 1위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 화서동 비교군 23개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(1위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

수원화서역동문굿모닝힐수원시 팔달구 · 화서동34평 9.2억이 단지보다 6% 저렴 · 입지 64/100매교역푸르지오SKVIEW수원시 팔달구 · 매교동35평 9.6억이 단지보다 2% 저렴 · 입지 57/100한양수자인수원시 영통구 · 망포동35평 8.88억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 58/100
1위화서주공3단지1997년 · 582세대10.03억전용 85㎡
2위수원화서역동문굿모닝힐2010년 · 293세대8.99억전용 85㎡
3위화서주공4단지1997년 · 1,314세대8.53억전용 60㎡
4위꽃뫼마을코오롱2002년 · 538세대7.7억전용 85㎡
5위화서위브하늘채2009년 · 807세대7.65억전용 85㎡

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밀도 유형 · 화서주공3단지