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한가람

서울 용산구 이촌동
구축 1998297세대 · 20개 동소규모 단지고밀·개방누적 거래 872건
국평 · 전용 85㎡ 시세
28억최근 3건 중앙값 · 26.04~05
2021~22 고점 대비 +0.6%저점 대비 +44.9%
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요약

  • 역이촌역 4번 출구 단지 바로 앞
  • 통근강남 21분 · 시청 16분 · 여의도 17분지하철
  • 학교배정 신용산초 도보 116m
  • 가격3.3㎡당 8,000만원 · 용산구 상위 13.6%
  • 개발인근 한강맨션아파트 재건축(관리처분인가) 진행 중

시세 흐름전용 85㎡ · 월별 중위 실거래가

0억10억20억30억40억201620182020202220242026최고 30.2억 (2026.02)
시세 자세히 보기
Realdex 지수90/100
수도권 평균 47.8 · 상위 1% · 최상위권
입지점수76/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 3%
실질 CAGR 등급S10년 S5년
10년 실질 최상위권(상위 2.1%) · 최근 5년은 강세
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 76점

교통·학군·생활 인프라가 두루 뛰어나 실거주 만족도가 매우 높습니다.

투자10년 S

10년 실질 연 +9.4%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 2.1%). 최근 5년(연 +6.1%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합최상위권

입지는 수도권 상위 3.1%이고, 10년 실질 수익률은 연 +9.4%로 용산구 상위 11%였습니다.
같은 27~28억대·30평대 단지 가운데 입지는 상위 41.2%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
24.1억
25평형 · 전용 59.9㎡
3건 중앙값 · 26.08~09
같은 가격대 입지 상위 18%
'21'26전고점 상회
16.5억
31평형 · 전용 77.2㎡
마지막 거래 2024.03
추이 데이터 부족
28억국평
35평형 · 전용 85㎡
3건 중앙값 · 26.04~05
같은 가격대 입지 상위 41%
'21'26전고점 상회
33.5억
46평형 · 전용 115㎡
3건 중앙값 · 26.05~07
같은 가격대 입지 상위 44%
'22'26전고점 상회

단지 정보

사용승인1998년 9월
최고 층수22층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도지역난방 · 혼합식
시공건영

입지

입지 종합

입지점수 76 /100
교통21/30상업13/20교육17/20공원·문화15/15의료·생활8/8
이 단지이촌동 평균용산구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

이촌동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만용산구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 21/30

이촌역 4번 출구 단지 바로 앞단지 경계에서 실제 보행로를 따라 이촌역 4번 출구까지 11m입니다.
배정 초등학교인 신용산초까지는 도보 116m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통21/30
  • 161m이촌역4호선경의·중앙선
  • 1.2km용산역(KTX)터미널

가장 가까운 역은 이촌역(161m)이며, 지하철 2개 노선(4호선·경의·중앙선)을 이용할 수 있습니다.
용산역(KTX) 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남21분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청16분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도17분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
서울역10분환승 없음도보 2분 이촌역 › 4호선 서울역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남21분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청16분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도17분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
서울역10분환승 없음도보 2분 이촌역 › 4호선 서울역
종각20분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구21분환승 2회도보 2분 이촌역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
상암DMC22분환승 없음도보 2분 이촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
역삼23분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
성수23분환승 1회도보 2분 이촌역 › 경의·중앙선 왕십리역 › 2호선 성수역
광화문24분환승 2회도보 2분 이촌역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 5호선 광화문역
구로디지털단지26분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 사당역 › 2호선 구로디지털단지역
선릉28분환승 1회도보 2분 이촌역 › 경의·중앙선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역
삼성29분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 사당역 › 2호선 삼성역
마곡31분환승 1회도보 2분 이촌역 › 경의·중앙선 공덕역 › 공항철도 마곡나루역
가산디지털단지32분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 이수역 › 7호선 가산디지털단지역
잠실34분환승 1회도보 2분 이촌역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역
판교39분환승 2회도보 2분 이촌역 › 4호선 이수역 › 7호선 논현역 › 신분당선 판교역
문정40분환승 2회도보 2분 이촌역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
인천공항73분환승 1회도보 2분 이촌역 › 경의·중앙선 공덕역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도83분환승 2회도보 2분 이촌역 › 경의·중앙선 용산역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 21/30

도보 500m 안 버스 정류장 24곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 12곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 2곳입니다(노선 5101).
가까운 정류장은 이촌동한가람아파트·이촌역, 동부이촌동, 이촌동한강맨션·이촌역입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 17/20

배정 신용산초 도보 116m우수 학군으로 꼽히는 중·고교는 용강중입니다.
도보 750m 안에 학원 18곳, 어린이집 8곳, 유치원 5곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육17/20
  • 258m초서울신용산초등학교배정
  • 255m중용강중학교우수 학군
  • 491m고중경고등학교
  • 568m고용산철도고등학교특성화

배정 초등학교는 서울신용산초등학교입니다.
중·고등학교는 용강중학교(255m), 중경고등학교(491m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 20곳이 있습니다 — 기본 수요는 채우는 수준.
구성은 입시·교과 16곳 · 외국어 4곳입니다.

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생활 편의상업 13/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 20곳 · 마트·슈퍼 4곳가장 가까운 소아과는 우리동네소아청소년과의원, 내과는 트리니티내과의원, 산부인과는 채움산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 6곳, 내과 11곳, 산부인과 3곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 중앙대학교병원, 부속서울병원입니다.
대형상업은 아이파크몰 용산점입니다.
주민센터는 이촌1동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업13/20
  • 1.2km아이파크몰 용산점
  • 생활편의
  • 49m우리유통
  • 179m올리브영 동부이촌점
  • 227m세븐일레븐
  • 291m지에스더프레시 용산이촌점

아이파크몰 용산점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 우리유통 49m · 지에스더프레시 용산이촌점 291m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 1.9km중앙대학교병원대학병원
  • 148m우리동네소아청소년과의원소아과
  • 148m트리니티내과의원내과
  • 677m채움산부인과의원산부인과
  • 59m이촌1동 주민센터
  • 250m서울이촌우체국
  • 52m용산청소년센터

중앙대학교병원(1.9km) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 16곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 5곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 34%가 숲·공원세부 구성은 숲 13%, 공원 20%, 물 10%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
한강에 인접한 수변 단지입니다.
가까운 공원은 이촌한강공원, 꿈나무어린이공원, 용산어린이정원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 한강 수변수변
  • 422m이촌한강공원랜드마크
  • 93m꿈나무어린이공원
  • 210m강변어린이공원

한강 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 5곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 34%로 매우 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 2/7

1km 안 기피시설 없음 · 치안센터 470m · 119안전센터 1.7km가장 가까운 경찰 시설은 이촌한강치안센터(직선거리 470m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 이촌119안전센터(직선거리 1.7km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 3곳이 있으며, 숙박업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건2/7
  • 준공연도1998년
  • 건폐율23.9% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 3곳 · 적음
  • 경사7.6% · 보통

1998년 준공(28년 차)의 구축, 건폐율 23.9%로 개방감이 양호한 편입니다.

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소음주거여건 2/7

경원선 11m · 강변북로 249m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 강변북로(도시고속도로·국도, 249m)입니다.
철도는 경원선(11m)입니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2016.10
9.12억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.05
27.81억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +205.1%
실질 +145.2%
10년 추이10년 실질 등급 S명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균용산구 평균
14.1억20.2억26.3억32.3억201720192021202320252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +0.6%

관측 구간 10년(2016.10~2026.05) 동안 가격표(명목)는 +205.1% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +145.2% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 24.4% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +145.2%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +59.9%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 용산구 평균 +112.3% · 서울 평균 +84.3%이었습니다.
용산구 평균보다 32.9%p 높습니다.
서울 평균보다 60.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +0.6% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +9.41%).

5년 추이5년 실질 등급 S명목실질(2021.10 시점 가치)서울 평균용산구 평균
19.6억23.9억28.1억32.3억202220232024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +0.6%

관측 구간 5년(2021.10~2026.05) 동안 가격표(명목)는 +16.7% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +0.6% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 16.0% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +0.6%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +16.1%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 용산구 평균 −1.1% · 서울 평균 −6.3%이었습니다.
용산구 평균보다 1.7%p 높습니다.
서울 평균보다 6.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +0.6% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +6.14%).

가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

입지점수 76점으로 입지가 상위권이라, 가격이 높은 것은 입지 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.
여기에 한강 인접 요인이 더해져 있습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

137'1756'18101'19107'2042'219'2256'2384'2480'2536'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 74.7건이 거래됐습니다.
세대수(297세대) 대비 연 25.1%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(137건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 활발한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 42건 · 세대수 대비 14.1%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.09 전체 기간

59.90㎡25평 공급 기준 25평59.90㎡최근 12개월 23건역대 최고 26억 2026.02누적 448건 2016.01~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0923.8억13,139
2026.0924.1억13,304
2026.0824.9억13,746
2026.0824.4억13,470
2026.0723억12,697
2026.0724.4억13,470
2026.0723.3억12,863
2026.0624.8억13,691
77.20㎡31평 공급 기준 31평77.20㎡최근 12개월 0건역대 최고 16.5억 2024.03누적 4건 2016.01~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2024.0316.5억7,063
2020.1015.4억6,592
2017.078.6억3,681
2017.068.6억3,681
85.00㎡35평 공급 기준 35평85.00㎡최근 12개월 7건역대 최고 32억 2026.04누적 205건 2016.01~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0527.8억10,817
2026.0432억12,451
2026.0429억11,293
2026.0428억10,894
2026.0426억10,116
2026.0329.8억11,595
2026.0230.2억11,750
2025.1027.1억10,544
115.00㎡46평 공급 기준 46평115.00㎡최근 12개월 12건역대 최고 34.9억 2026.01누적 176건 2016.01~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0734.4억9,892
2026.0733.5억9,633
2026.0532.6억9,374
2026.0529.5억8,483
2026.0530억8,626
2026.0431억8,914
2026.0430.6억8,799
2026.0234억9,777

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 이촌동 · 용산구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

이촌동 비교군 25개 단지용산구 비교군 103개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,764만11,638만1,764만13,235만426만8,029만
8,000만7위/258,000만상위 13.6%8,000만상위 2%
입지점수
33점80점33점85점15점79점
76점2위/2576점상위 8.7%76점상위 3.1%
10년 실질 CAGR
+4.69%+11.13%−2.54%+11.13%−3.89%+9.47%
+9.41%5위/25+9.41%상위 11%+9.41%상위 2.1%
5년 실질 CAGR
−0.26%+9.45%−7.85%+13.39%−8.04%+6.30%
+6.14%9위/25+6.14%상위 18.4%+6.14%상위 2.2%
전고점 대비
−23.6%+32.7%−28.8%+32.4%−48.9%+20.2%
+0.6%10위/21+0.6%하위 50%+0.6%상위 13.3%
세대수
82세대1,048세대61세대1,140세대44세대1,996세대
297세대13위/25297세대상위 33%297세대하위 45.1%
이 단지비교군 중앙값

이촌동 비교군 25개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 7위, 10년 실질 CAGR 5위, 입지점수 2위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(2위)가 10년 실질 CAGR 순위(5위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +6.14%(9위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +0.6%(10위)입니다.용산구 비교군 103개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 13.6%, 10년 실질 CAGR 상위 11%, 입지점수 상위 8.7%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(상위 8.7%)와 10년 실질 CAGR 순위(상위 11%)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 +6.14%(상위 18.4%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +0.6%(하위 50%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 2%, 10년 실질 CAGR 상위 2.1%, 입지점수 상위 3.1%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(상위 3.1%)와 10년 실질 CAGR 순위(상위 2.1%)가 비슷한 위치입니다.
최근 5년 실질도 +6.14%(상위 2.2%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +0.6%(상위 13.3%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 2%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%용산구142개 단지상위 13.4%중앙 +6.8% · 평균 +6.8%중앙 +6.8%이촌동25개 단지상위 20%중앙 +8.4% · 평균 +8.1%중앙 +8.4%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +9.41% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 2.1% · 용산구에서 상위 11% · 이촌동에서 상위 20%입니다.
이촌동 안에서의 위치(상위 20%)가 용산구 전체(상위 11%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 이촌동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 76/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 8,000만 원은 수도권 상위 1%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 4개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 이촌동 25곳 중 시세 6위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 이촌동 비교군 25개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(6위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

용산롯데캐슬센터포레용산구 · 효창동34평 25.5억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 77/100용산e편한세상용산구 · 신계동34평 24.8억이 단지보다 11% 저렴 · 입지 74/100한강(대우)용산구 · 이촌동35평 28억이 단지보다 1% 비쌈 · 입지 80/100
4위이촌동삼성리버스위트2002년 · 244세대34.5억전용 135㎡
5위왕궁1974년 · 250세대33억전용 102㎡
6위한가람1998년 · 297세대28억전용 85㎡
7위현대맨숀1974년 · 306세대27.75억전용 83㎡
8위LG한강자이2003년 · 656세대27.2억전용 66㎡

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