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주공8

경기 과천시 부림동
노후 19831,400세대 · 12개 동대형 단지저밀·개방누적 거래 544건
전용 83.2㎡ 시세
28.4억최근 1건 · 26.01
2021~22 고점 대비 +31.5%저점 대비 +80.6%
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요약

  • 역과천역 2번 출구 단지 바로 앞
  • 통근강남 28분 · 시청 38분 · 여의도 33분지하철
  • 학교초품아(관문초)
  • 가격입지점수 50점 · 국평 3.3㎡당 8,353만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족 해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
  • 개발인근 주공8,9단지구역 재건축(관리처분인가) 외 2곳 진행 중

시세 흐름전용 83㎡ · 월별 중위 실거래가

0억10억20억30억2016.032020202220242026
시세 자세히 보기
Realdex 지수82/100
수도권 평균 47.8 · 상위 5% · 최상위권
입지점수50/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 36%
실질 CAGR 등급S10년 S5년
10년 실질 최상위권(상위 1.1%) · 최근 5년은 강세
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 50점

기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주에는 큰 무리가 없습니다.

투자10년 S

10년 실질 연 +10.1%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 1.1%). 최근 5년(연 +7.3%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합최상위권

입지는 수도권 상위 34.4%이고, 10년 실질 수익률은 연 +10.1%였습니다.
같은 27~28억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 11%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
22.05억
30평형 · 전용 73㎡
2건 평균 · 26.01~08
같은 가격대 입지 상위 74%
'21'26전고점 근접
28.4억국평실질 신고가
34평형 · 전용 83.2㎡
최근 1건 · 26.01
같은 가격대 입지 상위 89%
'21'26실질 신고가

단지 정보

사용승인1983년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 50 /100
교통11/30상업7/20교육12/20공원·문화15/15의료·생활4/8
이 단지부림동 평균과천시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

부림동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만과천시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 11/30

과천역 2번 출구 단지 바로 앞단지 경계에서 실제 보행로를 따라 과천역 2번 출구까지 11m입니다.
도보 1km 안에 대공원역(627m), 정부과천청사역(958m)도 있습니다.
배정 초등학교인 관문초는 단지와 맞닿아 있습니다(초품아).
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통11/30
  • 389m과천역4호선

가장 가까운 역은 과천역(389m)이며, 지하철 1개 노선(4호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남28분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청38분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도33분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
역삼29분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남28분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청38분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도33분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
역삼29분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
선릉31분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 선릉역
서울역32분환승 없음도보 4분 과천역 › 4호선 서울역
구로디지털단지32분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 구로디지털단지역
삼성33분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 삼성역
잠실39분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역
종각42분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
판교42분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
가산디지털단지42분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 이수역 › 7호선 가산디지털단지역
을지로입구43분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
상암DMC45분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 이촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
성수45분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 이수역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
광화문46분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 5호선 광화문역
마곡49분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역
문정50분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
송도89분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 한대앞역 › 수인·분당선 원인재역 › 인천 1호선 인천대입구역
인천공항95분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 11/30

도보 500m 안 버스 정류장 12곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 4곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 4곳입니다(노선 3030, 7007-1).
가까운 정류장은 과천역1번출구·부림동주민센터, 과천역3번출구·부림동주민센터, 8·9단지입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 12/20

초품아(관문초)특목·자사고는 과천외국어고(외고)입니다.
도보 750m 안에 학원 39곳, 어린이집 6곳, 유치원 3곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육12/20
  • 210m초관문초등학교배정
  • 917m중과천중학교
  • 547m고과천고등학교

배정 초등학교는 관문초등학교입니다.
중·고등학교는 과천중학교(917m), 과천고등학교(547m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 25곳이 있습니다 — 기본 수요는 채우는 수준.
구성은 입시·교과 23곳 · 외국어 2곳입니다.

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생활 편의상업 7/20의료·생활 4/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 7곳 · 마트·슈퍼 2곳가장 가까운 내과는 이내과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 3곳, 내과 3곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
대형상업은 이마트 과천점입니다.
주민센터는 부림동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다. 점선은 핵심 상권입니다.

상업7/20
  • 1.2km이마트 과천점
  • 생활편의
  • 178m씨유뉴과천주공8단지점
  • 220m과천농협하나로마트
  • 296m배스킨라빈스과천역점
  • 304m뚜레쥬르과천부림점

이마트 과천점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(과천농협하나로마트 220m)으로 제한적입니다.

의료·생활4/8
  • 180m이내과의원내과
  • 226m부림동 주민센터
  • 218m농협
  • 579m관문실내체육관

반경 800m 안에 내과·소아과 의원 1곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 1곳이 있어 선택지는 많지 않습니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 23%가 숲·공원세부 구성은 숲 13%, 공원 10%입니다.
하천에 인접한 수변 단지입니다.
가까운 공원은 중앙공원, 관문체육공원, 국립과천과학관 생태공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 하천 수변수변
  • 230m중앙공원랜드마크
  • 357m관문체육공원수변
  • 599m국립과천과학관 생태공원
  • 426m경기도립 과천도서관도서관
  • 1.2km과천시민회관 대극장공연장

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 5곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 23%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

과천변전소 811m단지 경계에서 1km 안에 있는 기피시설은 과천변전소(811m)입니다.
345kV 송전선이 단지 경계에서 870m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 과천경찰서 과천지구대(직선거리 408m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 과천소방서(직선거리 870m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소와 숙박업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건1/7
  • 준공연도1983년
  • 건폐율14.5% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
  • 경사3.9% · 완만

1983년 준공(43년 차)의 구축, 건폐율 14.5%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.

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소음주거여건 1/7

과천대로 34m · 우면산로 45m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 과천대로(도시고속도로·국도, 34m), 우면산로(도시고속도로·국도, 45m), 대공원고가교(183m), 대공원대로(198m)입니다.
단지 경계 300m 안에 지상·고가 철도는 없습니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 83㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2016.10
7.95억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.01
28.4억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +257.2%
실질 +191.7%
10년 추이10년 실질 등급 S명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균과천시 평균
12.5억18.5억24.4억30.4억201720192021202320252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +31.5%

관측 구간 9.2년(2016.10~2026.01) 동안 가격표(명목)는 +257.2% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +191.7% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 22.5% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +191.7%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +65.5%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 과천시 평균 +125.6% · 서울 평균 +79.8%이었습니다.
과천시 평균보다 66.1%p 높습니다.
서울 평균보다 111.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +31.5% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +10.09%). 위 그래프가 그린 관측 구간(9.2년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 4.2년5년 실질 등급 S명목실질(2021.10 시점 가치)서울 평균과천시 평균
16.3억21.0억25.7억30.4억202220232024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +31.5%

관측 구간 4.2년(2021.10~2026.01) 동안 가격표(명목)는 +51.1% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +32.3% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 14.2% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +32.3%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +18.8%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 과천시 평균 +7.8% · 서울 평균 −8.6%이었습니다.
과천시 평균보다 24.5%p 높습니다.
서울 평균보다 40.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +31.5% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +7.32%). 위 그래프가 그린 관측 구간(4.2년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

입지점수 50점 · 국평 3.3㎡당 8,353만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 상업이 수도권 상위 84%로 가장 처집니다.

입지점수 50점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

84'1768'1861'1951'2031'215'2234'2374'2425'253'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 48.1건이 거래됐습니다.
세대수(1,400세대) 대비 연 3.4%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(84건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 3건 · 세대수 대비 0.2%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.08 전체 기간

73.00㎡30평 공급 기준 30평73.00㎡최근 12개월 2건역대 최고 25억 2025.10누적 278건 2016.01~2026.08
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0819.1억8,647
2026.0125억11,318
2025.1020.1억9,099
2025.1025억11,318
2025.0823억10,412
2025.0621억9,507
2025.0624억10,865
2025.0519억8,601
83.20㎡34평 공급 기준 34평83.20㎡최근 12개월 1건역대 최고 28.4억 2026.01누적 251건 2016.01~2026.08
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0128.4억11,284
2025.0625억9,933
2025.0625억9,933
2025.0521.5억8,542
2025.0522억8,741
2025.0523억9,138
2025.0219.5억7,747
2025.0222억8,741

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 부림동 · 과천시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

부림동 비교군 3개 단지과천시 비교군 20개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
6,929만8,353만3,800만8,353만426만8,029만
8,353만1위/38,353만1위/208,353만상위 1.8%
입지점수
50점54점20점68점15점79점
50점2위/350점9위/2050점상위 34.4%
10년 실질 CAGR
표본 부족+6.20%+10.09%−3.89%+9.47%
—+10.09%1위/7+10.09%상위 1.1%
5년 실질 CAGR
+5.26%+7.32%+2.51%+7.32%−8.04%+6.30%
+7.32%1위/3+7.32%1위/11+7.32%상위 1.2%
전고점 대비
표본 부족−19.3%+31.5%−48.9%+20.2%
—+31.5%1위/10+31.5%상위 1% 이내
세대수
720세대1,400세대100세대2,899세대44세대1,996세대
1,400세대1위/31,400세대5위/201,400세대상위 5.4%
이 단지비교군 중앙값

부림동 비교군 3개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 1위, 입지점수 2위입니다.
최근 5년 실질은 +7.32%(1위)입니다.과천시 비교군 20개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 1위, 10년 실질 CAGR 1위, 입지점수 9위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(1위)가 입지 순위(9위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +7.32%(1위)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +31.5%(1위)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 1.8%, 10년 실질 CAGR 상위 1.1%, 입지점수 상위 34.4%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 1.1%)가 입지 순위(상위 34.4%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +7.32%(상위 1.2%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +31.5%(상위 1% 이내)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 1.1%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%과천시8개 단지상위 12.5%중앙 +7.4% · 평균 +7.7%중앙 +7.4%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +10.09% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 1.1% · 과천시에서 상위 14.3%입니다.
부림동은 10년 실적이 있는 단지가 세 곳도 안 돼 동 단위 비교는 만들지 않았습니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 50/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 8,353만 원은 수도권 상위 1%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 부림동 3곳 중 시세 1위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 부림동 비교군 3개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(1위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

과천위버필드과천시 · 원문동35평 25.8억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 68/100과천푸르지오써밋과천시 · 중앙동35평 27.3억이 단지보다 4% 저렴 · 입지 56/100과천자이과천시 · 별양동34평 25.5억이 단지보다 11% 저렴 · 입지 50/100
1위주공81983년 · 1,400세대28.4억전용 83㎡
2위센트럴파크푸르지오써밋2020년 · 1,317세대24.25억전용 85㎡
3위주공91982년 · 720세대23.8억전용 82㎡

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