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과천자이

경기 과천시 별양동
신축 20222,099세대 · 28개 동초대형 단지주차 1.61대중밀·개방누적 거래 242건
전용 84.9㎡(국평) 시세
25.5억최근 3건 중앙값 · 26.07~08
지도를 불러오는 중

요약

  • 역과천역 4번 출구까지 도보 233m(4분)
  • 통근강남 28분 · 시청 38분 · 여의도 32분지하철
  • 학교배정 청계초 도보 173m
  • 가격입지점수 51점 · 전용 84.9㎡(국평) 공급 ㎡당 2,269만원(3.3㎡당 7,500만원) 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족 해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
  • 개발인근 주공5단지구역 재건축(관리처분인가) 외 2곳 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.09 전용 59.97㎡ 8층 21.8억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 59건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수51/100
수도권 평균 47.7 · 상위 42% · 중간
입지점수51/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 34%
실질 CAGR 등급—
10년 데이터 부족 · 5년 데이터 부족
실거주입지 51점

기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주에는 큰 무리가 없습니다.

투자평가 보류

2022년 준공 신축으로 수익률 데이터가 아직 부족합니다.

종합중간

입지는 수도권 상위 32.5%이고, 2022년 준공이라 수익률은 아직 평가하기 이릅니다.
같은 25~26억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지 가운데서는 입지가 하위 10%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.
가격에는 2,099세대 대단지·2022년 준공된 신축처럼 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 반영돼 있습니다.

단지 정보

사용승인2022년 3월
최고 층수35층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도지역난방 · 계단식
시공GS건설

입지

입지 종합

입지점수 51 /100
교통7/30상업11/20교육10/20공원·문화15/15의료·생활3/8
이 단지별양동 평균과천시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

별양동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만과천시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 7/30

과천역 4번 출구까지 도보 233m(4분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 과천역 4번 출구까지 233m(4분)입니다.
도보 1km 안에 정부과천청사역(704m)도 있습니다.
배정 초등학교인 청계초까지는 도보 173m(3분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통7/30
  • 535m과천역4호선

가장 가까운 역은 과천역(535m)이며, 지하철 1개 노선(4호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남28분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청38분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도32분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
역삼28분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남28분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청38분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도32분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 여의도역
역삼28분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
선릉30분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 선릉역
서울역31분환승 없음도보 4분 과천역 › 4호선 서울역
구로디지털단지32분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 구로디지털단지역
삼성33분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 삼성역
잠실38분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역
가산디지털단지41분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 이수역 › 7호선 가산디지털단지역
종각42분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
판교42분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
을지로입구43분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
상암DMC45분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 이촌역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
성수45분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 이수역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
광화문45분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 5호선 광화문역
마곡49분환승 1회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역
문정50분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 사당역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
송도88분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 한대앞역 › 수인·분당선 원인재역 › 인천 1호선 인천대입구역
인천공항94분환승 2회도보 4분 과천역 › 4호선 동작역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 7/30

도보 500m 안 버스 정류장 15곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 8곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 2곳입니다(노선 7007-1).
가까운 정류장은 과천고등학교, 과천자이정문, 과천자이후문입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 10/20

배정 청계초 도보 173m특목·자사고는 과천외국어고(외고)입니다.
도보 750m 안에 학원 91곳, 어린이집 12곳, 유치원 3곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육10/20
  • 407m초청계초등학교배정
  • 633m중과천문원중학교
  • 316m고과천고등학교

배정 초등학교는 청계초등학교입니다.
중·고등학교는 과천문원중학교(633m), 과천고등학교(316m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 97곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 94곳 · 외국어 3곳입니다.

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생활 편의상업 11/20의료·생활 3/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 32곳 · 마트·슈퍼 3곳가장 가까운 내과는 연세가정의학과의원, 산부인과는 고운산부인과의원, 소아과는 다솜소아청소년과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 12곳, 내과 18곳, 산부인과 2곳이 있습니다.
대형상업은 이마트 과천점입니다.
주민센터는 문원동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다. 점선은 핵심 상권입니다.

상업11/20
  • 653m이마트 과천점
  • 생활편의
  • 326m씨유과천별양점
  • 460m배스킨라빈스과천정부청사역점
  • 491m파리바게뜨과천역점
  • 590m과천농협하나로마트

이마트 과천점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 과천농협하나로마트 590m · 과천유통 605m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활3/8
  • 460m연세가정의학과의원내과
  • 460m고운산부인과의원산부인과
  • 653m다솜소아청소년과의원소아과
  • 351m문원동 주민센터
  • 279m과천시 청소년수련관 실내수영장

반경 800m 안에 내과·소아과 의원 19곳이 있습니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 26%가 숲·공원세부 구성은 숲 21%, 공원 5%입니다.
단지 경계에서 도보 250m 안에 하천 물가가 닿는 수변 단지입니다.
가까운 공원은 중앙공원, 별양2소공원, 문원공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 하천 수변수변
  • 382m중앙공원랜드마크
  • 30m엘리시안 갤러리가든
  • 90m테라스블라섬가든
  • 478m경기도립 과천도서관도서관
  • 804m과천시민회관 대극장공연장

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 7곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 26%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 5/7

과천변전소 289m단지 경계에서 1km 안에 있는 기피시설은 과천변전소(289m)입니다.
154kV 송전선이 단지 경계에서 340m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 과천경찰서 별양지구대(직선거리 449m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 과천소방서(직선거리 531m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 1곳, 숙박업소 1곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 4.0%(완만)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건5/7
  • 준공연도2022년
  • 세대당 주차1.61대
  • 건폐율16.5% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 1곳 · 적음
  • 경사4.0% · 완만

2022년 준공된 신축, 세대당 주차 1.61대로 여유로운 편, 건폐율 16.5%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.

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소음주거여건 5/7

과천대로 36m · 봉담과천로 293m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 과천대로(도시고속도로·국도, 36m), 봉담과천로(도시고속도로·국도, 293m)입니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건5/7
  • 준공연도2022년
  • 세대당 주차1.61대
  • 건폐율16.5% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 1곳 · 적음
  • 경사4.0% · 완만

2022년 준공된 신축, 세대당 주차 1.61대로 여유로운 편, 건폐율 16.5%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.09 전용 59.97㎡ 8층 21.8억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 59건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.09 전용 59.97㎡ 보증금 10억(신규 계약)입니다.
  • 10년·5년 실질 CAGR 등급은 산출할 만큼 실거래가 쌓이지 않아 표시하지 않습니다.
가격 성격

입지점수 51점 · 전용 84.9㎡(국평) 공급 ㎡당 2,269만원(3.3㎡당 7,500만원) 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 의료·생활이 수도권 상위 84%로 가장 처집니다.

입지점수 51점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2,099세대 대단지, 2022년 준공된 신축 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
단지 면적이 넓어 위치별로 차이가 있는데, 역·상권에 가장 가까운 동은 대표 입지점수보다 최대 8점가량 높습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

5'2228'2368'2489'2537'26*

2023~2025년 3년 동안 해마다 평균 61.7건이 거래됐습니다.
세대수(2,099세대) 대비 연 2.9%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2025년(89건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 40건 · 세대수 대비 1.9%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2022.07~2026.09 전체 기간

전용 60㎡25평(25평)(공급 기준) · 전용 60㎡최근 12개월 17건역대 최고 22.15억 2026.08누적 100건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.0921억2,541만(3.3㎡당 8,400만)
2026.0921.8억2,638만(3.3㎡당 8,720만)
2026.0821.4억2,589만(3.3㎡당 8,560만)
2026.0822.15억2,680만(3.3㎡당 8,860만)
2026.0722억2,662만(3.3㎡당 8,800만)
2026.0520.2억2,444만(3.3㎡당 8,080만)
2026.0520.55억2,487만(3.3㎡당 8,220만)
2026.0416.4억1,984만(3.3㎡당 6,560만)
전용 74.6㎡30평(30평)(공급 기준) · 전용 74.6㎡최근 12개월 3건역대 최고 23.1억 2025.12누적 11건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.0622.4억2,259만(3.3㎡당 7,467만)
2026.0522.45억2,264만(3.3㎡당 7,483만)
2025.1223.1억2,329만(3.3㎡당 7,700만)
2025.0619.5억1,966만(3.3㎡당 6,500만)
2025.0521.4억2,158만(3.3㎡당 7,133만)
2025.0319.1억1,926만(3.3㎡당 6,367만)
2025.0320.3억2,047만(3.3㎡당 6,767만)
2025.0218.87억1,903만(3.3㎡당 6,290만)
전용 84.9㎡34평(34평)(공급 기준) · 전용 84.9㎡최근 12개월 13건역대 최고 25.98억 2025.12누적 80건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.0825.5억2,269만(3.3㎡당 7,500만)
2026.0825.9억2,304만(3.3㎡당 7,618만)
2026.0722.95억2,042만(3.3㎡당 6,750만)
2026.0523.4억2,082만(3.3㎡당 6,882만)
2026.0525억2,224만(3.3㎡당 7,353만)
2026.0523.9억2,126만(3.3㎡당 7,029만)
2026.0424.4억2,171만(3.3㎡당 7,176만)
2026.0424.4억2,171만(3.3㎡당 7,176만)
전용 100㎡40평(40평)(공급 기준) · 전용 100㎡최근 12개월 6건역대 최고 27.9억 2026.08누적 24건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.0827.9억2,110만(3.3㎡당 6,975만)
2026.0526억1,966만(3.3㎡당 6,500만)
2026.0525.8억1,951만(3.3㎡당 6,450만)
2026.0526.9억2,034만(3.3㎡당 6,725만)
2026.0526.6억2,012만(3.3㎡당 6,650만)
2026.0425.75억1,947만(3.3㎡당 6,438만)
2025.1027.8억2,102만(3.3㎡당 6,950만)
2025.0927.45억2,076만(3.3㎡당 6,862만)
전용 112.9㎡45평(45평)(공급 기준) · 전용 112.9㎡최근 12개월 0건역대 최고 29억 2025.10누적 9건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2025.1029억1,949만(3.3㎡당 6,444만)
2025.0627.25억1,832만(3.3㎡당 6,056만)
2025.0526.2억1,761만(3.3㎡당 5,822만)
2024.1224.7억1,660만(3.3㎡당 5,489만)
2024.1024.7억1,660만(3.3㎡당 5,489만)
2024.0724.9억1,674만(3.3㎡당 5,533만)
2023.0622.2억1,492만(3.3㎡당 4,933만)
2023.0220.7억1,391만(3.3㎡당 4,600만)
전용 125.9㎡49평(49평)(공급 기준) · 전용 125.9㎡최근 12개월 1건역대 최고 30억 2026.09누적 2건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.0930억1,852만(3.3㎡당 6,122만)
2025.0427.9억1,722만(3.3㎡당 5,694만)
전용 136㎡53평(53평)(공급 기준) · 전용 136㎡최근 12개월 0건역대 최고 39.8억 2025.10누적 1건 2022.07~2026.09
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2025.1039.8억2,271만(3.3㎡당 7,509만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 별양동 · 과천시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

별양동 비교군 4개 단지과천시 비교군 20개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
1,798만2,269만1,149만2,527만127만2,429만
2,269만(3.3㎡당 7,500만)1위/42,269만(3.3㎡당 7,500만)3위/202,269만(3.3㎡당 7,500만)상위 2.6%
입지점수
51점60점19점69점14점79점
51점4위/451점9위/2051점상위 32.5%
세대수
244세대2,099세대100세대2,899세대44세대1,996세대
2,099세대1위/42,099세대3위/202,099세대상위 1.7%
이 단지비교군 중앙값

별양동 비교군 4개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 1위, 입지점수 4위입니다.과천시 비교군 20개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 3위, 입지점수 9위입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 2.6%, 입지점수 상위 32.5%입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 51/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 2,269만원(3.3㎡당 7,500만원)은 수도권 상위 2%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 5가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 별양동 4곳 중 시세 2위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 별양동 비교군 4개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(2위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

1위주공51983년 · 800세대27.7억전용 103.6㎡
2위과천자이2022년 · 2,099세대25.5억전용 84.9㎡
3위래미안센트럴스위트2018년 · 543세대23억전용 84.9㎡
4위래미안슈르2008년 · 244세대20.8억전용 85㎡

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