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정은스카이빌3차

서울 양천구 신정동
구축 200456세대 · 1개 동초소형 단지고밀·협소누적 거래 18건
전용 84.9㎡(국평) 시세
7.65억최근 2건 평균 · 26.03~04
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요약

  • 역신정네거리역 2번 출구까지 도보 225m(4분)
  • 통근강남 42분 · 시청 33분 · 여의도 23분지하철
  • 학교배정 양강초 도보 250m
  • 가격공급 ㎡당 681만원(3.3㎡당 2,250만원) · 양천구 하위 30%
  • 개발인근 신정4 재건축(사업시행) 외 1곳 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.04 전용 84.88㎡ 8층 7.3억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 2건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수48/100
수도권 평균 47.7 · 상위 48% · 중간
입지점수48/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 41%
실질 CAGR 등급B10년 D5년
10년 실질 중상위(상위 31%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 48점

일부 인프라가 부족하지만 실거주는 가능한 수준입니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.4%로 장기적으로는 또래 상위권이었으나, 최근 5년(연 -3.4%)은 또래 대비 부진했습니다. 또 56세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 18건(연 1.7건)으로 적어 환금성도 제한적이었습니다.

종합중간

입지는 수도권 상위 39%이고, 10년 실질 수익률은 연 +4.4%로 양천구 하위 24.4%였습니다.
같은 7억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지 가운데 입지는 상위 45.8%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
7.65억
전용 84.9㎡(34평·국평)
2건 평균 · 26.03~04
같은 가격대 입지 상위 46%
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인2004년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 48 /100
교통17/30상업8/20교육12/20공원·문화5/15의료·생활8/8
이 단지신정동 평균양천구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

신정동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만양천구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 17/30

신정네거리역 2번 출구까지 도보 225m(4분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 신정네거리역 2번 출구까지 225m(4분)입니다.
도보 1km 안에 신정역(603m)도 있습니다.
배정 초등학교인 양강초까지는 도보 250m(4분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통17/30
  • 319m신정네거리역2호선
  • 625m신정역5호선

가장 가까운 역은 신정네거리역(319m)이며, 지하철 2개 노선(2호선·5호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남42분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 강남역
시청33분환승 1회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 신도림역 › 1호선 시청역
여의도23분환승 없음도보 10분 신정역 › 5호선 여의도역
구로디지털단지18분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 구로디지털단지역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남42분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 강남역
시청33분환승 1회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 신도림역 › 1호선 시청역
여의도23분환승 없음도보 10분 신정역 › 5호선 여의도역
구로디지털단지18분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 구로디지털단지역
가산디지털단지23분환승 1회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
마곡30분환승 2회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 까치산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 마곡나루역
서울역31분환승 1회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 신도림역 › 1호선 서울역
상암DMC33분환승 2회도보 10분 신정역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 합정역 › 6호선 디지털미디어시티역
을지로입구37분환승 1회도보 10분 신정역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 을지로입구역
종각37분환승 1회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 신도림역 › 1호선 종각역
광화문37분환승 없음도보 10분 신정역 › 5호선 광화문역
역삼44분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 역삼역
선릉46분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 선릉역
삼성48분환승 없음도보 4분 신정네거리역 › 2호선 삼성역
성수55분환승 1회도보 10분 신정역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 성수역
잠실57분환승 2회도보 10분 신정역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 종합운동장역 › 2호선 잠실역
판교59분환승 1회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
문정63분환승 2회도보 10분 신정역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
인천공항68분환승 1회도보 10분 신정역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도69분환승 2회도보 4분 신정네거리역 › 2호선 신도림역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 17/30

도보 500m 안 버스 정류장 17곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 6곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
가까운 정류장은 신정네거리·신정119안전센터, 신정네거리해누리분수광장, 신월2동우체국입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 12/20

배정 양강초 도보 250m도보 750m 안에 학원 56곳, 어린이집 18곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육12/20
  • 311m초서울양강초등학교배정
  • 245m중신남중학교
  • 913m고신서고등학교
  • 908m고서울영상고등학교특성화

배정 초등학교는 서울양강초등학교입니다.
중·고등학교는 신남중학교(245m), 신서고등학교(913m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 78곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 76곳 · 외국어 2곳입니다.

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생활 편의상업 8/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 45곳 · 마트·슈퍼 16곳가장 가까운 내과는 목동플러스내과의원, 소아과는 더건강한365의원, 산부인과는 우리산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 17곳, 내과 25곳, 산부인과 3곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 홍익병원, 서울특별시서남병원입니다.
주민센터는 신정1동주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업8/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 58m지에스25양천
  • 73m3.6.5세일마트
  • 149m정원마트
  • 215m뚜레쥬르 신정네거리점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 지에스25양천(58m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 3.6.5세일마트 73m · 정원마트 149m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 1.4km홍익병원응급실
  • 135m목동플러스내과의원내과
  • 180m더건강한365의원소아과
  • 239m우리산부인과의원산부인과
  • 537m신정1동주민센터
  • 178m신월2동우체국
  • 576m블루라군수영장

응급실을 갖춘 홍익병원(1.4km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 32곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 10곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 5/15

반경 800m 안 땅의 3%가 숲·공원세부 구성은 숲 거의 없음, 공원 3%입니다.
가까운 공원은 장수공원, 문화어린이공원, 계남제1근린공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화5/15
  • 169m장수공원
  • 648m문화어린이공원
  • 466m부천족보전문도서관도서관

반경 내 공원이 7곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 3%로 거의 없는 편입니다.

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주변 환경주거여건 -2/7

1km 안 기피시설 없음 · 치안센터 256m · 119안전센터 59m가장 가까운 경찰 시설은 신월2치안센터(직선거리 256m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 신정119안전센터(직선거리 59m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 27곳, 숙박업소 5곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 16.0%(가파름)입니다. 단지 안팎을 걸어 다닐 때 오르내림이 있는 편입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건-2/7
  • 준공연도2004년
  • 건폐율59.6% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 29곳 · 보통
  • 경사16.0% · 가파름

2004년 준공(22년 차)의 구축, 건폐율 59.6%로 매우 조밀한 편입니다.
다만 단지 경사(16.0%)는 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -2/7

신월로 12m · 중앙로 120m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 신월로(12m), 중앙로(120m)입니다.
김포국제공항 활주로까지 직선거리 4.7km입니다.
단지는 김포국제공항 활주로 연장선(이착륙 방향)에서 직선거리 647m 떨어져 있으며, 활주로 끝에서 4.7km 떨어진 지점입니다.
김포국제공항은 밤 11시부터 다음 날 오전 6시까지 이착륙이 제한됩니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건-2/7
  • 준공연도2004년
  • 건폐율59.6% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 29곳 · 보통
  • 경사16.0% · 가파름

2004년 준공(22년 차)의 구축, 건폐율 59.6%로 매우 조밀한 편입니다.
다만 단지 경사(16.0%)는 감점 요인입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.04 전용 84.88㎡ 8층 7.3억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 2건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.07 전용 84.88㎡ 보증금 3.45억(신규 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +4.37%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −3.41%).
가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

3'173'181'191'201'210'220'231'241'252'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 1.2건이 거래됐습니다.
세대수(56세대) 대비 연 2.2%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(3건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 2건 · 세대수 대비 3.6%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.04 전체 기간

전용 84.9㎡34평(34평)(공급 기준) · 전용 84.9㎡최근 12개월 2건역대 최고 8.3억 2021.08누적 18건 2016.01~2026.04
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.047.3억649만(3.3㎡당 2,147만)
2026.038억712만(3.3㎡당 2,353만)
2025.076.55억583만(3.3㎡당 1,926만)
2024.087.55억672만(3.3㎡당 2,221만)
2021.088.3억738만(3.3㎡당 2,441만)
2020.106.5억578만(3.3㎡당 1,912만)
2019.115.95억529만(3.3㎡당 1,750만)
2018.084.68억416만(3.3㎡당 1,376만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 신정동 · 양천구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

신정동 비교군 64개 단지양천구 비교군 190개 단지수도권 비교군 10,984개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
578만2,193만295만2,322만127만2,429만
681만(3.3㎡당 2,250만)하위 14.1%681만(3.3㎡당 2,250만)하위 30%681만(3.3㎡당 2,250만)상위 36.6%
입지점수
26점78점27점80점14점79점
48점하위 42.2%48점상위 46.8%48점상위 39%
10년 실질 CAGR
+3.36%+10.27%+2.55%+10.04%−3.94%+9.47%
+4.37%하위 15.8%+4.37%하위 24.4%+4.37%상위 31%
5년 실질 CAGR
−4.58%+5.95%−4.59%+6.89%−8.08%+6.30%
−3.41%하위 13.1%−3.41%하위 12.1%−3.41%하위 26.5%
세대수
55세대2,280세대54세대2,256세대44세대1,996세대
56세대하위 4.7%56세대하위 3.7%56세대하위 4.2%
이 단지비교군 중앙값

신정동 비교군 64개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 14.1%, 10년 실질 CAGR 하위 15.8%, 입지점수 하위 42.2%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(하위 42.2%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 15.8%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 −3.41%(하위 13.1%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.양천구 비교군 190개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 30%, 10년 실질 CAGR 하위 24.4%, 입지점수 상위 46.8%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 46.8%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 24.4%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.41%(하위 12.1%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.수도권 비교군 10,984개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 36.6%, 10년 실질 CAGR 상위 31%, 입지점수 상위 39%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 31%)가 입지 순위(상위 39%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −3.41%(하위 26.5%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 30.8%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%양천구234개 단지하위 32.5%중앙 +5.2% · 평균 +5.3%중앙 +5.2%신정동57개 단지하위 15.8%중앙 +5.8% · 평균 +6.2%중앙 +5.8%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +4.37% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 31% · 양천구에서 하위 24.4% · 신정동에서 하위 15.8%입니다.
신정동 안에서의 위치(하위 15.8%)가 양천구 전체(하위 24.4%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 신정동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 48/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 681만원(3.3㎡당 2,250만원)은 수도권 상위 33%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 1가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 신정동 64곳 중 시세 54위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 신정동 비교군 64개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(54위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

예지팰리스50차양천구 · 신정동전용 81.9㎡(33평) 7.53억이 단지보다 3% 비쌈 · 입지 61/100로마아트빌양천구 · 신정동전용 85㎡(35평) 7억이 단지보다 4% 저렴 · 입지 56/100상진지오밸리양천구 · 목동전용 84.8㎡(34평) 6.75억이 단지보다 8% 저렴 · 입지 49/100
52위대성유니드2차2004년 · 186세대7.9억전용 84.7㎡
53위학마을1단지2000년 · 639세대7.85억전용 60㎡
54위정은스카이빌3차2004년 · 56세대7.65억전용 84.9㎡
55위신정숲속마을2016년 · 560세대7.6억전용 85㎡
56위팰리스필2002년 · 89세대7.6억전용 80.1㎡

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밀도 유형 · 정은스카이빌3차