세한숲속마을은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 2002년 준공 구축 아파트입니다.
Realdex 지수 37점(수도권 하위 30%), 입지점수 28점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
수도권 상위 20% 안에 드는 항목은 없고, 그중 교통이 상위 44%로 가장 앞섭니다.
교통 면에서는 3대 업무지구까지 지하철 소요시간이 강남 43분 · 시청 28분 · 여의도 40분입니다.
3대 업무지구가 모두 지하철 43분 안입니다.
다만 가장 가까운 곳(28분)과 가장 먼 곳(43분)의 차이가 15분이라, 출근 방향에 따라 소요시간은 꽤 다릅니다.
도심 방면은 시청 28분·광화문 26분으로 두 곳 모두 비슷합니다.
3대 업무지구 밖으로는 30분 이내 상암 DMC, 광화문 / 30~45분 마곡, 성수 / 45분~1시간 구로디지털단지, 가산디지털단지, 판교 테크노밸리 입니다.
입지점수 28점 · 국평 3.3㎡당 1,465만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 주거여건이 수도권 상위 95%로 가장 처집니다.
입지점수 28점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.
생활권 안에서는 홍제2 공공재개발(도시)(조합설립인가), 홍제3 존치정비(재개발(도시형))(추진위원회승인)이 진행 중입니다.
반경 3.5km에 4개 단지 약 1,116세대가 2026·2028·2029·2030년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 -3/7)
3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다
평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어
3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.
가장 가까운 역은 녹번역(513m)이며, 지하철 1개 노선(3호선)을 이용할 수 있습니다.
백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 지에스25홍은펠리스점(136m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 소비자마트 426m · 지에스더프레시 녹번이캐슬점 552m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.
배정 초등학교는 서울홍제초등학교입니다.
중·고등학교는 홍은중학교(520m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 57곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 54곳 · 외국어 3곳입니다.
반경 내 공원이 1곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 44%로 최상위권 편입니다.
응급실을 갖춘 최원호병원(1.5km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 17곳이 있습니다.
2002년 준공(24년 차)의 구축입니다.
다만 단지 경사(36.2%)는 감점 요인입니다.
최다거래 평형(전용 84㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점
관측 구간 10년(2016.09~2026.06) 동안 가격표(명목)는 +67.2% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +34.1% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 24.7% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +34.1%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +33.1%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서대문구 평균 +90.5% · 서울 평균 +85.7%이었습니다.
서대문구 평균보다 56.4%p 낮습니다.
서울 평균보다 51.6%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −28.6% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.66%).
관측 구간 2.0년(2024.06~2026.06) 동안 가격표(명목)는 −8.6% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −13.3% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 5.4% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +4.7%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 서대문구 평균 +12.2% · 서울 평균 +3.2%이었습니다.
서대문구 평균보다 25.5%p 낮습니다.
서울 평균보다 16.5%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −28.6% 수준입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.06 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.06 | 5.3억 | 2,088 |
| 2026.05 | 4.8억 | 1,869 |
| 2026.03 | 4.98억 | 1,961 |
| 2026.03 | 4.98억 | 1,961 |
| 2026.02 | 5억 | 1,969 |
| 2025.09 | 5.35억 | 2,107 |
| 2025.01 | 5.1억 | 1,986 |
| 2024.09 | 4.3억 | 1,694 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2021.09 | 7.1억 | 1,793 |
| 2021.01 | 4억 | 1,010 |
| 2018.08 | 4.5억 | 1,136 |
| 2018.08 | 4.5억 | 1,136 |
| 2017.06 | 3.9억 | 984 |
| 2017.06 | 4억 | 1,010 |
| 2016.05 | 3.8억 | 959 |
| 2016.01 | 3.8억 | 959 |
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 83.90㎡34평 34평83.90㎡ | 5.3억 | 2026.06 | 55건 | 하위 16% 부족 |
| 130.90㎡51평 51평130.90㎡ | 7.1억 | 2021.09 | 8건 | 비교군 부족 |
같은 지표를 홍은동 · 서대문구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
홍은동 비교군 25개 단지서대문구 비교군 119개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
홍은동 비교군 25개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 24위, 10년 실질 CAGR 17위, 입지점수 23위입니다.
이 비교군에서 입지 순위(23위)와 10년 실질 CAGR 순위(17위)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.69%(13위)로 장기 성적과 온도차가 있습니다.
전고점 대비는 −28.6%(20위)입니다.서대문구 비교군 119개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 4.2%, 10년 실질 CAGR 하위 9.5%, 입지점수 하위 3.4%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(하위 3.4%)와 10년 실질 CAGR 순위(하위 9.5%)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.69%(하위 20.7%)로 장기 성적과 온도차가 있습니다.
전고점 대비는 −28.6%(하위 5.2%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 43%, 10년 실질 CAGR 상위 49.2%, 입지점수 하위 13.2%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 49.2%)가 입지 순위(하위 13.2%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.69%(하위 33.5%)로 장기 성적과 온도차가 있습니다.
전고점 대비는 −28.6%(하위 38.8%)입니다.
작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지
이 단지의 10년 실질 CAGR은 +2.66% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 49.8% · 서대문구에서 하위 17.2% · 홍은동에서 하위 11.1%입니다.
홍은동 안에서의 위치(하위 11.1%)가 서대문구 전체(하위 17.2%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 홍은동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 28/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 1,465만 원은 수도권 하위 46%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 홍은동 비교군 25개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(22위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계