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보라매갑을

서울 관악구 신림동
구축 2003157세대 · 3개 동소규모 단지주차 0.96대중밀·개방누적 거래 65건
전용 74.7㎡ 시세
7.34억최근 3건 중앙값 · 26.05~06
2021~22 고점 대비 −17.0%저점 대비 +12.6%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역당곡역 2번 출구까지 도보 575m(10분)
  • 통근강남 31분 · 시청 35분 · 여의도 23분지하철
  • 학교배정 남부초 도보 495m
  • 가격공급 ㎡당 740만원(3.3㎡당 2,447만원) · 관악구 상위 44.7%
  • 개발인근 봉천1-1 재건축(사업시행인가) 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.07 전용 55.91㎡ 2층 6.8억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 13건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수56/100
수도권 평균 47.7 · 상위 34% · 중상위
입지점수64/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 12%
실질 CAGR 등급B10년 C5년
10년 실질 중간(상위 40.9%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 64점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +3.5%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 -1.9%)도 또래 평균은 지켰습니다.

종합중상위

입지는 수도권 상위 11.6%이고, 10년 실질 수익률은 연 +3.5%로 관악구 하위 47.2%였습니다.
같은 7억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지와 견줘도 입지가 상위 4.7%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
6.28억
전용 55.9㎡(23평)
2건 평균 · 25.12~26.07
같은 가격대 입지 상위 11%
'24'26전고점 근접
7.34억
전용 74.7㎡(30평)
3건 중앙값 · 26.05~06
같은 가격대 입지 상위 5%
'22'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인2003년 12월
최고 층수18층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 계단식
시공갑을건설

입지

입지 종합

입지점수 64 /100
교통16/30상업16/20교육10/20공원·문화15/15의료·생활8/8
이 단지신림동 평균관악구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

신림동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만관악구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 16/30

당곡역 2번 출구까지 도보 575m(10분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 당곡역 2번 출구까지 575m(10분)입니다.
도보 1km 안에 보라매병원역(608m), 신대방역(806m)도 있습니다.
배정 초등학교인 남부초까지는 도보 495m(8분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통16/30
  • 460m보라매병원역신림선
  • 766m신대방역2호선

가장 가까운 역은 보라매병원역(460m)이며, 지하철 2개 노선(신림선·2호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남31분환승 1회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 강남역
시청35분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 대방역 › 1호선 시청역
여의도23분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 샛강역 › 9호선 여의도역
구로디지털단지15분환승 없음도보 13분 신대방역 › 2호선 구로디지털단지역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남31분환승 1회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 강남역
시청35분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 대방역 › 1호선 시청역
여의도23분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 샛강역 › 9호선 여의도역
구로디지털단지15분환승 없음도보 13분 신대방역 › 2호선 구로디지털단지역
가산디지털단지23분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 보라매역 › 7호선 가산디지털단지역
서울역32분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 대방역 › 1호선 서울역
역삼33분환승 1회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 역삼역
선릉35분환승 1회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 선릉역
삼성37분환승 1회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 삼성역
종각37분환승 1회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 대방역 › 1호선 종각역
을지로입구38분환승 2회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 대방역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
마곡40분환승 1회도보 13분 신대방역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC40분환승 1회도보 13분 신대방역 › 2호선 합정역 › 6호선 디지털미디어시티역
광화문41분환승 2회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 대방역 › 1호선 신길역 › 5호선 광화문역
잠실44분환승 1회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 잠실역
판교46분환승 2회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 강남역 › 신분당선 판교역
성수52분환승 2회도보 10분 보라매병원역 › 신림선 보라매역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
문정52분환승 3회도보 10분 당곡역 › 신림선 신림역 › 2호선 종합운동장역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도81분환승 2회도보 13분 신대방역 › 2호선 신도림역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역
인천공항85분환승 2회도보 13분 신대방역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 16/30

도보 500m 안 버스 정류장 17곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 4곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 4곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 보라매파크뷰아파트, 갑을아파트, 은천성결교회입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 10/20

배정 남부초 도보 495m도보 750m 안에 학원 32곳, 어린이집 6곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육10/20
  • 446m초서울남부초등학교배정
  • 743m중문창중학교
  • 743m고수도여자고등학교
  • 686m수도국제대학원대학교대학
  • 1.4km고서울공업고등학교특성화

배정 초등학교는 서울남부초등학교입니다.
중·고등학교는 문창중학교(743m), 수도여자고등학교(743m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 56곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 51곳 · 외국어 4곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 16/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 39곳 · 마트·슈퍼 10곳가장 가까운 내과는 서울동안미의원, 산부인과는 김지연산부인과의원, 소아과는 당곡365의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 14곳, 내과 20곳, 산부인과 5곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 서울특별시보라매병원, 에이치플러스양지병원입니다.
대형상업은 롯데백화점 관악점입니다.
주민센터는 신림동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다. 점선은 핵심 상권입니다.

상업16/20
  • 316m롯데백화점 관악점
  • 생활편의
  • 66mCU보라매산들점
  • 208m충남마트
  • 305m다이소 보라매점
  • 311m에스엠할인마트보라매지점

롯데백화점 관악점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 충남마트 208m · 에스엠할인마트보라매지점 311m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활8/8
  • 1.3km한림대학교강남성심병원대학병원
  • 276m서울동안미의원내과
  • 276m김지연산부인과의원산부인과
  • 569m당곡365의원소아과
  • 498m신림동 주민센터
  • 377m서울보라매우편취급국

한림대학교강남성심병원(1.3km) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 34곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 5곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 15/15

반경 800m 안 땅의 22%가 숲·공원세부 구성은 숲 3%, 공원 19%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
단지 경계에서 도보 250m 안에 하천 물가가 닿는 수변 단지입니다.
가까운 공원은 보라매공원, 새들어린이공원, 도림천 체육공원-신림지구입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화15/15
  • 하천 수변수변
  • 138m보라매공원랜드마크
  • 350m새들어린이공원
  • 467m도림천 체육공원-신림지구수변
  • 488m신림5동문고도서관
  • 935m롯데시네마 신림 제6관영화관

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 4곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 22%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 -1/7

관악구 클린센터(적환) 142m단지 경계에서 1km 안에 있는 기피시설은 관악구 클린센터(적환, 142m)입니다.
가장 가까운 경찰 시설은 신림4치안센터(직선거리 660m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 동작소방서(직선거리 673m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 41곳, 숙박업소 21곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 1.8%(평지)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건-1/7
  • 준공연도2003년
  • 세대당 주차0.96대
  • 건폐율20.7% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 14곳 · 보통
  • 기피시설관악구 클린센터 208m
  • 경사1.8% · 평지

2003년 준공(23년 차)의 구축, 세대당 주차 0.96대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 20.7%로 개방감이 양호한 편입니다.
다만 기피시설 인접은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -1/7

2호선 고가 21m · 봉천로 77m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 봉천로(77m)입니다.
철도는 2호선 고가(21m)입니다.
차량기지 보라매차량사업소(136m)가 있습니다.
큰길·철도 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건-1/7
  • 준공연도2003년
  • 세대당 주차0.96대
  • 건폐율20.7% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 14곳 · 보통
  • 기피시설관악구 클린센터 208m
  • 경사1.8% · 평지

2003년 준공(23년 차)의 구축, 세대당 주차 0.96대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 20.7%로 개방감이 양호한 편입니다.
다만 기피시설 인접은 감점 요인입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.07 전용 55.91㎡ 2층 6.8억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 13건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.05 전용 74.7㎡ 보증금 4.3억(신규 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.49%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 C입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −1.88%).
가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 우수해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

입지점수 64점에 비해 ㎡당 가격은 낮게 형성돼 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

9'178'183'195'207'212'222'234'246'2510'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 5.1건이 거래됐습니다.
세대수(157세대) 대비 연 3.3%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(9건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 11건 · 세대수 대비 7.0%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.07 전체 기간

전용 55.9㎡23평(23평)(공급 기준) · 전용 55.9㎡최근 12개월 2건역대 최고 6.8억 2026.07누적 20건 2016.01~2026.07
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.076.8억894만(3.3㎡당 2,957만)
2025.125.75억756만(3.3㎡당 2,500만)
2025.095.92억779만(3.3㎡당 2,574만)
2025.065.58억734만(3.3㎡당 2,426만)
2025.066.1억802만(3.3㎡당 2,652만)
2025.055.77억759만(3.3㎡당 2,509만)
2024.095.85억769만(3.3㎡당 2,543만)
2024.075.65억743만(3.3㎡당 2,457만)
전용 74.7㎡30평(30평)(공급 기준) · 전용 74.7㎡최근 12개월 9건역대 최고 7.75억 2022.06누적 45건 2016.01~2026.07
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.067.34억740만(3.3㎡당 2,447만)
2026.057.45억751만(3.3㎡당 2,483만)
2026.056.8억686만(3.3㎡당 2,267만)
2026.037.15억721만(3.3㎡당 2,383만)
2026.027.2억726만(3.3㎡당 2,400만)
2026.027.5억756만(3.3㎡당 2,500만)
2026.024.95억499만(3.3㎡당 1,650만)
2026.027.2억726만(3.3㎡당 2,400만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 신림동 · 관악구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

신림동 비교군 52개 단지관악구 비교군 114개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
436만952만432만1,370만127만2,429만
740만(3.3㎡당 2,447만)상위 15.4%740만(3.3㎡당 2,447만)상위 44.7%740만(3.3㎡당 2,447만)상위 32.1%
입지점수
25점64점25점64점14점79점
64점상위 3.8%64점상위 2.6%64점상위 11.6%
10년 실질 CAGR
−4.53%+5.47%−4.08%+7.10%−3.94%+9.47%
+3.49%22위/49+3.49%하위 47.2%+3.49%상위 40.9%
5년 실질 CAGR
−7.17%+1.42%−6.48%+1.45%−8.08%+6.30%
−1.88%9위/50−1.88%상위 34.5%−1.88%하위 47.3%
전고점 대비
−45.1%−5.9%−42.3%+0.9%−48.9%+20.8%
−17.0%9위/41−17.0%상위 46.2%−17.0%상위 38.4%
세대수
43세대1,634세대35세대2,105세대44세대1,996세대
157세대상위 49%157세대상위 46.9%157세대하위 25.7%
이 단지비교군 중앙값

신림동 비교군 52개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 15.4%, 10년 실질 CAGR 상위 44.9%, 입지점수 상위 3.8%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 3.8%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 44.9%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −1.88%(상위 18%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −17.0%(상위 22%)입니다.관악구 비교군 114개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 44.7%, 10년 실질 CAGR 하위 47.2%, 입지점수 상위 2.6%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 2.6%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 47.2%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −1.88%(상위 34.5%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −17.0%(상위 46.2%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 32.1%, 10년 실질 CAGR 상위 40.9%, 입지점수 상위 11.6%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 11.6%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 40.9%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −1.88%(하위 47.3%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −17.0%(상위 38.4%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 41.3%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%관악구131개 단지상위 48.9%중앙 +3.5% · 평균 +2.9%중앙 +3.5%신림동49개 단지상위 44.9%중앙 +3.3% · 평균 +2.6%중앙 +3.3%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +3.49% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 40.9% · 관악구에서 하위 47.2% · 신림동에서 상위 44.9%입니다.
신림동 안에서의 위치(상위 44.9%)가 관악구 전체(하위 47.2%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 64/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 740만원(3.3㎡당 2,447만원)은 수도권 상위 28%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 2가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 신림동 52곳 중 시세 19위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 신림동 비교군 52개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(19위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

보라매스카이아파트(1739)관악구 · 신림동전용 74.5㎡(30평) 6.95억이 단지보다 5% 저렴 · 입지 70/100
17위동부1993년 · 592세대7.45억전용 85㎡
18위신림2차현대1996년 · 112세대7.4억전용 84.6㎡
19위보라매갑을2003년 · 157세대7.34억전용 74.7㎡
20위벽산블루밍2005년 · 177세대7.2억전용 85㎡
21위라이프미성1982년 · 280세대7억전용 77.3㎡

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