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벨뷰아파트

서울 은평구 구산동
신축 202125세대 · 1개 동초소형 단지중밀·협소누적 거래 13건
전용 48.8㎡ 시세
4.05억최근 1건 · 26.03
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요약

  • 역구산역 4번 출구까지 도보 827m
  • 통근강남 62분 · 시청 43분 · 여의도 40분지하철
  • 학교배정 구산초 도보 447m
  • 가격3.3㎡당 1,929만원 · 은평구 하위 26.3%
Realdex 지수36/100
수도권 평균 47.8 · 수도권 하위 29% · 중하위
입지점수36/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 하위 27%
실질 CAGR 등급—
10년 데이터 부족 · 5년 데이터 부족
실거주입지 36점

교통·상업 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 교육은 수도권 평균 이상입니다.

투자평가 보류

2021년 준공 신축으로 수익률 데이터가 아직 부족합니다.

종합중하위

입지는 수도권 하위 30.4%이고, 2021년 준공이라 수익률은 아직 평가하기 이릅니다.
같은 4억대·20평대 단지 가운데서는 입지가 하위 31%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.
가격에는 2021년 준공된 신축처럼 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 반영돼 있습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
4.05억
21평형 · 전용 48.8㎡
최근 1건 · 26.03
같은 가격대 입지 상위 69%
'21'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인2021년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 36 /100
교통0/30상업6/20교육13/20공원·문화10/15의료·생활6/8
이 단지구산동 평균은평구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

구산동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만은평구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 0/30

구산역 4번 출구까지 도보 827m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 구산역 4번 출구까지 827m입니다.
배정 초등학교인 구산초까지는 도보 447m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통0/30
  • 1.0km구산역6호선

도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 구산역이며 1.0km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남62분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청43분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 시청역
여의도40분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 당산역 › 9호선 여의도역
상암DMC21분환승 없음도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남62분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청43분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 시청역
여의도40분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 당산역 › 9호선 여의도역
상암DMC21분환승 없음도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역
마곡33분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 마곡나루역
서울역36분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 서울역
광화문42분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 공덕역 › 5호선 광화문역
구로디지털단지44분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 구로디지털단지역
종각45분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구46분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 을지로입구역
가산디지털단지51분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
성수58분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 성수역
역삼68분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 삼각지역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
선릉68분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성70분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
잠실72분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 잠실역
인천공항75분환승 1회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 인천공항1터미널역
판교79분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 불광역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
문정81분환승 3회도보 14분 구산역 › 6호선 합정역 › 2호선 당산역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도98분환승 2회도보 14분 구산역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 계양역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 0/30

도보 500m 안 버스 정류장 21곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 7곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 10곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 선정중고등학교, 수국사입구, 은평마을예술창작소입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 13/20

배정 구산초 도보 447m도보 750m 안에 학원 26곳, 어린이집 8곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육13/20
  • 390m초서울구산초등학교배정
  • 340m중선정중학교
  • 340m고선정고등학교
  • 340m고선정국제관광고등학교특성화
  • 630m고선일빅데이터고등학교특성화

배정 초등학교는 서울구산초등학교입니다.
중·고등학교는 선정중학교(340m), 선정고등학교(340m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 48곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 45곳 · 외국어 3곳입니다.

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생활 편의상업 6/20의료·생활 6/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 11곳 · 마트·슈퍼 9곳가장 가까운 내과는 은평연세가정의학과의원, 소아과는 서울의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 4곳, 내과 6곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 은평연세병원, 청구성심병원입니다.
주민센터는 구산동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업6/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 33m동명슈퍼
  • 100m우리동네할인편의점
  • 128m지에스25갈현럭키점
  • 221m홈플러스 익스프레스 갈현점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 동명슈퍼(33m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 동명슈퍼 33m · 우리동네할인편의점 100m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활6/8
  • 892m은평연세병원응급실
  • 241m은평연세가정의학과의원내과
  • 556m서울의원소아과
  • 526m구산동 주민센터
  • 400m수협은행
  • 323m경희대아시아태권도체육관

응급실을 갖춘 은평연세병원(892m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 7곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 4곳이 있어 선택지는 많지 않습니다.

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녹지공원·문화 10/15

반경 800m 안 땅의 44%가 숲·공원세부 구성은 숲 43%, 공원 1%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
가까운 공원은 구산마을공원, 좌월공원, 봉산해맞이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화10/15
  • 174m구산마을공원
  • 541m좌월공원
  • 794m갈현2동문고도서관

반경 내 공원이 4곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 44%로 최상위권 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

고압 송전선 430m154kV 송전선이 단지 경계에서 430m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 서울은평경찰서 연신내지구대(직선거리 458m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 역촌119(직선거리 1.2km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 2곳, 숙박업소 1곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건1/7
  • 준공연도2021년
  • 건폐율45.9% · 다소 조밀
  • 유흥·숙박600m 3곳 · 적음
  • 경사3.8% · 완만

2021년 준공된 신축, 건폐율 45.9%로 다소 조밀한 편입니다.

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소음주거여건 1/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 49㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산

10년·5년 수익률을 산출할 만큼 실거래가 쌓이지 않았습니다.
거래가 누적되면 자동으로 표시됩니다.

가격 성격

입지점수 36점 · 국평 3.3㎡당 1,929만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교통이 수도권 상위 100%로 가장 처집니다.

입지점수 36점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2021년 준공된 신축 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

10'210'221'230'241'251'26*

2022~2025년 4년 동안 해마다 평균 0.5건이 거래됐습니다.
세대수(25세대) 대비 연 2.0%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2023년(1건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 1건 · 세대수 대비 4.0%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2021.04~2026.03 전체 기간

48.80㎡21평 공급 기준 21평48.80㎡최근 12개월 1건역대 최고 4.59억 2021.04누적 13건 2021.04~2026.03
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.034.05억2,741
2025.084.05억2,703
2023.063.98억2,693
2021.124.37억2,957
2021.114.47억3,025
2021.084.47억3,025
2021.084.47억3,025
2021.084.47억3,025

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 구산동 · 은평구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

구산동 비교군 11개 단지은평구 비교군 175개 단지수도권 비교군 10,968개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,271만2,241만1,250만5,147만426만8,029만
1,929만3위/111,929만하위 26.3%1,929만상위 44.1%
입지점수
27점40점28점62점15점79점
36점4위/1136점하위 17.1%36점하위 30.4%
세대수
25세대475세대28세대1,342세대43세대1,996세대
25세대11위/1125세대하위 1.1%25세대하위 1% 이내
이 단지비교군 중앙값

구산동 비교군 11개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 3위, 입지점수 4위입니다.은평구 비교군 175개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 26.3%, 입지점수 하위 17.1%입니다.수도권 비교군 10,968개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 44.1%, 입지점수 하위 30.4%입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 36/100은 수도권 평균(46.1)을 밑돕니다.
3.3㎡당 1,929만 원은 수도권 상위 41%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 구산동 11곳 중 시세 11위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 구산동 비교군 11개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(11위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

유성아이비은평구 · 응암동21평 3.95억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 48/100
7위동익파크1동(355-95)1991년 · 118세대4.65억전용 85㎡
8위구산그린빌2009년 · 203세대4.46억전용 60㎡
9위경향파크1989년 · 171세대4.45억전용 84㎡
10위동익파크2동(355-98)1991년 · 90세대4.45억전용 85㎡
11위벨뷰아파트2021년 · 25세대4.05억전용 49㎡

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이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.10 집계

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