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대림

서울 강남구 도곡동
노후 1992197세대 · 3개 동소규모 단지주차 0.64대중밀·협소누적 거래 58건
국평 · 전용 84.9㎡ 시세
26.75억최근 1건 · 25.11
2021~22 고점 대비 +26.0%저점 대비 +54.7%
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요약

  • 역양재역 5번 출구까지 도보 497m
  • 통근강남 11분 · 시청 37분 · 여의도 31분지하철
  • 학교배정 언주초 도보 253m · 명문 도곡중
  • 가격3.3㎡당 7,868만원 · 강남구 상위 43.2%
  • 개발인근 도곡우성아파트 재건축(조합설립인가) 외 2곳 진행 중

시세 흐름전용 84㎡ · 월별 중위 실거래가

5억10억15억20억25억30억2016.02202020222024
시세 자세히 보기
Realdex 지수84/100
수도권 평균 47.8 · 상위 3% · 최상위권
입지점수61/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 16%
실질 CAGR 등급S10년 A5년
10년 실질 최상위권(상위 2.2%) · 최근 5년은 완만한 상승
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 61점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 S

10년 실질 연 +9.3%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 2.2%). 최근 5년(연 +3.7%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합최상위권

입지는 수도권 상위 15.3%지만 강남구 안에서는 하위 28.8%이고, 10년 실질 수익률은 연 +9.3%로 강남구 상위 14%였습니다.
같은 25~26억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 30%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
26.75억국평실질 신고가
34평형 · 전용 84.9㎡
최근 1건 · 25.11
같은 가격대 입지 상위 70%
'23'25실질 신고가

단지 정보

사용승인1992년 11월
최고 층수14층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 계단식
시공대림건설

입지

입지 종합

입지점수 61 /100
교통14/30상업8/20교육20/20공원·문화12/15의료·생활8/8
이 단지도곡동 평균강남구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

도곡동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만강남구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 14/30

양재역 5번 출구까지 도보 497m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 양재역 5번 출구까지 497m입니다.
도보 1km 안에 매봉역(558m)도 있습니다.
배정 초등학교인 언주초까지는 도보 253m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통14/30
  • 557m양재역3호선신분당선

가장 가까운 역은 양재역(557m)이며, 지하철 2개 노선(3호선·신분당선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남11분환승 없음도보 9분 양재역 › 신분당선 강남역
시청37분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 신사역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 시청역
여의도31분환승 1회도보 9분 양재역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
역삼16분환승 1회도보 9분 양재역 › 신분당선 강남역 › 2호선 역삼역

지하철 통근 — 업무지구 19곳

강남11분환승 없음도보 9분 양재역 › 신분당선 강남역
시청37분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 신사역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 시청역
여의도31분환승 1회도보 9분 양재역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
역삼16분환승 1회도보 9분 양재역 › 신분당선 강남역 › 2호선 역삼역
선릉17분환승 1회도보 9분 매봉역 › 3호선 도곡역 › 수인·분당선 선릉역
판교19분환승 없음도보 9분 양재역 › 신분당선 판교역
삼성20분환승 1회도보 9분 양재역 › 신분당선 강남역 › 2호선 삼성역
문정27분환승 1회도보 9분 매봉역 › 3호선 가락시장역 › 8호선 문정역
잠실28분환승 1회도보 9분 양재역 › 3호선 교대역 › 2호선 잠실역
성수30분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 논현역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
서울역34분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 신사역 › 3호선 충무로역 › 4호선 서울역
을지로입구35분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 신사역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 을지로입구역
구로디지털단지37분환승 1회도보 9분 양재역 › 3호선 교대역 › 2호선 구로디지털단지역
종각38분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 신사역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 종각역
광화문38분환승 2회도보 9분 양재역 › 신분당선 신사역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 광화문역
마곡44분환승 1회도보 9분 양재역 › 신분당선 신논현역 › 9호선급행 마곡나루역
가산디지털단지44분환승 1회도보 9분 양재역 › 3호선 고속터미널역 › 7호선 가산디지털단지역
상암DMC48분환승 3회도보 9분 양재역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역 › 5호선 공덕역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
인천공항92분환승 2회도보 9분 양재역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 14/30

도보 500m 안 버스 정류장 19곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 7곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 4곳입니다(노선 M6439, 3200, 3300, 3400, M6461, G7426).
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 6곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 도곡한신아파트, 양재전화국, 양재역입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 20/20

배정 언주초 도보 253m · 명문 도곡중우수 학군으로 꼽히는 중·고교는 양재고, 은광여고입니다.
도보 750m 안에 학원 81곳, 어린이집 8곳, 유치원 0곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육20/20
  • 274m초서울언주초등학교배정
  • 474m중은성중학교
  • 474m고은광여자고등학교우수 학군
  • 772m중도곡중학교명문
  • 828m고양재고등학교우수 학군

배정 초등학교는 서울언주초등학교입니다.
중·고등학교는 은성중학교(474m), 은광여자고등학교(474m)가 가깝습니다.
반경 1km 안에 학업성취 상위 지표에 드는 학교가 3곳 있습니다(당사 분류 기준).
도보권(800m)에 학원 93곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 81곳 · 외국어 11곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 8/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 44곳 · 마트·슈퍼 6곳가장 가까운 내과는 메디셀의원, 소아과는 정가정의원, 산부인과는 우박산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 11곳, 내과 25곳, 산부인과 8곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 강남베드로병원, 강남세브란스병원입니다.
주민센터는 도곡1동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업8/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 109m쿨마트도곡
  • 114m비알배스킨라빈스WORKSHOP 코리아
  • 114m씨유SPC2023
  • 221m양재할인마트

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 쿨마트도곡(109m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 쿨마트도곡 109m · 양재할인마트 221m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 888m연세대학교 의과대학 강남세브란스병원대학병원
  • 161m메디셀의원내과
  • 366m정가정의원소아과
  • 451m우박산부인과의원산부인과
  • 213m도곡1동 주민센터
  • 276m양재동우체국
  • 229m매봉산실내배드민턴장

연세대학교 의과대학 강남세브란스병원(888m) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 33곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 10곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 12/15

반경 800m 안 땅의 19%가 숲·공원세부 구성은 숲 3%, 공원 16%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
가까운 공원은 도곡근린공원, 양재공원, 목련공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화12/15
  • 134m도곡근린공원
  • 356m양재공원
  • 499m도곡1동문고도서관
  • 648m서초문화예술회관 아트홀공연장

반경 내 공원이 9곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 19%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 -1/7

1km 안 기피시설 없음 · 파출소 220m · 119안전센터 1.1km가장 가까운 경찰 시설은 양재파출소(직선거리 220m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 서초119안전센터(직선거리 1.1km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 10곳, 숙박업소 1곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-1/7
  • 준공연도1992년
  • 세대당 주차0.64대
  • 건폐율55.1% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 9곳 · 적음
  • 경사13.6% · 다소 가파름

1992년 준공(34년 차)의 구축, 세대당 주차 0.64대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 55.1%로 매우 조밀한 편입니다.
명문학교 밀집 등 학군 여건도 좋습니다.
다만 단지 경사(13.6%)는 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -1/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2016.10
8.69억
최다거래 평형 월 중위
→
2025.11
26.74억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +207.8%
실질 +153.1%
10년 추이10년 실질 등급 S명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균강남구 평균
13.1억18.3억23.4억28.6억201720192021202320252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +26.0%

관측 구간 9.1년(2016.10~2025.11) 동안 가격표(명목)는 +207.8% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +153.1% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 21.6% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +153.1%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +54.7%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강남구 평균 +103.4% · 서울 평균 +90.6%이었습니다.
강남구 평균보다 49.7%p 높습니다.
서울 평균보다 62.5%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +26.0% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +9.34%). 위 그래프가 그린 관측 구간(9.1년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 2.5년5년 실질 등급 A명목실질(2023.05 시점 가치)서울 평균강남구 평균
18.6억21.9억25.3억28.6억202420252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +26.0%

관측 구간 2.5년(2023.05~2025.11) 동안 가격표(명목)는 +63.1% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +54.7% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 5.5% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +54.7%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +8.4%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강남구 평균 +21.9% · 서울 평균 +11.8%이었습니다.
강남구 평균보다 32.8%p 높습니다.
서울 평균보다 42.9%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +26.0% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.67%). 위 그래프가 그린 관측 구간(2.5년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

입지점수 61점 · 국평 3.3㎡당 7,868만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 주거여건이 수도권 상위 78%로 가장 처집니다.

입지점수 61점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

10'175'184'196'203'210'221'235'247'250'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 4.6건이 거래됐습니다.
세대수(197세대) 대비 연 2.3%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(10건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 1건 · 세대수 대비 0.5%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.02~2025.11 전체 기간

84.90㎡34평 공급 기준 34평84.90㎡최근 12개월 1건역대 최고 26.75억 2025.11누적 58건 2016.02~2025.11
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2025.1126.75억10,412
2025.0725.5억9,923
2025.0623.7억9,224
2025.0623.7억9,222
2025.0520.9억8,133
2025.0321억8,174
2025.0320.1억7,821
2024.1120.35억7,919

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 도곡동 · 강남구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

도곡동 비교군 32개 단지강남구 비교군 250개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
2,245만11,618만2,000만15,000만426만8,029만
7,868만9위/327,868만상위 43.2%7,868만상위 2.2%
입지점수
58점89점32점89점15점79점
61점29위/3261점하위 28.8%61점상위 15.3%
10년 실질 CAGR
−1.21%+9.68%−3.48%+11.38%−3.89%+9.47%
+9.34%3위/31+9.34%상위 14%+9.34%상위 2.2%
5년 실질 CAGR
−5.05%+5.94%−6.54%+14.08%−8.04%+6.30%
+3.67%12위/31+3.67%상위 40.8%+3.67%상위 6.8%
전고점 대비
−40.2%+26.2%−40.2%+38.5%−48.9%+20.2%
+26.0%2위/27+26.0%상위 6.5%+26.0%상위 1.1%
세대수
71세대3,002세대65세대2,934세대44세대1,996세대
197세대23위/32197세대하위 34.8%197세대하위 31.9%
이 단지비교군 중앙값

도곡동 비교군 32개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 9위, 10년 실질 CAGR 3위, 입지점수 29위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(3위)가 입지 순위(29위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +3.67%(12위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +26.0%(2위)입니다.강남구 비교군 250개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 43.2%, 10년 실질 CAGR 상위 14%, 입지점수 하위 28.8%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 14%)가 입지 순위(하위 28.8%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +3.67%(상위 40.8%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +26.0%(상위 6.5%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 2.2%, 10년 실질 CAGR 상위 2.2%, 입지점수 상위 15.3%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 2.2%)가 입지 순위(상위 15.3%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +3.67%(상위 6.8%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +26.0%(상위 1.1%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 2.1%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%강남구361개 단지상위 9.4%중앙 +6.3% · 평균 +5.9%중앙 +6.3%도곡동31개 단지상위 9.7%중앙 +7.4% · 평균 +6.9%중앙 +7.4%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +9.34% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 2.2% · 강남구에서 상위 14% · 도곡동에서 상위 9.7%입니다.
도곡동 안에서의 위치(상위 9.7%)가 강남구 전체(상위 14%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 61/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 7,868만 원은 수도권 상위 2%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 도곡동 32곳 중 시세 13위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 도곡동 비교군 32개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(13위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

청담대림이-편한세상강남구 · 청담동33평 25.5억이 단지보다 5% 저렴 · 입지 86/100삼성동롯데아파트강남구 · 삼성동34평 27.5억이 단지보다 3% 비쌈 · 입지 86/100현대아파트101동강남구 · 삼성동34평 26.3억이 단지보다 2% 저렴 · 입지 84/100
11위타워팰리스22003년 · 450세대28억전용 93㎡
12위도곡우성아파트1986년 · 390세대27억전용 85㎡
13위대림1992년 · 197세대26.75억전용 85㎡
14위삼익1983년 · 247세대26.3억전용 104㎡
15위도곡1차아이파크2007년 · 321세대25.8억전용 84㎡

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