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서동탄역더샵파크시티

2019년 준공 · 준신축2,400세대 · 20개 동혼합식 · 지역난방

전용 85㎡ 실거래가 6.7억 · 5년 실질 CAGR −4.35% (등급 D) · 전고점 대비 −25.4%.

전용 85㎡ 실거래가
6.7억
2026.08 기준
Realdex 지수
23/100
수도권 하위 9% · 하위권
입지점수
31/100
수도권 평균 46.4 · 하위권
실질 CAGR 등급
D5년
10년 데이터 부족 · 최근 5년은 하락
01 · SUMMARY

서동탄역더샵파크시티 AI 종합 분석

단지 개요

서동탄역더샵파크시티는 경기 오산시 외삼미동에 위치한 2019년 준공 준신축 아파트입니다.
2,400세대 20개 동 규모이며 포스코건설이 시공했습니다.

점수 요약

Realdex 지수 23점(수도권 하위 9%), 입지점수 31점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
주거여건 부문은 수도권 상위권입니다(동 간격 넓음 · 유흥시설 없음).

교통·직주

도보권에 지하철역이 없습니다.
가장 가까운 역은 서동탄역(1호선)이라, 도보 이용은 어렵고 버스·차량 연계가 필요합니다.
반경 15km 안의 주요 고용처는 삼성전자 화성 (반도체)(약 25,000명), 삼성전자 화성 V1 (EUV)(약 12,000명), 삼성전자 (수원본사)(약 100,000명)입니다.

가격 성격

입지점수 31점 · 국평 3.3㎡당 1,829만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교통이 수도권 상위 100%로 가장 처집니다.

입지점수 31점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2,400세대 대형 단지, 비교적 새 단지(2019년 준공), 호수 인접 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
단지 면적이 넓어 위치별로 차이가 있는데, 역·상권에 가장 가까운 동은 대표 입지점수보다 최대 3점가량 높습니다.

인근 공급

반경 3.5km에 6개 단지 약 6,379세대가 2027·2029년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.

실거주제한적의료·생활·교통 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 공원·문화·주거여건은 수도권 평균 이상입니다.
투자주의장기 데이터는 아직 없고 최근 5년 실질 연 -4.3%로 또래 대비 부진했습니다.
종합 — 10년치 실거래가 쌓이지 않아 장기 수익률은 없고, 최근 5년 실질 연 -4.3%로 또래 대비 부진했습니다.
입지 31점입니다.
02 · LOCATION

입지 구성

실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 3/7)

교통0/30상업7/20교육10/20공원·문화11/15의료·생활0/8
이 단지오산시 평균수도권 평균
03 · LOCATION DETAIL

항목별 입지 분석

교통0/30
  • 1.1km서동탄역1호선

도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 서동탄역이며 1.1km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.

상업7/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 236m씨유오산삼성본
  • 324m다이소 동탄반송점
  • 352m지에스더프레시 서동탄더샵점
  • 488m스타벅스 북오산IC DT점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 씨유오산삼성본(236m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 지에스더프레시 서동탄더샵점 352m · 더마트 497m 등 6곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

교육10/20
  • 316m초삼미초등학교배정
  • 704m중반송중학교
  • 964m고나루고등학교

배정 초등학교는 삼미초등학교입니다.
중·고등학교는 반송중학교(704m), 나루고등학교(964m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 45곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 42곳 · 외국어 3곳입니다.

공원·문화11/15
  • 호수 수변수변
  • 229m외삼미소공원
  • 243m외삼미근린공원수변
  • 327m꿈밀림도서관도서관

호수 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 4곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 12%로 다소 적은 편입니다.

의료·생활0/8
  • 352m온가족소아청소년과의원소아과
  • 790m동탄탑내과의원내과

반경 800m 안에 내과·소아과 의원 2곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 3곳이 있어 선택지는 많지 않습니다.

주거여건3/7
  • 준공연도2019년
  • 세대당 주차1.26대
  • 건폐율12.6% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
  • 경사10.4% · 다소 가파름

2019년 준공의 준신축, 세대당 주차 1.26대로 무난한 수준, 건폐율 12.6%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.
다만 단지 경사(10.4%)는 감점 요인입니다.

04 · PRICE

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 85㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2021.09
7.25억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.08
6.5억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 −10.3%
실질 −23.0%
5년 추이5년 실질 등급 D명목실질(2021.09 시점 가치)서울 평균오산시 평균
5.1억6.2억7.2억8.2억202220232024202520262021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −25.4%

관측 구간 5년(2021.09~2026.08) 동안 가격표(명목)는 −10.3% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −23.0% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 16.4% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +12.7%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 오산시 평균 −26.6% · 서울 평균 −15.1%이었습니다.
오산시 평균보다 3.6%p 높습니다.
서울 평균보다 7.9%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −25.4% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −4.35%).

05 · TRANSACTIONS

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 211건 · 세대수 대비 8.8%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2019.10~2026.09 전체 기간

62.00㎡26평 공급 기준 26평62.00㎡최근 12개월 79건역대 최고 6.6억 2021.09누적 335건 2019.10~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.095.63억3,008
2026.095.55억2,965
2026.095.35억2,858
2026.085.3억2,832
2026.086.25억3,332
2026.085.5억2,939
2026.085.89억3,140
2026.085.6억2,992
74.70㎡30평 공급 기준 30평74.70㎡최근 12개월 70건역대 최고 7.1억 2024.10누적 280건 2019.10~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.096.37억2,819
2026.095.7억2,523
2026.096.15억2,722
2026.095.97억2,642
2026.085.75억2,545
2026.086억2,653
2026.085.8억2,567
2026.087.1억3,142
85.00㎡35평 공급 기준 35평85.00㎡최근 12개월 43건역대 최고 8.8억 2022.03누적 185건 2019.10~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.086.7억2,606
2026.086.3억2,450
2026.086.5억2,528
2026.076억2,334
2026.076.8억2,645
2026.076.85억2,664
2026.076.58억2,559
2026.076.3억2,450
101.90㎡41평 공급 기준 41평101.90㎡최근 12개월 19건역대 최고 8.29억 2026.08누적 57건 2019.10~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.086.6억2,140
2026.088.29억2,688
2026.086.89억2,234
2026.077.3억2,367
2026.077.4억2,400
2026.077.2억2,335
2026.077.8억2,529
2026.076.45억2,092
06 · FLOOR PLANS

전용면적별 시세 요약

비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다

전용면적최근 실거래계약월누적 거래비교군 내 입지
62.00㎡26평 26평62.00㎡5.63억2026.09335건하위 11% 부족
74.70㎡30평 30평74.70㎡6.37억2026.09280건하위 12% 부족
85.00㎡35평 35평85.00㎡6.7억2026.08185건하위 12% 부족
101.90㎡41평 41평101.90㎡6.6억2026.0857건하위 14% 부족
07 · BENCHMARK

비교군 내 위치

같은 지표를 오산시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

오산시 비교군 99개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
429만1,829만432만7,853만
1,829만상위 2%1,829만상위 45.5%
입지점수
15점49점15점80점
31점하위 48.5%31점하위 18.3%
5년 실질 CAGR
−8.29%+3.80%−7.84%+6.29%
−4.35%하위 11.9%−4.35%하위 14.2%
전고점 대비
−52.1%−4.1%−49.0%+20.0%
−25.4%상위 17.7%−25.4%하위 45.8%
세대수
69세대2,339세대42세대1,996세대
2,400세대상위 1.1%2,400세대상위 1.1%
이 단지비교군 중앙값

오산시 비교군 99개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 2%, 입지점수 하위 48.5%입니다.
최근 5년 실질은 −4.35%(하위 11.9%)입니다.
전고점 대비는 −25.4%(상위 17.7%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 45.5%, 입지점수 하위 18.3%입니다.
최근 5년 실질은 −4.35%(하위 14.2%)입니다.
전고점 대비는 −25.4%(하위 45.8%)입니다.

08 · QUADRANT

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 31/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 1,829만 원은 수도권 상위 41%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 4개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계

사용 가이드

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