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방배2차e-편한세상

서울 서초구 방배동
구축 200489세대 · 1개 동초소형 단지주차 2.55대중밀·보통누적 거래 27건
전용 163.4㎡ 시세
27.5억최근 3건 중앙값 · 26.01~05
2021~22 고점 대비 −11.5%저점 대비 +2.6%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역내방역 1번 출구까지 도보 336m(6분)
  • 통근강남 17분 · 시청 31분 · 여의도 24분지하철
  • 학교배정 서래초 도보 1.1km
  • 가격공급 ㎡당 1,205만원(3.3㎡당 3,984만원) · 서초구 하위 16.3%
  • 개발인근 방배 제7 재건축(사업시행인가) 외 2곳 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.05 전용 164.53㎡ 2층 25.5억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 6건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수75/100
수도권 평균 47.7 · 상위 10% · 상위권
입지점수67/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 9%
실질 CAGR 등급B10년 B5년
10년 실질 중상위(상위 31.3%) · 최근 5년은 완만한 상승
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 67점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.3%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 +3.1%)도 또래 평균은 지켰습니다. 다만 89세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 27건(연 2.5건)으로 적어 환금성은 대단지보다 낮았습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 8.8%지만 서초구 안에서는 하위 49%이고, 10년 실질 수익률은 연 +4.3%로 서초구 하위 17%였습니다.
같은 27~28억대·전용 127㎡ 이상(50평대+) 단지 가운데 입지는 상위 50%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
27.5억
전용 163.4㎡(64평)
3건 중앙값 · 26.01~05
같은 가격대 입지 상위 50%
'22'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인2004년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 67 /100
교통26/30상업11/20교육11/20공원·문화9/15의료·생활8/8
이 단지방배동 평균서초구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

방배동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만서초구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 26/30

내방역 1번 출구까지 도보 336m(6분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 내방역 1번 출구까지 336m(6분)입니다.
배정 초등학교인 서래초까지는 도보 1.1km(18분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통26/30
  • 370m내방역7호선
  • 936m방배역2호선
  • 1.7km센트럴시티터미널(호남)터미널
  • 1.8km서울남부터미널터미널

가장 가까운 역은 내방역(370m)이며, 지하철 2개 노선(7호선·2호선)을 이용할 수 있습니다.
센트럴시티터미널(호남) 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남17분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 강남역
시청31분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도24분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
역삼22분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남17분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 강남역
시청31분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도24분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
역삼22분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉22분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 강남구청역 › 수인·분당선 선릉역
삼성24분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
서울역25분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 이수역 › 4호선 서울역
성수26분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
가산디지털단지29분환승 없음도보 6분 내방역 › 7호선 가산디지털단지역
구로디지털단지29분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 이수역 › 4호선 사당역 › 2호선 구로디지털단지역
판교30분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 논현역 › 신분당선 판교역
잠실32분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 잠실역
을지로입구33분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 을지로입구역
종각34분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 이수역 › 4호선 서울역 › 1호선 종각역
상암DMC37분환승 3회도보 6분 내방역 › 7호선 이수역 › 4호선 삼각지역 › 6호선 공덕역 › 공항철도 디지털미디어시티역
문정37분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
마곡38분환승 1회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 9호선급행 마곡나루역
광화문38분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 광화문역
인천공항83분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 고속터미널역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역
송도86분환승 2회도보 6분 내방역 › 7호선 온수역 › 1호선급행 부평역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 26/30

도보 500m 안 버스 정류장 20곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 6곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 2곳입니다(노선 M4455, M6464).
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 12곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 서리풀터널입구, 황실자이아파트, 내방역8번출구입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 11/20

배정 서래초 도보 1.1km우수 학군으로 꼽히는 중·고교는 서울고, 서초고입니다.
도보 750m 안에 학원 35곳, 어린이집 6곳, 유치원 0곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육11/20
  • 929m초서울서래초등학교배정
  • 567m중방배중학교
  • 767m고서초고등학교우수 학군
  • 952m고서울고등학교우수 학군

배정 초등학교는 서울서래초등학교입니다.
중·고등학교는 방배중학교(567m), 서초고등학교(767m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 69곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 59곳 · 외국어 9곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 11/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 23곳 · 마트·슈퍼 2곳가장 가까운 내과는 올바른의원, 소아과는 허스킨의원, 산부인과는 김용훈산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 7곳, 내과 13곳, 산부인과 3곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 올바로병원, 서울성모병원입니다.
대형상업은 롯데마트 서초점입니다.
주민센터는 방배4동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업11/20
  • 802m롯데마트 서초점
  • 생활편의
  • 161m씨유방배내방점
  • 245m한살림남서울소비자생활협동조합방배매장
  • 342m올리브영 내방역점
  • 374m스타벅스 내방역점

롯데마트 서초점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 한살림남서울소비자생활협동조합방배매장 245m · 대우마트 443m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 1.4km가톨릭대학교 서울성모병원대학병원
  • 307m올바른의원내과
  • 396m허스킨의원소아과
  • 396m김용훈산부인과의원산부인과
  • 392m방배4동 주민센터
  • 357m신한은행
  • 271m윌피티짐

가톨릭대학교 서울성모병원(1.4km) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 23곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 4곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 24%가 숲·공원세부 구성은 숲 2%, 공원 22%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
가까운 공원은 서리풀공원, 너른골어린이공원, 효령어린이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 37m서리풀공원
  • 302m너른골어린이공원
  • 312m방배숲환경도서관도서관

반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 24%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 2/7

1km 안 기피시설 없음 · 치안센터 606m · 소방서 995m가장 가까운 경찰 시설은 방배1치안센터(직선거리 606m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 서초소방서(직선거리 995m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 4곳, 숙박업소 2곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 13.0%(다소 가파름)입니다. 단지 안팎을 걸어 다닐 때 오르내림이 있는 편입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건2/7
  • 준공연도2004년
  • 세대당 주차2.55대
  • 건폐율31.9% · 보통
  • 유흥·숙박600m 5곳 · 적음
  • 경사13.0% · 다소 가파름

2004년 준공(22년 차)의 구축, 세대당 주차 2.55대로 여유로운 편, 건폐율 31.9%로 보통 수준입니다.
다만 단지 경사(13.0%)는 감점 요인입니다.

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소음주거여건 2/7

서초대로 72m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 서초대로(72m)입니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건2/7
  • 준공연도2004년
  • 세대당 주차2.55대
  • 건폐율31.9% · 보통
  • 유흥·숙박600m 5곳 · 적음
  • 경사13.0% · 다소 가파름

2004년 준공(22년 차)의 구축, 세대당 주차 2.55대로 여유로운 편, 건폐율 31.9%로 보통 수준입니다.
다만 단지 경사(13.0%)는 감점 요인입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.05 전용 164.53㎡ 2층 25.5억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 6건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2025.10 전용 164.12㎡ 보증금 17억(갱신 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +4.34%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.14%).
가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

입지점수 67점으로 입지가 상위권이라, 가격이 높은 것은 입지 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

2'173'184'193'202'211'221'230'245'253'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 2.3건이 거래됐습니다.
세대수(89세대) 대비 연 2.6%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2025년(5건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 5건 · 세대수 대비 5.6%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.05 전체 기간

전용 163.4㎡64평(64평)(공급 기준) · 전용 163.4㎡최근 12개월 5건역대 최고 29.54억 2026.01누적 27건 2016.01~2026.05
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.0525.5억1,205만(3.3㎡당 3,984만)
2026.0129.54억1,396만(3.3㎡당 4,616만)
2026.0127.5억1,300만(3.3㎡당 4,297만)
2025.1229억1,371만(3.3㎡당 4,531만)
2025.1125억1,182만(3.3㎡당 3,906만)
2025.1028억1,323만(3.3㎡당 4,375만)
2025.0628억1,323만(3.3㎡당 4,375만)
2025.0228.5억1,347만(3.3㎡당 4,453만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 방배동 · 서초구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

방배동 비교군 47개 단지서초구 비교군 208개 단지수도권 비교군 10,984개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
693만2,758만705만4,431만127만2,429만
1,205만(3.3㎡당 3,984만)41위/471,205만(3.3㎡당 3,984만)하위 16.3%1,205만(3.3㎡당 3,984만)상위 14.8%
입지점수
32점81점32점97점14점79점
67점8위/4767점하위 49%67점상위 8.8%
10년 실질 CAGR
−3.03%+10.55%−2.95%+11.13%−3.94%+9.47%
+4.34%38위/42+4.34%하위 17%+4.34%상위 31.3%
5년 실질 CAGR
−4.99%+7.57%−5.06%+10.38%−8.08%+6.30%
+3.14%18위/46+3.14%상위 46.7%+3.14%상위 8.6%
전고점 대비
−42.9%+25.9%−28.0%+32.1%−48.9%+20.8%
−11.5%27위/35−11.5%하위 17.7%−11.5%상위 29.1%
세대수
15세대758세대48세대2,390세대44세대1,996세대
89세대38위/4689세대하위 12.6%89세대하위 10.9%
이 단지비교군 중앙값

방배동 비교군 47개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 41위, 10년 실질 CAGR 38위, 입지점수 8위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(8위)가 10년 실질 CAGR 순위(38위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +3.14%(18위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −11.5%(27위)입니다.서초구 비교군 208개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 16.3%, 10년 실질 CAGR 하위 17%, 입지점수 하위 49%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(하위 49%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 17%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +3.14%(상위 46.7%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −11.5%(하위 17.7%)입니다.수도권 비교군 10,984개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 14.8%, 10년 실질 CAGR 상위 31.3%, 입지점수 상위 8.8%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 8.8%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 31.3%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +3.14%(상위 8.6%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −11.5%(상위 29.1%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 31.1%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%서초구235개 단지하위 18.3%중앙 +6.3% · 평균 +6.3%중앙 +6.3%방배동42개 단지하위 11.9%중앙 +6.8% · 평균 +6.5%중앙 +6.8%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +4.34% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 31.3% · 서초구에서 하위 17% · 방배동에서 하위 11.9%입니다.
방배동 안에서의 위치(하위 11.9%)가 서초구 전체(하위 17%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 방배동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 67/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 1,205만원(3.3㎡당 3,984만원)은 수도권 상위 12%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 1가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 방배동 47곳 중 시세 14위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 방배동 비교군 47개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(14위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

대림e-편한세상1서초구 · 방배동전용 164.2㎡(65평) 26.8억이 단지보다 5% 비쌈 · 입지 76/100베로니스5차서초구 · 방배동전용 178.7㎡(70평) 26억이 단지보다 2% 비쌈 · 입지 67/100APELBAUM서초구 · 반포동전용 180.9㎡(71평) 24.8억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 65/100
12위삼호21976년 · 144세대27.8억전용 131.4㎡
13위방배1차현대홈타운1999년 · 666세대27.62억전용 85㎡
14위방배2차e-편한세상2004년 · 89세대27.5억전용 163.4㎡
15위방배2차현대홈타운2001년 · 384세대27.3억전용 84.9㎡
16위서리풀e편한세상2010년 · 496세대26.1억전용 85㎡

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