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남양

서울 서대문구 홍제동
구축 1999192세대 · 4개 동소규모 단지주차 1.33대고밀·개방누적 거래 113건
전용 83.1㎡ 시세
7.3억최근 3건 중앙값 · 26.04~05
2021~22 고점 대비 −20.2%저점 대비 +12.3%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역홍제역 4번 출구까지 도보 580m(10분)
  • 통근강남 42분 · 시청 27분 · 여의도 39분지하철
  • 학교배정 고은초 도보 903m
  • 가격공급 ㎡당 649만원(3.3㎡당 2,147만원) · 서대문구 하위 20.3%
  • 개발인근 홍제2 공공 재개발(조합설립인가) 외 2곳 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.07 전용 114.99㎡ 5층 9.9억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 15건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수64/100
수도권 평균 47.7 · 상위 22% · 중상위
입지점수37/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 하위 30%
실질 CAGR 등급A10년 B5년
10년 실질 중상위(상위 24%) · 최근 5년은 정체
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 37점

교육·상업 항목이 수도권 하위권입니다.

투자10년 A

10년 실질 연 +5.0%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 +1.1%)도 또래 평균은 지켰습니다.

종합중상위

입지는 수도권 하위 33.2%이고, 10년 실질 수익률은 연 +5.0%로 서대문구 상위 50%였습니다.
같은 7억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지 가운데서는 입지가 하위 20%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
6억
전용 59.9㎡(25평)
3건 중앙값 · 26.03~04
같은 가격대 입지 상위 82%
'22'26전고점 미회복
7.3억
전용 83.1㎡(34평·국평)
3건 중앙값 · 26.04~05
같은 가격대 입지 상위 80%
'24'26전고점 미회복
8.5억
전용 115㎡(46평)
3건 중앙값 · 26.06~07
같은 가격대 입지 상위 79%
'21'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인1999년 9월
최고 층수23층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 혼합식
시공남양건설

입지

입지 종합

입지점수 37 /100
교통9/30상업6/20교육6/20공원·문화9/15의료·생활6/8
이 단지홍제동 평균서대문구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

홍제동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만서대문구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 9/30

홍제역 4번 출구까지 도보 580m(10분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 홍제역 4번 출구까지 580m(10분)입니다.
배정 초등학교인 고은초까지는 도보 903m(15분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통9/30
  • 523m홍제역3호선

가장 가까운 역은 홍제역(523m)이며, 지하철 1개 노선(3호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남42분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청27분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 시청역
여의도39분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 여의도역
종각25분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 종각역

지하철 통근 — 업무지구 19곳

강남42분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청27분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 시청역
여의도39분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 여의도역
종각25분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 종각역
광화문25분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 광화문역
서울역26분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 연신내역 › GTX-A 서울역
을지로입구26분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 을지로입구역
상암DMC28분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 연신내역 › 6호선 디지털미디어시티역
성수38분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 성수역
마곡40분환승 2회도보 10분 홍제역 › 3호선 연신내역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 마곡나루역
역삼48분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉48분환승 2회도보 10분 홍제역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역
삼성50분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
잠실52분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 잠실역
구로디지털단지52분환승 2회도보 10분 홍제역 › 3호선 연신내역 › 6호선 합정역 › 2호선 구로디지털단지역
판교56분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
가산디지털단지59분환승 1회도보 10분 홍제역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 가산디지털단지역
문정62분환승 2회도보 10분 홍제역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
인천공항82분환승 2회도보 10분 홍제역 › 3호선 연신내역 › 6호선 디지털미디어시티역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 9/30

도보 500m 안 버스 정류장 22곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 5곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 13곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 남양아파트, 홍은현대아파트, 스위스그랜드호텔앞입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 6/20

배정 고은초 도보 903m도보 750m 안에 학원 23곳, 어린이집 7곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육6/20
  • 663m초서울고은초등학교배정
  • 405m중홍은중학교
  • 1.1km고명지고등학교

배정 초등학교는 서울고은초등학교입니다.
중·고등학교는 홍은중학교(405m), 명지고등학교(1.1km)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 39곳이 있습니다 — 기본 수요는 채우는 수준.
구성은 입시·교과 38곳 · 외국어 1곳입니다.

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생활 편의상업 6/20의료·생활 6/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 32곳 · 마트·슈퍼 6곳가장 가까운 내과는 손동현내과의원, 산부인과는 봄산부인과의원, 소아과는 포에버의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 12곳, 내과 18곳, 산부인과 2곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 동신병원, 최원호병원입니다.
주민센터는 홍제1동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업6/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 152m세븐홍제천점
  • 254m하나마트
  • 356m하얀마트
  • 464m비케이알버거킹홍제역점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 세븐홍제천점(152m) 중심입니다.
도보권 마트·슈퍼는 하나마트 254m · 하얀마트 356m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활6/8
  • 865m의료법인동신의료재단동신병원응급실
  • 367m손동현내과의원내과
  • 417m봄산부인과의원산부인과
  • 470m포에버의원소아과
  • 310m서울홍은미성우편취급국
  • 576m골드영
  • 551m홍제치안센터

응급실을 갖춘 의료법인동신의료재단동신병원(865m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 29곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 2곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 34%가 숲·공원세부 구성은 숲 33%, 공원 1%입니다.
주변 녹지 비율이 수도권 단지 가운데 상위 약 20%(숲세권)입니다.
단지 경계에서 도보 250m 안에 하천 물가가 닿는 수변 단지입니다.
가까운 공원은 실락어린이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 하천 수변수변
  • 750m실락어린이공원
  • 646m서대문도서관도서관

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 1곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 34%로 매우 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

1km 안 기피시설 없음 · 치안센터 507m · 소방서 1.7km가장 가까운 경찰 시설은 홍제치안센터(직선거리 507m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 서대문소방서(직선거리 1.7km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 12곳, 숙박업소 6곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 9.4%(다소 가파름)입니다. 단지 안팎을 걸어 다닐 때 오르내림이 있는 편입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건1/7
  • 준공연도1999년
  • 세대당 주차1.33대
  • 건폐율23.1% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 19곳 · 보통
  • 경사9.4% · 다소 가파름

1999년 준공(27년 차)의 구축, 세대당 주차 1.33대로 무난한 수준, 건폐율 23.1%로 개방감이 양호한 편입니다.
다만 단지 경사(9.4%)는 감점 요인입니다.

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소음주거여건 1/7

내부순환로 33m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 내부순환로(도시고속도로·국도, 33m)입니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건1/7
  • 준공연도1999년
  • 세대당 주차1.33대
  • 건폐율23.1% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 19곳 · 보통
  • 경사9.4% · 다소 가파름

1999년 준공(27년 차)의 구축, 세대당 주차 1.33대로 무난한 수준, 건폐율 23.1%로 개방감이 양호한 편입니다.
다만 단지 경사(9.4%)는 감점 요인입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.07 전용 114.99㎡ 5층 9.9억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 15건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.09 전용 83.07㎡ 보증금 4.5억(신규 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 A입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +5.03%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +1.07%).
가격 성격

입지점수 37점 · 전용 83.1㎡(국평) 공급 ㎡당 649만원(3.3㎡당 2,147만원) 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교육이 수도권 상위 94%로 가장 처집니다.

입지점수 37점 대비 ㎡당 가격이 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

11'1716'1810'1925'208'212'226'232'247'2512'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 9.7건이 거래됐습니다.
세대수(192세대) 대비 연 5.0%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2020년(25건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 13건 · 세대수 대비 6.8%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.07 전체 기간

전용 59.9㎡25평(25평)(공급 기준) · 전용 59.9㎡최근 12개월 5건역대 최고 6.45억 2022.04누적 56건 2016.01~2026.07
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.045.85억708만(3.3㎡당 2,340만)
2026.036억726만(3.3㎡당 2,400만)
2026.035.3억641만(3.3㎡당 2,120만)
2026.036억726만(3.3㎡당 2,400만)
2026.026억726만(3.3㎡당 2,400만)
2025.085.9억714만(3.3㎡당 2,360만)
2025.055.65억684만(3.3㎡당 2,260만)
2025.045.7억690만(3.3㎡당 2,280만)
전용 83.1㎡34평(34평)(공급 기준) · 전용 83.1㎡최근 12개월 5건역대 최고 7.8억 2026.02누적 36건 2016.01~2026.07
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.057.3억649만(3.3㎡당 2,147만)
2026.047.5억667만(3.3㎡당 2,206만)
2026.047.2억641만(3.3㎡당 2,118만)
2026.027.8억694만(3.3㎡당 2,294만)
2025.127.2억641만(3.3㎡당 2,118만)
2025.066.65억592만(3.3㎡당 1,956만)
2024.046.3억561만(3.3㎡당 1,853만)
2021.037.77억691만(3.3㎡당 2,285만)
전용 115㎡46평(46평)(공급 기준) · 전용 115㎡최근 12개월 3건역대 최고 9.9억 2026.07누적 20건 2016.01~2026.07
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.078.5억559만(3.3㎡당 1,848만)
2026.079.9억651만(3.3㎡당 2,152만)
2026.068.5억559만(3.3㎡당 1,848만)
2025.097.35억483만(3.3㎡당 1,598만)
2025.098억526만(3.3㎡당 1,739만)
2023.097.7억506만(3.3㎡당 1,674만)
2023.067.6억500만(3.3㎡당 1,652만)
2023.067.45억490만(3.3㎡당 1,620만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 홍제동 · 서대문구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

홍제동 비교군 30개 단지서대문구 비교군 123개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
195만1,633만274만1,815만127만2,429만
649만(3.3㎡당 2,147만)22위/30649만(3.3㎡당 2,147만)하위 20.3%649만(3.3㎡당 2,147만)상위 38.8%
입지점수
33점55점26점80점14점79점
37점28위/3037점하위 26%37점하위 33.2%
10년 실질 CAGR
+2.96%+8.87%−3.44%+8.87%−3.94%+9.47%
+5.03%15위/26+5.03%상위 50%+5.03%상위 24%
5년 실질 CAGR
−5.39%+6.29%−5.39%+3.49%−8.08%+6.30%
+1.07%7위/27+1.07%상위 22.3%+1.07%상위 19.7%
전고점 대비
−31.3%+4.8%−32.0%+12.1%−48.9%+20.8%
−20.2%16위/19−20.2%하위 15.5%−20.2%상위 44.5%
세대수
27세대1,116세대36세대1,432세대44세대1,996세대
192세대18위/29192세대하위 38.1%192세대하위 31.1%
이 단지비교군 중앙값

홍제동 비교군 30개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 22위, 10년 실질 CAGR 15위, 입지점수 28위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(15위)가 입지 순위(28위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +1.07%(7위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −20.2%(16위)입니다.서대문구 비교군 123개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 20.3%, 10년 실질 CAGR 상위 50%, 입지점수 하위 26%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 50%)가 입지 순위(하위 26%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +1.07%(상위 22.3%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −20.2%(하위 15.5%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 38.8%, 10년 실질 CAGR 상위 24%, 입지점수 하위 33.2%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 24%)가 입지 순위(하위 33.2%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +1.07%(상위 19.7%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 −20.2%(상위 44.5%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 23.7%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%서대문구115개 단지상위 47.8%중앙 +4.9% · 평균 +4.8%중앙 +4.9%홍제동26개 단지하위 46.2%중앙 +5.4% · 평균 +5.5%중앙 +5.4%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +5.03% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 24% · 서대문구에서 상위 50% · 홍제동에서 하위 46.2%입니다.
홍제동 안에서의 위치(하위 46.2%)가 서대문구 전체(상위 50%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 홍제동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 37/100은 수도권 평균(45.9)을 밑돕니다.
공급 ㎡당 649만원(3.3㎡당 2,147만원)은 수도권 상위 35%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 3가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 홍제동 30곳 중 시세 22위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 홍제동 비교군 30개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(22위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

홍제비콘드림힐서대문구 · 홍제동전용 84.9㎡(34평) 7.45억이 단지보다 2% 비쌈 · 입지 46/100요진서대문구 · 북가좌동전용 82.1㎡(33평) 7억이 단지보다 4% 저렴 · 입지 43/100북한산삼부르네상스서대문구 · 홍은동전용 84.2㎡(34평) 7.25억이 단지보다 1% 저렴 · 입지 31/100
20위홍제비콘드림힐2006년 · 119세대7.65억전용 84.9㎡
21위성원1998년 · 242세대7.5억전용 84.9㎡
22위남양1999년 · 192세대7.3억전용 83.1㎡
23위중앙하이츠2001년 · 123세대7.3억전용 85㎡
24위태영으뜸(데시앙)1998년 · 214세대6.9억전용 85.3㎡

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