한국의 보유세는
정말 낮은가

"보유세가 낮다"는 말은 부동산 자산가액으로 나눌 때만 성립합니다 — 실효세율 0.15% 대 OECD 평균 0.33%.²⁴
총조세로 나누면 한국이 오히려 위입니다 — 3.45% 대 2.87%, 38개국 중 13위.¹⁶
분모를 바꿔도 뒤집히지 않는 항목은 따로 있습니다 — 거래세 38개국 1위(평균의 5.0배), 상속·증여세 1위(평균의 5.6배).
데이터 기준: OECD 「Economic Surveys: Korea 2026」 원문 · 수도권 아파트 실거래 2,644,807건(2016.1~2026.7)

2026년 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 나온 말입니다.¹⁸

집값 급등에 대응한 세제 개편안이 준비되던 시기였고, 이 발언은 그 방향을 보유세 강화 쪽으로 못 박은 것으로 받아들여졌습니다.
한 달 반 뒤 같은 사람이 폭을 말했습니다.¹⁹

그리고 2026년 7월 말, 정부가 유력하게 검토 중인 개편 방향이 보도로 확인됐습니다.²⁰
네 가지입니다.

• 과세 기준을 보유 주택 수에서 주택자산 합산가액으로 전환 — 다주택 중과세율을 폐지·통합하는 방향이 함께 거론됩니다.
• 공정시장가액비율 60% → 70% — 과세표준을 올리는 부분입니다.
• 비거주 1주택 기본공제 12억 원 → 9억 원 — 실거주 1주택은 12억 원 유지.
• 초고가 구간 신설 — 공시가격 30억 원대(시가 40억~50억대) 기준이 거론됩니다.

일률적인 세율 인상은 유력한 방안이 아니지만, 초고가 구간 신설과 다주택 중과세율 정리처럼 세율표 자체를 손보는 항목은 함께 검토됩니다.
당정 협의는 7월 30일에 열렸고, 확정안은 8월 초 발표 예정입니다 — 아직 정부 검토 단계입니다.

반대편에서는 이런 반박이 나왔습니다.²²

정반대의 두 문장입니다.
그런데 이 보고서의 결론을 먼저 말하면, 둘 다 사실입니다.
한쪽은 부동산 자산가액으로 나눈 숫자를 쓰고, 다른 쪽은 GDP와 총조세로 나눈 숫자를 씁니다 — 같은 세금을 서로 다른 것으로 나눈 뒤 각자 유리한 답을 가져간 것입니다.

그래서 이 글은 어느 쪽이 옳은지를 가리지 않습니다.
대신 분모를 바꿔도 뒤집히지 않는 숫자가 무엇인지를 찾습니다.
마침 그런 숫자가 있고, 그것은 보유세가 아니라 거래세와 상속세입니다 — 그리고 그 두 항목은 논쟁에서 거의 다뤄지지 않았습니다.

"선진국 수준 3배"가 어느 나라 기준인지는 2절에서, 세율을 그대로 두고 과표만 올리는 방식이 왜 선택됐는지는 4절에서 데이터로 짚습니다.
먼저 분모 이야기를 마쳐야 그 두 가지가 읽히기 때문입니다.

근거는 OECD가 2026년 7월 발표한 한국 경제 보고서 원문과, 그 그림에 붙은 회원국별 원자료 파일입니다.^1,16
여기에 세율표만으로는 드러나지 않는 부분을 수도권 아파트 실거래 2,644,807건으로 직접 계산해 붙였습니다.¹⁴
국내 보도는 대부분 보도자료 요약에 의존했으므로, 여기서는 표·절 번호와 쪽수를 밝혀 원문과 대조할 수 있게 했습니다.

OECD 보고서 제2장의 첫 표는 2024년 기준 세목별 세수를 GDP 대비로 한국과 OECD 평균에 나란히 놓았습니다.¹
이 표를 왼쪽부터 읽으면 한국은 소득세 5.1%(OECD 8.3%), 법인세 2.8%(3.6%), 사회보장기여금 7.7%(9.1%), 재화·용역세 6.1%(10.4%)로 네 개 주요 세목 모두 평균에 미달합니다.
부가가치세만 따로 보면 총세수 대비 16.8%로 OECD 평균 20.4%에 못 미칩니다.
합계는 한국 25.3%, OECD 평균 34.1%로 8.8%포인트 차이이며, 한국은 국제 기준으로 세금을 적게 걷는 나라입니다.

그런데 표에서 딱 한 줄, 부동산 관련세에서 방향이 뒤집힙니다.
한국 3.0%, OECD 평균 1.6%로 두 배에 가깝습니다.
잔여 항목인 '기타'(0.6% 대 0.2%)도 평균을 웃돌지만 규모가 작아 구성을 좌우하지 않으므로, 실질적으로 한국 조세 구조에서 국제 평균을 크게 넘는 세목은 부동산세 하나입니다.

전체 세수에서 차지하는 비중으로 보면 격차는 더 벌어집니다.
한국의 부동산 관련세는 총세수의 11.7%이고 OECD 평균은 5.1%로, 2.3배를 넘습니다.³
보고서에 실린 회원국 막대그래프에서 한국은 가장 오른쪽, 즉 최상위에 있습니다.²

이 대비가 왜 중요한지는 비율의 분모를 생각하면 분명해집니다.
한국은 총조세라는 분모 자체가 작습니다.
그 작은 분모 안에서 부동산세가 차지하는 몫이 두 배 이상이라는 것은, 국가가 걷는 돈의 구성이 부동산 쪽으로 상당히 기울어 있다는 뜻입니다.
"세금을 더 걷어야 한다"는 주장과 "부동산에서 더 걷어야 한다"는 주장은 전혀 다른 명제인데, 국내 논의에서는 이 둘이 자주 한 덩어리로 다뤄집니다.

표의 마지막 두 열이 이 보고서 전체의 출발점입니다.
부동산세는 GDP 대비 1.9배, 총세수 대비 2.3배로 어느 기준을 쓰든 한국이 위입니다.
그러므로 "한국의 부동산 세부담이 가볍다"는 명제는, 적어도 총량 기준으로는 자료와 어긋납니다.

평균과의 비교만으로는 한국이 분포의 어디쯤에 있는지 알 수 없으므로, 회원국을 모두 세워 보았습니다.
보고서 Figure 2.8에 붙은 원자료를 내려받아 38개 회원국을 높은 순으로 정렬한 결과입니다.¹⁶

한국은 11.7%로 38개국 가운데 1위이고, 2위 미국(11.4%)와의 차이는 0.32%포인트입니다.
OECD 평균은 5.1%로 그 절반에도 못 미칩니다.

다만 이 순위를 그대로 "부동산세 1위"로 읽으면 안 됩니다.
OECD가 말하는 property tax는 부동산세가 아니라 재산과세 전반입니다.¹⁶
원자료의 열 이름을 그대로 옮기면 보유세(recurrent taxes on immovable property), 순자산세, 상속·증여세(전 자산 대상), 금융·자본 거래세(taxes on financial and capital transactions), 기타입니다.
즉 네 번째 항목에는 취득세뿐 아니라 증권거래세와 인지세가 들어갑니다 — 부동산과 무관한 세금입니다.
한국은 OECD에서 드물게 광범위한 증권거래세를 유지하는 나라이므로, 이 오차가 한쪽으로만 작용합니다.¹

보정해 보겠습니다.
2024년 증권거래세 세수는 4.8조 원으로 총세수의 0.74%포인트에 해당합니다.²⁶
이것만 덜어내도 한국은 11.7% → 11.0%가 되어 미국(11.4%)에 이어 2위가 됩니다.
인지세까지 덜면 더 내려갑니다.
그러므로 정확한 서술은 "1위"가 아니라 "미국과 함께 최상위"이며, 이 보고서는 이하에서 순위 자체보다 구성에 초점을 둡니다 — 구성은 보정 후에도 바뀌지 않기 때문입니다.
거래 단계는 보정 후에도 5.18%로 2위 콜롬비아(4.15%)를 앞서고, OECD 평균(1.18%)의 4.4배입니다.

어느 쪽으로 읽든 한국의 부동산 세부담이 "아직 낮은 수준"이라는 서술은 이 그림에서 자리를 찾기 어렵습니다.
OECD 자신도 권고표 진단란에 "Property taxes are high, but dominated by transaction taxes"라고 적었습니다(66쪽).⁶

다만 같은 순위권의 나라들과 한국은 막대의 색 구성이 전혀 다릅니다.
미국·영국·캐나다의 막대는 대부분 초록(보유세)인데, 한국의 막대는 절반이 빨강(거래세)입니다.
이 차이가 다음 절의 주제입니다.

OECD 보고서 2.6절은 부동산세를 다시 안쪽으로 쪼갭니다.²
OECD 국가들은 부동산 관련 세수의 약 56%를 보유 단계에서 걷습니다(보고서 본문 표기는 "약 56%", 원자료로 계산하면 56.5%이며 이하 그림은 계산값을 씁니다).
한국은 그 비중이 29.4%에 그치고, 대신 거래 단계에서 걷는 세금이 50.4%를 차지합니다.
남는 20.2%가 상속·증여세입니다.

여기까지가 보고서 본문에 적힌 내용이고, 국내 보도도 대체로 이 문장까지를 옮겼습니다.¹⁵
그런데 29.4%는 비율이고, 비율은 분자와 분모로 이루어집니다.
보유세 비중이 낮다는 것이 보유세가 작다는 뜻인지, 아니면 나머지가 크다는 뜻인지는 이 숫자만으로 알 수 없습니다.
원자료를 열어 분자와 분모를 따로 봤습니다.

한국의 보유세는 총세수의 3.45%이고, OECD 평균은 2.87%입니다.¹⁶
한국이 평균보다 20% 더, 즉 오히려 많이 걷고 있습니다.
38개 회원국을 보유세만으로 줄 세우면 한국은 13위로, 평균보다 위쪽입니다.

같은 방식으로 나머지 단계도 세워 봤습니다.

세 줄의 그림이 서로 다른 이야기를 합니다.
보유 단계에서 한국(3.45%)은 평균(2.87%)보다 오른쪽에 있지만, 미국·영국·일본보다는 한참 왼쪽입니다.
거래 단계에서 한국(5.93%)은 1위이고, 2위 콜롬비아(4.15%)와도 뚜렷이 벌어져 있으며 OECD 평균의 5.0배입니다.
상속·증여 단계에서도 한국(2.37%)이 1위로, 2위 일본(1.78%)을 앞서고 OECD 평균의 5.6배입니다.

그러므로 "보유세 비중 29.4%"라는 숫자의 정체는 이렇습니다.
분자인 보유세가 작아서가 아니라, 분모에 들어가는 거래세와 상속세가 평균의 다섯 배여서 생긴 비율입니다.
한국의 보유세를 그대로 두고 거래세와 상속세만 OECD 평균으로 바꿔 놓으면 어떻게 되는지 계산해 봤습니다.

보유세를 한 푼도 늘리지 않아도 보유세 비중은 29.4%에서 68.3%가 되고, 이는 OECD 평균 56.5%를 오히려 웃돕니다.
비중이라는 지표가 분모에 얼마나 민감한지를 보여 주는 계산입니다.

정리하면 이렇습니다.
"한국의 부동산 보유세 비중이 OECD보다 낮다"는 참입니다.
"한국의 부동산 보유세 부담이 OECD보다 낮다"는 자료와 어긋납니다 — 총세수 대비 3.45% 대 2.87%로 한국이 위입니다.
두 문장은 한 글자 차이지만 정책적 함의가 정반대이고, 지난 몇 년의 논쟁은 대체로 앞 문장을 인용해 뒤 문장을 주장하는 방식으로 진행됐습니다.

다만 여기서 멈추면 이 글도 반쪽이 됩니다.
총세수 대비 비중은 분모인 총세수가 작으면 커집니다.
1절에서 본 대로 한국의 총조세부담률(25.3%)은 OECD 평균(34.1%)보다 낮으므로, 이 지표는 한국 쪽을 높게 잡아 줍니다.
그렇다면 분모를 바꿔 보면 어떻게 될까요.

세 개의 답이 나옵니다.^23,24
부동산 자산가액으로 나누면 한국의 실효세율은 2023년 0.15%로 OECD 평균 0.33%의 절반입니다 (2022년에는 0.18%였습니다) — 미국 0.83%, 영국 0.72%, 일본 0.49%와 견주면 한참 아래입니다.
GDP로 나누면 한국 0.9%, OECD 평균 0.9%로 같습니다(다만 G7 평균은 1.9%로 두 배가 넘습니다).
총조세로 나누면 한국 4.9%, OECD 평균 3.8%로 한국이 위입니다 — 앞서 OECD 원자료로 계산한 방향과 같습니다.

왜 이렇게 갈릴까요.
한국은 경제 규모에 비해 부동산 자산총액이 유난히 크고, 조세부담률은 낮습니다.
그래서 같은 세수를 자산으로 나누면 작아 보이고, GDP나 총조세로 나누면 커 보입니다.
한국지방세연구원은 이를 낮은 실효세율과 높은 세수 비중이 함께 있는 ‘이중 구조’라고 불렀습니다.²⁴

이 눈금 위에 올려 놓으면 대통령이 말한 "3배"가 왜 그 자체로는 목표가 되지 못하는지 보입니다.
세부담을 3배로 올리면 세 눈금이 동시에 3배가 되는데, 도착하는 자리가 서로 다릅니다.

• 자산가액 대비 — 0.15% → 0.45%. OECD 평균(0.33%)은 넘지만 일본(0.49%)에 못 미치고, 미국(0.83%)·영국(0.72%)에는 한참 모자랍니다.
• GDP 대비 — 0.9% → 2.7%. G7 평균(1.9%)의 1.4배로 넘어섭니다.
• 총조세 대비 — 3.45% → 10.35%. 미국(10.43%)과 같은 자리이고 OECD 평균(2.87%)의 3.6배입니다.

같은 "3배"가 "아직 일본에도 못 미친다"와 "미국과 나란해진다"로 동시에 읽힙니다.
기준연도만 바꿔도 흔들립니다 — 실효세율 2022년 값(0.18%)을 쓰면 3배가 0.54%로 일본을 넘어섭니다.
그래서 이 논쟁에서는 배수보다 어느 나라, 어느 분모, 어느 해인지가 먼저 정해져야 합니다.
배수만 오가는 토론은 서로 다른 목표를 같은 숫자로 부르는 것과 같습니다.

그러므로 앞의 두 발언은 둘 다 틀리지 않았습니다.
"보유세가 대체로 낮다"는 실효세율 기준에서 맞고, "OECD 평균과 큰 차이가 없다"는 GDP·총조세 기준에서 맞습니다.
각자 자기 결론에 맞는 분모를 골랐을 뿐입니다.
토론에서 두 사람이 다른 숫자를 대는데 둘 다 사실인 상황이라면, 남은 질문은 하나입니다 — 어느 분모가 지금 물음에 맞는 분모인가.

다만 이 보고서가 주목하는 지점은 그 논쟁의 바깥에 있습니다.
보유세는 분모를 바꾸면 결론이 뒤집히지만, 거래세와 상속세는 어느 분모로도 뒤집히지 않습니다.
총세수 대비 평균의 5.0배와 5.6배, 둘 다 38개국 1위입니다.
논쟁이 보유세 한 칸에 머무는 동안, 실제로 국제 기준에서 벗어나 있는 두 칸은 거의 다뤄지지 않았습니다.

여기서부터는 OECD 보고서에 없는 계산입니다.
세율표만 봐서는 알 수 없는 것이 하나 있습니다 — 같은 세율표라도 자산 가격이 오르면 실제 부담은 달라진다는 점입니다.
그래서 국토교통부 실거래가로 수도권 국민평형(전용 82~86㎡) 중위 거래가격을 연도별로 뽑고, 현행 취득세율표를 그대로 적용해 실납부액을 계산했습니다.^14,9

먼저 제도의 사실관계입니다.
주택 유상거래 취득세는 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 누진 구간입니다.
이 6억 원과 9억 원이라는 구간 기준 금액은 2013년에 정해진 뒤 지금까지 바뀌지 않았습니다.²⁸
세율 쪽에서는 그 사이 개정이 있었고, 일부는 분명한 인상이었습니다 — 정확히 적어 두겠습니다.

2020년 1월, 6~9억 구간이 단일 2%에서 선형 누진으로 바뀌었습니다.
이 산식은 7.5억 원에서 옛 세율과 교차하므로 그 아래는 인하, 그 위는 인상입니다.
하필 서울 국민평형 중위 가격이 그해 8.20억 원으로 인상 구간에 있었습니다 — 같은 집의 취득 단계 세금이 1,804만 원에서 2,225만 원으로 23% 올랐습니다.
같은 해 8월에는 다주택 중과(8%·12%)가 신설됐습니다 — 표준세율 1~3%를 네 배까지 올린, 이 기간 가장 큰 폭의 인상입니다.

그러므로 이 절의 주장은 이렇게 한정해야 정확합니다.
1주택 실수요자에게 적용되는 표준세율표의 구간 기준 금액을 올린 개정은 없었습니다.
아래 계산은 각 연도에 실제 시행 중이던 세율표를 그대로 적용한 것입니다.

서울은 국민평형 중위 가격이 2016년 4.93억 원에서 2025년 12.26억 원으로 2.49배가 되는 동안, 취득세 실납부액은 542만 원에서 4,046만 원으로 7.46배가 되었습니다.
가격이 두 배 반이 되는 사이 세금은 일곱 배 반이 된 것이고, 이 차이는 전부 누진 구조에서 나옵니다.
2019년에 6억 원 선을 넘어 1% 구간을 벗어났고, 2021년에 9억 원을 넘어 최고 세율 3% 구간에 진입했습니다.

경기와 인천을 함께 보면 이 구조가 분명해집니다.
먼저 오해를 막아 두겠습니다 — 두 지역도 집값은 확실히 올랐습니다. 경기는 3.00억 원에서 5.78억 원으로 93%, 인천은 2.70억 원에서 4.55억 원으로 69% 상승했습니다.
그런데도 아래 패널에서 두 선이 낮게 깔려 보이는 것은, 서울의 세액(4,046만 원)에 맞춘 세로축에 경기의 증가분(306만 원)이 눌리기 때문입니다.

두 지역의 국민평형 중위 가격은 아직 6억 원 아래라 세율이 1% 그대로이고, 그래서 세액 배수(1.93배, 1.69배)가 가격 배수(1.93배, 1.69배)와 정확히 일치합니다.
구간을 넘지 않으면 세금은 가격이 오른 만큼만 오릅니다 — 이것이 정상 작동입니다.
서울에서만 세액 배수가 가격 배수의 세 배가 된 이유는, 서울 집값이 기준선을 두 개 통과했기 때문입니다.
다만 경기 중위가는 2025년 5.78억 원으로 6억 원 문턱 바로 아래에 있어, 다음 구간 진입이 멀지 않습니다.

여기에 다주택 중과가 얹히면 금액의 단위가 달라집니다.
조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 8%, 세 번째부터는 12%가 적용됩니다.⁹
2025년 서울 국민평형 중위 가격 12.26억 원짜리 집을 같은 조건에서 두 번째로 취득하면 지방교육세를 포함한 취득 단계 세금은 10,298만 원이 됩니다.

이 절의 결론은 정치적으로 불편한 편입니다.
2020년의 두 개정은 표결로 이뤄진 인상이므로 책임 소재가 분명합니다.
그러나 서울 1주택 실수요자의 부담을 7.46배로 만든 주된 힘은 그 개정이 아니라 13년째 고정된 구간 기준 금액이었습니다.
집값이 기준선을 넘어가며 실효세율이 올라간 부분은 어느 쪽도 자신의 성과나 상대의 실책으로 지목하지 않았습니다.
이런 종류의 증세는 표결 기록에 남지 않습니다.

한국의 재산세율은 0.05%에서 0.4%이고, 종합부동산세는 개인 기준 0.5%에서 5.0%까지 누진 적용됩니다.⁵
숫자만 놓고 보면 국제적으로 낮은 편이라고 하기 어렵습니다.
문제는 이 세율이 곱해지는 대상이 시세가 아니라는 데 있습니다.

표의 세율만 보면 최고 5.0%까지 올라가지만, 이 숫자가 곱해지는 바닥값은 시세가 아닙니다.
보고서는 공시가격의 시세반영률을 아파트 69.0%, 단독주택 53.6%로 적시했습니다.⁵
종합부동산세는 여기에 공정시장가액비율 60%가 한 번 더 곱해지고, 그다음 기본공제 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 넘는 부분에만 적용됩니다.
시세를 100으로 두면 세율이 실제로 닿는 크기는 아파트 41.4, 단독주택 32.2입니다.

이 그림에서 두 가지가 보입니다.
첫째, 한국의 보유세가 낮은 것은 세율을 낮게 정해서가 아니라 세율을 곱하는 바닥값을 낮게 잡아 두었기 때문입니다.
둘째, 같은 시세의 주택이라도 유형에 따라 바닥값이 달라집니다 — 공시가격 단계에서 15.4%포인트(69.0% 대 53.6%), 과세표준 단계에서 9.2%포인트(41.4 대 32.2) 차이입니다.
아파트와 단독주택이 같은 값이어도 세금은 다릅니다.

OECD가 "시장가치 기반 과세(market-value-based property taxation)로 가라"고 권고한 지점이 정확히 여기입니다.⁶
세율을 얼마로 할 것인가보다 무엇에 곱할 것인가가 먼저인데, 정치적으로는 세율이 훨씬 다루기 쉬운 소재입니다.
세율은 국회에서 표결로 정해지고 기록이 남지만, 공시가격은 행정으로 산정되고 매년 조용히 조정됩니다.
논쟁의 조명이 과표에 잘 닿지 않는 구조적 이유입니다.

덧붙이면, 과표를 시세에 가깝게 올리는 것은 그 자체로 증세입니다.
세수 중립을 지키려면 과표를 현실화하는 만큼 세율을 낮춰야 하고, OECD 권고를 문자 그대로 이행한다면 그 조합이어야 합니다.
과표만 올리고 세율을 그대로 두면 그것은 전환이 아니라 인상입니다.

2026년 7월 말 정부 검토안 가운데 과세표준을 올리는 부분이 정확히 이 구조입니다.²⁰
공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 항목입니다.
위 그림에서 두 번째 곱셈 값만 바뀌는 것이고, 시세를 100으로 두면 아파트 과세표준이 41.4에서 48.3로 이동합니다.

공제가 그대로인 경우 과세표준은 정확히 16.7% 늘어납니다 — 곱하는 비율만 바뀌기 때문입니다.
그런데 비거주 1주택은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 함께 줄어듭니다.
두 변경이 곱해지면 폭이 달라집니다 — 공시가격 20억 원인 비거주 1주택의 과세표준은 4.8억 원에서 7.7억 원으로 60% 늘어납니다.
공시가격이 공제선에 가까울수록 이 증가율은 더 커집니다.
여기서 계산한 것은 과세표준 증가율이며, 종합부동산세는 누진세라 과세표준이 상위 구간으로 넘어가는 경우 세액 증가율은 이보다 큽니다.

여기까지만 보면 3절과 같은 구조가 반복됩니다.
취득세는 기준 금액을 고정한 채 가격이 올라 실효세율이 올라갔고, 이 항목은 세율을 고정한 채 곱하는 비율과 공제선을 움직여 부담을 올립니다.
둘 다 세율표를 건드리지 않는 증세이고, 그래서 "세율은 안 올렸다"는 설명과 "세금이 늘었다"는 체감이 동시에 성립합니다.
차이도 있습니다 — 공정시장가액비율은 종합부동산세법 제8조가 "100분의 60부터 100분의 100까지 대통령령으로 정한다"고 위임한 항목이라, 이 부분만은 국회 표결 없이 시행령으로 움직입니다.²¹
다만 같은 개편안의 다른 항목은 국회를 거칩니다 — 초고가 구간 신설과 다주택 중과세율 정리는 같은 법 제9조의 세율표를 고치는 일이고, 세율표는 법률 사항입니다.²¹
즉 이번 개편은 시행령으로 되는 부분과 법률 개정이 필요한 부분이 섞여 있습니다.
이 절 앞에서 "공시가격은 행정으로 산정되고 매년 조용히 조정된다"고 적은 것과 같은 계열입니다 — 다만 공시가격은 행정 산정이고 공정시장가액비율은 대통령령 개정이라 경로가 다릅니다. 국회 표결 밖이라는 점만 같습니다.

다만 세 가지는 유보해 둡니다.
첫째, 이 안은 8월 초 확정 발표 예정인 정부 검토 단계이고, 보도에 따라 비율(70~80%)과 초고가 기준액(공시가 30~32억)이 갈립니다.
둘째, 이번 개편에는 8절에서 볼 OECD 권고와 부합하는 항목도 있습니다 — 과세 기준을 보유 주택 수에서 합산가액으로 옮기는 부분입니다. OECD가 "주택 수 차등을 걷어내라"고 한 그 방향입니다.
셋째, 그럼에도 이번 개편에서 거래세를 낮추는 내용은 확인되지 않았습니다.
OECD 권고는 거래세를 낮추고 보유세를 올리는 맞교환인데, 보유세만 올리면 8절에서 볼 '권고의 절반만 이행'이 됩니다.
그 경우 이 보고서가 짚은 거래세 편중(5.93%, 평균의 5.0배)은 줄지 않고 그대로 남습니다.

보고서는 2024년 기준 한국의 상속·증여세가 전체 세수의 2.4%, GDP 대비 약 0.6%로 OECD에서 가장 높다고 명시합니다.⁴
원자료로 확인하면 한국 2.37%, 2위 일본 1.78%, OECD 평균 0.42%로, 평균의 5.6배이자 2위와도 뚜렷이 벌어진 1위입니다.¹⁷
반대편 끝에는 38개국 중 11개국이 세수 0으로 몰려 있습니다 — 호주·스웨덴·오스트리아처럼 상속세를 폐지한 나라들입니다.
세율은 10%에서 50%까지이며, 최고세율 50%는 과세표준 30억 원 초과 구간에 적용됩니다.
보고서는 이것이 높은 세율과 넓은 과세 대상이 겹친 결과라고 설명합니다 — 주된 거주 주택, 가업, 농지에만 제한적 공제가 있고 나머지 자산은 대부분 과세됩니다.

과세 방식 자체도 다릅니다.
OECD 대부분의 나라는 재산을 물려받는 사람 각각에게 매기는 취득 기준이지만, 한국은 사망자가 남긴 재산 총액에 매기는 유산세 방식입니다.
OECD는 취득 기준으로의 전환을 검토하라고 권고했습니다.
각 상속인이 실제로 받은 금액과 그 사람의 사정이, 피상속인이 남긴 총액보다 기회의 평등에는 더 중요한 변수라는 이유입니다.

보고서가 상속세 자체를 비효율적이라고 보지는 않는다는 점도 짚어 둘 필요가 있습니다.
상속세는 대체로 효율적인 세금으로 분류되며, 경제력의 세대 간 고착을 줄이는 기능도 인정됩니다.
다만 가업승계 공제가 계속 확대되면서 조세 회피에 이용된다는 우려가 커졌으므로, 공제 제도를 재검토해 빈틈을 메우라는 것이 권고의 내용입니다.

여기까지 취득·보유·상속 세 단계를 모두 봤습니다.
어느 단계에서든 한국 제도가 공유하는 성격이 하나 있습니다 — 같은 값의 자산이라도 몇 채를 가졌는지에 따라 세율이 달라진다는 점입니다.
취득세는 3%가 12%로, 종합부동산세는 2.7%가 5.0%로 갈립니다.
OECD가 문제 삼은 것이 바로 이 설계이며, 8절에서 다시 다룹니다.

OECD가 거래세 중심 구조를 문제 삼는 이유는 이념이 아니라 작동 방식입니다.^6,13
집을 옮길 때마다 목돈이 나가면, 옮겨야 할 사람도 옮기지 않습니다.
보고서는 이것을 주거 이동성(residential mobility) 저하라고 부르고, 주거 이동이 막히면 노동시장 효율성이 함께 떨어진다고 지적합니다.
직장이 바뀌어도 집을 옮기지 못하니, 사람이 일자리를 따라가지 못하는 것입니다.

한국의 제도는 이동을 여러 겹으로 묶어 둡니다.
들어올 때 취득세가 있고, 나갈 때 양도소득세가 있으며, 규제지역 다주택자에게는 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 더 붙습니다.⁵
여기에 서울은 3년, 다른 지역은 1년의 전매 제한이 걸립니다.⁸

실제로 거래는 얼마나 줄었는지, 우리 실거래 자료로 확인했습니다.

2016년 32.7만 건이던 수도권 아파트 매매는 2022년 7.4만 건으로, 2016년의 22.5%까지 내려갔습니다.
이후 회복해 2025년 26.4만 건이 되었지만 아직 2016년 수준에는 미치지 못합니다.

같은 현상이 인구 통계에서도 잡힙니다.
2025년 국내 총이동자 수는 611.8만 명으로 전년보다 16.6만 명 줄었고, 인구 100명당 이동자 수를 뜻하는 이동률은 12.0%로 0.3%포인트 낮아졌습니다.¹⁰
이동자 수로는 1974년 530만 명 이후 가장 낮은 수준입니다.
그리고 전입 사유별로 보면 감소 폭이 가장 큰 항목이 주택이었습니다 — 206.5만 명으로 전년 대비 10.5만 명 줄었습니다.

다만 여기서는 조심해야 합니다.
거래와 이동이 줄어든 원인이 세금 하나일 리는 없습니다.
같은 기간 금리가 올랐고, 대출 규제가 여러 차례 강화됐으며, 입주 물량도 감소했습니다.
통계청도 2025년 이동 감소의 배경으로 주택 준공·입주 물량 감소를 먼저 들었습니다.¹⁰
그러므로 이 자료는 "거래세 때문에 이사를 안 간다"의 증거가 아니라, OECD가 우려한 이동성 저하가 한국에서 실제로 관측되고 있다는 사실의 확인으로 읽는 것이 정확합니다.
거래세는 그 여러 마찰 중 정책으로 직접 조정할 수 있는 항목이라는 점에서 정책적 의미를 갖습니다.

거래세 의존에는 재정 쪽 문제도 따라옵니다.
2022년 취득세 징수액은 약 27.7조 원으로 전체 지방세의 23.37%를 차지했고, 그중 78.68%가 부동산분이었습니다.¹¹
수도권이 16.77조 원으로 60.49%를 차지합니다.
둘을 곱하면 지방세의 약 18.4%가 부동산 취득세라는 계산이 나오고, 거래가 얼어붙으면 이 세수도 함께 얼어붙습니다.
보유세는 과세 대상이 그 자리에 있어 세수가 안정적인 반면, 거래세는 경기와 함께 출렁입니다.
OECD가 보유세 전환이 지방재정의 자율성을 강화한다고 덧붙인 이유입니다.⁷

OECD 보고서 1장에는 다음과 같은 계산이 나옵니다.⁸
서울 아파트 중위 가격은 약 10억 원이고(전 평형 기준. 3절의 12.26억 원은 전용 82~86㎡ 한정이라 정의가 다릅니다), 가장 비싼 지역이 아닌 곳의 실수요자는 6억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
그러나 강남·서초·용산의 국민평형 평균 가격은 대출 한도 구간의 상한인 25억 원을 넘습니다.
25억 원 초과 주택의 대출 한도는 2억 원이므로, 보고서는 이 상황을 실효 LTV 8% 이하라고 표현했습니다.

이 구간의 거래는 결국 대출이 크게 필요하지 않은 사람들 사이에서만 일어납니다.
보고서의 표현으로는 "신용 조건에 덜 민감한 매수자"가 거래를 주도하게 된다는 것이고, 이는 규제가 걸러 낸 대상이 누구인지를 조용히 지적하는 문장입니다.
OECD는 상환 능력과 무관하게 설정된 신용 한도가 소득은 안정적이지만 축적된 자산이 없는 가구의 주택 금융 접근을 먼저 제약한다고 명시했습니다.⁸

정책 수단의 선택이라는 관점에서 이 절은 3절·4절과 이어집니다.
거래세 구조를 바꾸는 일도, 과표 산정 방식을 바꾸는 일도 법 개정과 정치적 합의가 필요합니다.
반면 대출 한도는 행정 조치로 즉시 조정할 수 있습니다.
가장 빨리 쓸 수 있는 수단이 가장 먼저 쓰였고, OECD가 구조적 과제로 지목한 세제는 그대로 남았습니다.

보고서 66쪽 권고표의 부동산세 항목은 두 줄입니다.⁶
첫째, 부동산 과세를 거래세에서 보유세로 옮길 것.
둘째, 장기적으로 시장가치 기반 과세와 점유 형태 중립성으로 갈 것 — 다만 빈집이나 비거주 주택 같은 저활용 자산에는 더 높은 세율을 적용할 것.

2.6절 본문은 이 전환을 세수 중립적(revenue-neutral)이라고 적습니다(63쪽).²
총액은 그대로 두고 구성만 바꾸라는 뜻입니다.
다만 같은 보고서 안에 이와 긴장하는 대목이 있어 함께 밝힙니다.

Table 1.4는 재정건전화를 위한 증수·절감 항목을 나열한 표인데, 거래세→보유세 전환이 그 안의 "총 세입 조치(Total revenue measures)" 하위 항목으로 들어가 있습니다 — 2032년 GDP 대비 +0.1%포인트, 2060년 +0.5%포인트의 세수 순증으로 계상됩니다.⁷
본문도 "장기적으로 보유세 쪽으로 세목 구성을 재조정하면 지속적인 세수를 낳을 것"이라고 적습니다(34쪽).
2060년 +0.5%포인트는 현행 보유세(GDP 대비 약 0.9%)의 절반이 넘는 규모입니다.
66쪽 권고표의 해당 항목에는 '세수 중립'이라는 문구가 없습니다.

정리하면, OECD의 권고는 단기적으로는 세수 중립적 구성 전환, 장기적으로는 세수 기반 확충이라는 두 층으로 읽는 것이 정확합니다.
"증세가 아니다"라고만 인용하는 것도, "결국 증세다"라고만 인용하는 것도 반쪽입니다.

구체적인 제안도 함께 나옵니다.
취득세는 이상적으로 주택 가액에 비례하는 단일 세율로 단순화하라는 것이 첫 번째입니다 — 투명성이 높아지고 행정 부담이 줄어든다는 이유이며, 3절에서 본 누진 구간 문제도 함께 사라집니다.
두 번째는 보유 주택 수에 따른 차등을 걷어내고, 대신 그 주택이 어떻게 쓰이는지로 세율을 나누라는 것입니다.

이 두 번째가 지금 한국의 설계와 정확히 반대입니다.
한국은 "몇 채를 가졌나"로 세금을 매기고, OECD는 "얼마짜리를, 어떻게 쓰고 있나"로 매기라고 합니다.
보고서는 다주택 중과가 임대주택 공급을 줄여 임대료를 밀어 올릴 수 있다는 위험을 지적하면서도, 추가 주택 보유가 소득·자산 분포의 상위에 집중되어 있으므로 비거주 주택에 높은 보유세를 매기면 오히려 누진성이 강화될 수 있다고 덧붙입니다.⁵
감세도 징벌 과세도 아닌 제3의 설계를 말하고 있는 셈입니다.

마지막으로 보고서가 붙인 두 개의 단서를 함께 읽어야 공정합니다.
첫째, 한국 주택시장의 특수성 때문에 이 전환에는 세심한 설계가 필요하다고 적었습니다(64쪽).⁵
둘째, 요약부는 시점 조건을 전환 문장 안에 직접 붙였습니다 — "세수 중립적 전환은, 현재의 주택시장 긴장이 진정된 뒤에(once current housing market tensions have abated), 주거 이동성을 뒷받침하고 노동시장 효율을 높이며 주택시장의 마찰을 완화할 것"(11쪽).²⁵
같은 조건이 거시건전성 정책 재조정에도 붙어 있습니다(31쪽).⁸
즉 OECD는 방향을 제시하면서 지금 당장은 아니라고 명시했습니다 — 시장이 과열된 국면에서 거래세를 낮추면 수요를 자극할 수 있기 때문입니다.
이 보고서가 다루는 것도 '오늘 무엇을 하라'가 아니라 '무엇이 국제 기준에서 벗어나 있는가'입니다.

보유세 인상론은 비율을 크기로 읽습니다.
"보유세 비중 29.4%"는 사실이지만, 그 비중을 만든 원인은 분자가 아니라 분모였습니다.
한국의 보유세는 총세수 대비 3.45%로 OECD 평균 2.87%보다 위이고, 38개국 중 13위입니다.
"보유세 비중이 낮다"에서 "보유세를 더 걷어야 한다"로 넘어가려면 이 사실을 함께 놓아야 하는데, 제가 확인한 국내 보도는 대부분 29.4%와 56%라는 두 숫자만 나란히 옮겼습니다.¹⁵
단서 없이 인용하면 그것은 요약이 아니라 생략입니다.

반대편도 같은 문제를 안고 있습니다.
"전체 부동산 세부담이 높다"는 진단은 자료와 맞지만, 그 진단이 보유세만 낮추는 처방으로 이어지면 거래세 편중은 오히려 심해집니다 — OECD 권고를 근거로 삼으면서 권고의 절반만 이행하는 셈입니다.
다만 공정을 기하면, 국회에서 거래세 동시 조정을 요구하는 목소리가 이미 나왔다는 점은 밝혀 둡니다.²⁷
그러므로 이 보고서가 "거래세가 논의에서 밀렸다"고 말할 때의 정확한 의미는 거론조차 안 됐다는 뜻이 아니라, 국제 비교 수치를 놓고 정량적으로 다뤄진 적이 드물다는 뜻입니다.

그리고 양쪽 모두 과표 산정이라는 진짜 변수는 잘 다루지 않습니다.
4절에서 본 것처럼 보유세의 실제 크기를 결정하는 것은 세율보다 공시가격과 공정시장가액비율인데, 이것은 표결이 아니라 행정으로 정해집니다.
논쟁의 조명이 닿지 않는 곳에서 실질적인 결정이 이루어지는 구조입니다.

3절의 발견은 이 점을 가장 선명하게 보여 줍니다.
1주택 실수요자의 과세구간 기준 금액은 2013년 이후 고정돼 있는데, 서울 국민평형의 취득세 실납부액은 7.46배가 되었습니다.
가격이 오른 배수(2.49배)의 세 배이고, 그 차이의 대부분은 고정된 과세구간에서 나왔습니다.
2020년의 세율 개정은 표결 기록에 남았지만, 기준 금액을 그대로 둔 결정은 어디에도 기록되지 않았습니다.

자료가 가리키는 결론은 "더 걷자"도 "덜 걷자"도 아닙니다.
같은 돈을 다른 단계에서 걷자는 쪽입니다.
이 결론은 어느 진영에도 정치적 승리를 안겨 주지 않습니다.
아마 그래서 이 방향의 개편이 아직 본격적으로 시도되지 않았을 것입니다.

OECD 수치. 본문의 국제 비교 수치는 모두 OECD, Economic Surveys: Korea 2026 원문에서 직접 확인한 값입니다.^1,2
표 번호와 쪽수를 각주에 적었으므로 원문과 대조할 수 있습니다.
국내 보도를 재인용하지 않았고, 원문에 없는 값(예: OECD 평균의 거래세·상속세 세부 비중)은 추정하지 않고 합산 표기했습니다.

취득세 계산. 국토교통부 실거래가의 수도권 아파트 매매 2,644,807건(2016.1~2026.7) 가운데 전용면적 82~86㎡ 거래의 연도별 중위 가격을 구하고, 지방세법 제11조의 현행 세율표와 지방교육세(취득세율의 10%)를 적용했습니다.^9,14
전용 85㎡ 이하이므로 농어촌특별세는 비과세로 처리했습니다.
1세대 1주택 유상거래를 가정했으며, 생애최초 감면·신혼부부 감면 등 개별 감면은 반영하지 않았습니다.

세율표는 연도별 실제 시행분을 적용했습니다. 2013년 8월 취득세 영구인하로 6억·9억 기준금액이 정해진 뒤, 2020년 1월 6~9억 구간이 단일 2%에서 선형 누진으로 바뀌었습니다.²⁸
본 계산은 각 연도에 시행 중이던 세율표를 그대로 씁니다.
두 방식이 갈리는 해는 서울 2019년뿐이며(당시 2.0% 대 현행 2.067%), 배수 비교에 쓴 2016년(4.93억, 6억 이하)과 2025년(12.26억, 9억 초과)은 개정 전후 세율이 같은 구간이라 결론에 영향이 없습니다.
다주택 중과(8%·12%)는 2020년 8월 신설분이므로, 본문의 다주택 시뮬레이션은 현행 기준입니다.

한계 1 — 중위 가격은 특정 가구의 부담이 아닙니다.
국민평형 중위 거래가격은 시장의 중간값이며, 실제 개별 가구가 취득한 주택의 가격과는 다릅니다.
또한 거래 구성이 고가 주택 쪽으로 이동하면 중위값도 함께 올라가므로, 이 값의 상승분 전부가 동일 주택의 가격 상승은 아닙니다.
OECD 보고서도 서울의 거래 기반 가격지수가 구성 변화(composition effect)로 과대 표시될 수 있다고 지적합니다.

한계 2 — 거래·이동 감소의 원인은 다중입니다.
6절의 거래량·이동률 감소를 거래세만의 결과로 해석할 수 없습니다.
금리, 대출 규제, 입주 물량, 인구 구조가 모두 같은 방향으로 작용했습니다.
본문은 인과가 아니라 OECD가 지목한 현상이 관측된다는 사실까지만 주장합니다.

한계 3 — 국가별 기준연도가 같지 않습니다.
OECD 원자료의 표기는 "2024년 또는 최신 연도(2024 or latest)"로, 나라마다 반영 시점이 다릅니다.
따라서 순위표의 근소한 차이는 실질적 차이가 아닐 수 있고, 본문에서 1위·2위의 격차가 작은 경우 이를 함께 밝혔습니다.
또한 부동산 세수는 거래량에 크게 좌우되므로, 한국처럼 거래세 비중이 큰 나라는 연도에 따라 값이 크게 움직입니다 — 거래가 얼어붙었던 2022년 기준이었다면 한국의 순위는 지금보다 낮게 나왔을 것입니다.
OECD Revenue Statistics는 집계 시점에 따라 소급 수정되기도 합니다.

한계 4 — 세율표는 요약입니다.
취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세에는 각종 공제, 감면, 특례, 지역별 예외가 있습니다.
본문의 세율은 원칙 규정이며, 개별 사안의 세액은 반드시 관할 지자체·세무 전문가의 확인을 거쳐야 합니다.

※ 본 보고서는 정보 제공 목적의 정책·시장 분석이며, 세무 자문이 아닙니다.
특정 지역·단지의 매수·매도를 권유하지 않으며, 특정 정당·정책에 대한 지지나 반대를 표명하지 않습니다.
세액 계산은 공개 세율표에 기초한 단순 시뮬레이션이므로 실제 납부액과 다를 수 있습니다.
판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.

참고자료