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화곡보람

서울 강서구 화곡동
구축 2004187세대 · 3개 동소규모 단지주차 1.18대중밀·개방누적 거래 76건
전용 84.5㎡(국평) 시세
8.05억최근 3건 중앙값 · 26.02~04
2021~22 고점 대비 −21.2%저점 대비 +33.9%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역가양역 8번 출구까지 도보 855m(14분)
  • 통근강남 49분 · 시청 41분 · 여의도 29분지하철
  • 학교배정 등서초 도보 169m
  • 가격공급 ㎡당 716만원(3.3㎡당 2,368만원) · 강서구 하위 32.2%
  • 개발인근 등촌1 재건축(착공) 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.06 전용 59.24㎡ 12층 7.85억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 9건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수67/100
수도권 평균 47.7 · 상위 18% · 상위권
입지점수61/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 16%
실질 CAGR 등급B10년 B5년
10년 실질 중상위(상위 32.9%) · 최근 5년은 정체
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 61점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.2%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 +0.3%)도 또래 평균은 지켰습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 15.5%이고, 10년 실질 수익률은 연 +4.2%로 강서구 하위 32.7%였습니다.
같은 8억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지와 견줘도 입지가 상위 17.2%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
7.8억실질 신고가
전용 59.2㎡(25평)
3건 중앙값 · 26.01~06
같은 가격대 입지 상위 25%
'24'26실질 신고가
8.05억
전용 84.5㎡(34평·국평)
3건 중앙값 · 26.02~04
같은 가격대 입지 상위 17%
'22'26전고점 미회복
9.2억
전용 112㎡(45평)
최근 1건 · 26.04
같은 가격대 입지 상위 14%
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인2004년 11월
최고 층수15층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 계단식
시공보람건설

입지

입지 종합

입지점수 61 /100
교통6/30상업20/20교육18/20공원·문화9/15의료·생활8/8
이 단지화곡동 평균강서구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

화곡동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만강서구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 6/30

가양역 8번 출구까지 도보 855m(14분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 가양역 8번 출구까지 855m(14분)입니다.
도보 1km 안에 증미역(930m), 등촌역(983m)도 있습니다.
배정 초등학교인 등서초까지는 도보 169m(3분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통6/30
  • 708m증미역9호선

가장 가까운 역은 증미역(708m)이며, 지하철 1개 노선(9호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남49분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청41분환승 1회도보 16분 등촌역 › 9호선 당산역 › 2호선 시청역
여의도29분환승 없음도보 16분 등촌역 › 9호선 여의도역
마곡18분환승 없음도보 14분 가양역 › 9호선급행 마곡나루역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남49분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청41분환승 1회도보 16분 등촌역 › 9호선 당산역 › 2호선 시청역
여의도29분환승 없음도보 16분 등촌역 › 9호선 여의도역
마곡18분환승 없음도보 14분 가양역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC34분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선 마곡나루역 › 공항철도 디지털미디어시티역
구로디지털단지38분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 당산역 › 2호선 구로디지털단지역
서울역42분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선 마곡나루역 › 공항철도 서울역
가산디지털단지42분환승 2회도보 16분 등촌역 › 9호선 당산역 › 2호선 신도림역 › 1호선 가산디지털단지역
광화문42분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 여의도역 › 5호선 광화문역
을지로입구43분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 당산역 › 2호선 을지로입구역
종각44분환승 2회도보 14분 가양역 › 9호선급행 당산역 › 2호선 시청역 › 1호선 종각역
역삼51분환승 2회도보 14분 가양역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉53분환승 2회도보 14분 가양역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성55분환승 2회도보 14분 가양역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
성수58분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 당산역 › 2호선 성수역
잠실60분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 종합운동장역 › 2호선 잠실역
판교63분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 판교역
인천공항64분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역
문정65분환승 1회도보 14분 가양역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도84분환승 2회도보 14분 가양역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 계양역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 6/30

도보 500m 안 버스 정류장 25곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 12곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 5곳입니다(노선 3000, 3000-1, 7602, 8000, G6002).
도보 500m 안 정류장에는 중앙차로 정류장 3곳, 마을버스만 정차하는 정류장 14곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 화곡보람2차아파트, 하이웨이주유소, 강서구청사거리·서울디지털대학교(중)입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 18/20

배정 등서초 도보 169m우수 학군으로 꼽히는 중·고교는 백석중입니다.
도보 750m 안에 학원 27곳, 어린이집 14곳, 유치원 2곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육18/20
  • 242m초서울등서초등학교배정
  • 439m중등촌중학교
  • 551m고경복여자고등학교
  • 744m중백석중학교우수 학군
  • 634m강서대학교대학
  • 476m고경복비즈니스고등학교특성화

배정 초등학교는 서울등서초등학교입니다.
중·고등학교는 등촌중학교(439m), 경복여자고등학교(551m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 41곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 37곳 · 외국어 4곳입니다.

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생활 편의상업 20/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 24곳 · 마트·슈퍼 7곳가장 가까운 내과는 세란내과의원, 소아과는 굿모닝의원, 산부인과는 한국건강관리협회건강증진의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 7곳, 내과 14곳, 산부인과 3곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 부민병원, 미즈메디병원입니다.
대형상업은 홈플러스 메가푸드마켓 강서점, 노브랜드 강서가양점입니다.
주민센터는 등촌1동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업20/20
  • 487m홈플러스 메가푸드마켓 강서점
  • 1.4km노브랜드 강서가양점
  • 1.4kmNC백화점 강서점
  • 생활편의
  • 62m세븐강서하이웨이주유소점
  • 153m파리바게뜨강서 등촌점
  • 215m하나마트
  • 227m스타벅스 강서구청사거리점

홈플러스 메가푸드마켓 강서점 등 대형 상업시설 3곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 하나마트 215m · 그랜드백화점마트주 308m 등 5곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 458m부민병원응급실
  • 240m세란내과의원내과
  • 333m굿모닝의원소아과
  • 346m한국건강관리협회건강증진의원산부인과
  • 421m등촌1동 주민센터
  • 94m하나은행
  • 442m멀티그라운드스파크

응급실을 갖춘 부민병원(458m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 23곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 8곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 15%가 숲·공원세부 구성은 숲 14%, 공원 1%입니다.
가까운 공원은 등마루 공원, 백연공원, 서낭당근린공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 322m등마루 공원
  • 435m백연공원
  • 421m등촌1동문고도서관
  • 444mCGV 등촌 1관영화관

반경 내 공원이 6곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 15%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 0/7

1km 안 기피시설 없음 · 지구대 422m · 소방서 589m가장 가까운 경찰 시설은 화곡 지구대(직선거리 422m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 강서소방서(직선거리 589m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 58곳, 숙박업소 5곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 4.0%(완만)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건0/7
  • 준공연도2004년
  • 세대당 주차1.18대
  • 건폐율21.9% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 63곳 · 많음
  • 경사4.0% · 완만

2004년 준공(22년 차)의 구축, 세대당 주차 1.18대로 무난한 수준, 건폐율 21.9%로 개방감이 양호한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(63곳)은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 0/7

공항대로 52m · 화곡로 226m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 공항대로(52m), 화곡로(226m)입니다.
김포국제공항 활주로까지 직선거리 4.2km입니다.
김포국제공항은 밤 11시부터 다음 날 오전 6시까지 이착륙이 제한됩니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건0/7
  • 준공연도2004년
  • 세대당 주차1.18대
  • 건폐율21.9% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 63곳 · 많음
  • 경사4.0% · 완만

2004년 준공(22년 차)의 구축, 세대당 주차 1.18대로 무난한 수준, 건폐율 21.9%로 개방감이 양호한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(63곳)은 감점 요인입니다.

거리뷰

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거리뷰를 불러오는 중

지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.06 전용 59.24㎡ 12층 7.85억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 9건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.08 전용 84.51㎡ 보증금 4.41억(갱신 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +4.20%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +0.29%).
가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 우수해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

입지점수 61점에 비해 ㎡당 가격은 낮게 형성돼 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

12'178'1810'198'203'211'222'236'241'258'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 5.7건이 거래됐습니다.
세대수(187세대) 대비 연 3.0%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(12건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 9건 · 세대수 대비 4.8%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.03~2026.06 전체 기간

전용 59.2㎡25평(25평)(공급 기준) · 전용 59.2㎡최근 12개월 4건역대 최고 7.85억 2026.06누적 23건 2016.03~2026.06
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.067.85억950만(3.3㎡당 3,140만)
2026.057.8억944만(3.3㎡당 3,120만)
2026.017.2억871만(3.3㎡당 2,880만)
2025.126.5억786만(3.3㎡당 2,600만)
2024.076.1억738만(3.3㎡당 2,440만)
2024.066.4억774만(3.3㎡당 2,560만)
2020.094.9억593만(3.3㎡당 1,960만)
2020.075.5억665만(3.3㎡당 2,200만)
전용 84.5㎡34평(34평)(공급 기준) · 전용 84.5㎡최근 12개월 4건역대 최고 9.47억 2026.02누적 38건 2016.03~2026.06
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.047.55억672만(3.3㎡당 2,221만)
2026.048.05억716만(3.3㎡당 2,368만)
2026.029.47억842만(3.3㎡당 2,785만)
2026.018.17억727만(3.3㎡당 2,403만)
2024.127억623만(3.3㎡당 2,059만)
2024.088.1억721만(3.3㎡당 2,382만)
2024.068.4억747만(3.3㎡당 2,471만)
2023.115.5억489만(3.3㎡당 1,618만)
전용 112㎡45평(45평)(공급 기준) · 전용 112㎡최근 12개월 1건역대 최고 9.2억 2026.04누적 14건 2016.03~2026.06
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.049.2억618만(3.3㎡당 2,044만)
2024.038.1억544만(3.3㎡당 1,800만)
2023.068.6억578만(3.3㎡당 1,911만)
2020.056.7억450만(3.3㎡당 1,489만)
2020.015.2억350만(3.3㎡당 1,156만)
2019.126.95억467만(3.3㎡당 1,544만)
2019.116.5억437만(3.3㎡당 1,444만)
2018.086.2억417만(3.3㎡당 1,378만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 화곡동 · 강서구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

화곡동 비교군 46개 단지강서구 비교군 245개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
295만1,387만421만1,556만127만2,429만
716만(3.3㎡당 2,368만)11위/46716만(3.3㎡당 2,368만)하위 32.2%716만(3.3㎡당 2,368만)상위 33.9%
입지점수
33점63점33점72점14점79점
61점2위/4661점상위 20%61점상위 15.5%
10년 실질 CAGR
−4.47%+6.19%−3.66%+7.84%−3.94%+9.47%
+4.20%13위/38+4.20%하위 32.7%+4.20%상위 32.9%
5년 실질 CAGR
−9.60%+4.16%−6.14%+3.77%−8.08%+6.30%
+0.29%13위/42+0.29%상위 48.9%+0.29%상위 26.4%
전고점 대비
−41.4%+6.6%−35.5%+11.6%−48.9%+20.8%
−21.2%24위/35−21.2%하위 15.7%−21.2%상위 46.3%
세대수
36세대2,603세대42세대2,174세대44세대1,996세대
187세대14위/46187세대하위 49.2%187세대하위 30.2%
이 단지비교군 중앙값

화곡동 비교군 46개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 11위, 10년 실질 CAGR 13위, 입지점수 2위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(2위)가 10년 실질 CAGR 순위(13위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +0.29%(13위)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 −21.2%(24위)입니다.강서구 비교군 245개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 32.2%, 10년 실질 CAGR 하위 32.7%, 입지점수 상위 20%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 20%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 32.7%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +0.29%(상위 48.9%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −21.2%(하위 15.7%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 33.9%, 10년 실질 CAGR 상위 32.9%, 입지점수 상위 15.5%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 15.5%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 32.9%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +0.29%(상위 26.4%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −21.2%(상위 46.3%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 32.8%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%강서구294개 단지하위 40.5%중앙 +4.6% · 평균 +4.3%중앙 +4.6%화곡동38개 단지상위 34.2%중앙 +3.6% · 평균 +2.8%중앙 +3.6%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +4.20% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 32.9% · 강서구에서 하위 32.7% · 화곡동에서 상위 34.2%입니다.
화곡동 안에서의 위치(상위 34.2%)가 강서구 전체(하위 32.7%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 61/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 716만원(3.3㎡당 2,368만원)은 수도권 상위 30%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 3가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 화곡동 46곳 중 시세 13위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 화곡동 비교군 46개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(13위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

수명산태송팰리채강서구 · 내발산동전용 83.7㎡(34평) 6.7억이 단지보다 12% 저렴 · 입지 62/100그린씨티강서구 · 내발산동전용 84.6㎡(34평) 6.8억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 63/100방화동2차태승훼미리강서구 · 방화동전용 83.6㎡(34평) 7억이 단지보다 8% 저렴 · 입지 62/100
11위우장산한화꿈에그린2004년 · 187세대8.76억전용 85㎡
12위희훈리치파크2002년 · 111세대8.25억전용 84.6㎡
13위화곡보람2004년 · 187세대8.05억전용 84.5㎡
14위강서아이파크2005년 · 96세대7.9억전용 82.6㎡
15위길성그랑프리텔2005년 · 82세대7.03억전용 83㎡

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밀도 유형 · 화곡보람