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천우네오젠5차

서울 강서구 내발산동
구축 200719세대 · 1개 동초소형 단지저밀·협소누적 거래 11건
전용 81.5㎡ 시세
4.05억최근 1건 · 18.01
2021~22 고점 대비 −17.0%저점 대비 +3.3%
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요약

  • 역발산역 5번 출구까지 도보 516m
  • 통근강남 52분 · 시청 41분 · 여의도 28분지하철
  • 학교배정 가곡초 도보 324m
  • 가격3.3㎡당 1,227만원 · 강서구 하위 1.6%
  • 개발인근 화곡1 재건축 진행 중

시세 흐름전용 70㎡ · 월별 중위 실거래가

2억3억4억5억6억2017.06202120232025최고 5.9억 (2021.10)
시세 자세히 보기
Realdex 지수48/100
수도권 평균 47.8 · 상위 48% · 중간
입지점수61/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 16%
실질 CAGR 등급B10년 D5년
10년 실질 중상위(상위 34.4%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 61점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.1%로 장기적으로는 또래 상위권이었으나, 최근 5년(연 -4.4%)은 또래 대비 부진했습니다. 게다가 19세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 11건(연 1.0건)으로 적어 환금성이 매우 제한적이었습니다.

종합중간

입지 61점, 10년 실질 연 +4.1%로 장기 상위권, 5년 연 -4.4%로 또래 대비 부진 — 장기와 단기 흐름이 엇갈렸습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
5.54억
29평형 · 전용 70.5㎡
2건 평균 · 25.12~26.07
'21'26전고점 미회복
4.05억국평
33평형 · 전용 81.5㎡
마지막 거래 2018.01
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인2007년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 61 /100
교통9/30상업20/20교육15/20공원·문화10/15의료·생활8/8
이 단지내발산동 평균강서구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

내발산동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만강서구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 9/30

발산역 5번 출구까지 도보 516m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 발산역 5번 출구까지 516m입니다.
도보 1km 안에 우장산역(832m)도 있습니다.
배정 초등학교인 가곡초까지는 도보 324m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통9/30
  • 480m발산역5호선

가장 가까운 역은 발산역(480m)이며, 지하철 1개 노선(5호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남52분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청41분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 시청역
여의도28분환승 없음도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역
마곡21분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 마곡나루역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남52분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청41분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 시청역
여의도28분환승 없음도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역
마곡21분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC29분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 디지털미디어시티역
구로디지털단지34분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 구로디지털단지역
가산디지털단지38분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 까치산역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
서울역41분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 서울역
을지로입구43분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 을지로입구역
광화문43분환승 없음도보 7분 발산역 › 5호선 광화문역
종각47분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 서울역 › 1호선 종각역
역삼53분환승 3회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉55분환승 3회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성57분환승 3회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
인천공항57분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 인천공항1터미널역
성수61분환승 1회도보 7분 발산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 성수역
잠실63분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 종합운동장역 › 2호선 잠실역
판교67분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 판교역
문정69분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도75분환승 2회도보 7분 발산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 계양역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 9/30

도보 500m 안 버스 정류장 16곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 8곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 1곳입니다(노선 3000).
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 10곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 내발산복합복지센터, 롯데1차, 발산어린이집입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 15/20

배정 가곡초 도보 324m특목·자사고는 덕원예술고(예술고), 명덕외국어고(외고)입니다.
도보 750m 안에 학원 169곳, 어린이집 8곳, 유치원 2곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육15/20
  • 359m초서울가곡초등학교배정
  • 542m중명덕여자중학교
  • 542m고명덕고등학교
  • 427m이화여자대학교 의과대학대학
  • 542m고명덕외국어고등학교외고
  • 961m고서울홍신고등학교특성화
  • 1.2km고경복비즈니스고등학교특성화

배정 초등학교는 서울가곡초등학교입니다.
중·고등학교는 명덕여자중학교(542m), 명덕고등학교(542m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 231곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 218곳 · 외국어 12곳 · 자격·고시 1곳입니다.

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생활 편의상업 20/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 25곳 · 마트·슈퍼 5곳가장 가까운 내과는 이영준외과의원, 소아과는 도현의원, 산부인과는 에비뉴여성의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 8곳, 내과 14곳, 산부인과 3곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 미즈메디병원, 이대서울병원입니다.
대형상업은 NC백화점 강서점, 노브랜드 강서가양점입니다.
주민센터는 발산1동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다. 점선은 핵심 상권입니다.

상업20/20
  • 574mNC백화점 강서점
  • 1.3km노브랜드 강서가양점
  • 1.4km홈플러스 메가푸드마켓 강서점
  • 생활편의
  • 33m홈플러스익스프레스 서울내발산점
  • 59m세븐발산제일점주
  • 239m유성슈퍼
  • 291m스타벅스 내발산점

NC백화점 강서점 등 대형 상업시설 3곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 홈플러스익스프레스 서울내발산점 33m · 유성슈퍼 239m 등 6곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 459m이대서울병원대학병원
  • 357m이영준외과의원내과
  • 526m도현의원소아과
  • 526m에비뉴여성의원산부인과
  • 246m농협
  • 446m탑유도체육관
  • 277m발산119안전센터

이대서울병원(459m) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 29곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 5곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 10/15

반경 800m 안 땅의 16%가 숲·공원세부 구성은 숲 13%, 공원 3%입니다.
가까운 공원은 원당어린이공원, 원당 근린공원, 백합공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화10/15
  • 331m원당어린이공원
  • 576m원당 근린공원
  • 734m우장산숲속도서관도서관
  • 654m메가박스중앙(주) 마곡지점 1관영화관

반경 내 공원이 7곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 16%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 -1/7

적환장 842m단지 경계에서 1km 안에 있는 기피시설은 적환장(842m)입니다.
가장 가까운 경찰 시설은 화곡 지구대(직선거리 921m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 발산119안전센터(직선거리 257m)입니다.
도보 750m 안에 숙박업소 1곳이 있으며, 유흥업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-1/7
  • 준공연도2007년
  • 건폐율53% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 1곳 · 적음

2007년 준공(19년 차)의 구축, 건폐율 53%로 매우 조밀한 편입니다.

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소음주거여건 -1/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음김포국제공항 활주로까지 직선거리 3km입니다.
김포국제공항은 밤 11시부터 다음 날 오전 6시까지 이착륙이 제한됩니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 70㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021.09~21 실질 전고점

2017.06
3억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.07
5.68억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +89.3%
실질 +53.9%
10년 추이10년 실질 등급 B명목실질(2017.06 시점 가치)서울 평균강서구 평균
3.7억4.5억5.4억6.3억201820202022202420262021.09~21 실질 전고점 · 최근 실거래 −17.0%

관측 구간 9.1년(2017.06~2026.07) 동안 가격표(명목)는 +89.3% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +53.9% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 23.0% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +53.9%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +35.4%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강서구 평균 +70.6% · 서울 평균 +74.8%이었습니다.
강서구 평균보다 16.7%p 낮습니다.
서울 평균보다 20.9%p 낮습니다.
2021.09~21년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −17.0% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +4.06%). 위 그래프가 그린 관측 구간(9.1년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이5년 실질 등급 D명목실질(2021.10 시점 가치)서울 평균강서구 평균
4.9억5.4억5.8억6.3억202220232024202520262021.09~21 실질 전고점 · 최근 실거래 −17.0%

관측 구간 5년(2021.10~2026.07) 동안 가격표(명목)는 −3.7% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −16.9% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 15.9% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +13.2%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강서구 평균 −10.4% · 서울 평균 −7.9%이었습니다.
강서구 평균보다 6.5%p 낮습니다.
서울 평균보다 9.0%p 낮습니다.
2021.09~21년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −17.0% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −4.38%).

가격 성격

입지점수 61점에 비해 평당가는 낮게 형성돼 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

1'171'180'191'202'210'220'232'241'251'26*

2018~2025년 8년 동안 해마다 평균 0.9건이 거래됐습니다.
세대수(19세대) 대비 연 4.6%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2021년(2건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 2건 · 세대수 대비 10.5%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2017.06~2026.07 전체 기간

70.50㎡29평 공급 기준 29평70.50㎡최근 12개월 2건역대 최고 5.9억 2021.10누적 8건 2017.06~2026.07
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.075.68억2,661
2025.125.4억2,530
2024.095.5억2,577
2024.075.24억2,455
2021.105.9억2,764
2021.095.89억2,762
2020.044.8억2,249
2017.063억1,405
81.50㎡33평 공급 기준 33평81.50㎡최근 12개월 0건역대 최고 4.05억 2018.01누적 1건 2017.06~2026.07
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2018.014.05억1,641

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 내발산동 · 강서구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

내발산동 비교군 21개 단지강서구 비교군 245개 단지수도권 비교군 10,968개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,227만4,760만1,269만5,206만426만8,029만
1,227만21위/211,227만하위 1.6%1,227만하위 33.9%
입지점수
37점69점34점72점15점79점
61점4위/2161점상위 21.6%61점상위 15.3%
10년 실질 CAGR
+1.75%+6.26%−2.55%+7.83%−3.89%+9.47%
+4.06%13위/20+4.06%하위 30%+4.06%상위 34.4%
5년 실질 CAGR
−4.38%+3.44%−6.14%+3.77%−8.04%+6.30%
−4.38%20위/20−4.38%하위 6.4%−4.38%하위 15.8%
전고점 대비
−24.1%+11.6%−39.1%+9.9%−48.9%+20.2%
−17.0%17위/19−17.0%하위 27.1%−17.0%상위 37.7%
세대수
19세대2,198세대39세대2,174세대43세대1,996세대
19세대21위/2119세대하위 1% 이내19세대하위 1% 이내
이 단지비교군 중앙값

내발산동 비교군 21개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 21위, 10년 실질 CAGR 13위, 입지점수 4위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(4위)가 10년 실질 CAGR 순위(13위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −4.38%(20위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −17.0%(17위)입니다.강서구 비교군 245개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 1.6%, 10년 실질 CAGR 하위 30%, 입지점수 상위 21.6%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 21.6%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 30%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −4.38%(하위 6.4%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −17.0%(하위 27.1%)입니다.수도권 비교군 10,968개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 33.9%, 10년 실질 CAGR 상위 34.4%, 입지점수 상위 15.3%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 15.3%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 34.4%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −4.38%(하위 15.8%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −17.0%(상위 37.7%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 33.8%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%강서구387개 단지하위 49.9%중앙 +4.1% · 평균 +3.7%중앙 +4.1%내발산동20개 단지하위 40%중앙 +4.3% · 평균 +4.3%중앙 +4.3%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +4.06% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 34.4% · 강서구에서 하위 30% · 내발산동에서 하위 40%입니다.
내발산동 안에서의 위치(하위 40%)가 강서구 전체(하위 30%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 61/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 1,227만 원은 수도권 하위 35%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 내발산동 21곳 중 시세 20위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 내발산동 비교군 21개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(20위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

스카이강서구 · 공항동33평 5.5억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 68/100다울강서구 · 내발산동30평 5.1억이 단지보다 11% 저렴 · 입지 62/100신세계강서구 · 내발산동33평 5.8억이 단지보다 2% 비쌈 · 입지 61/100
17위태승훼미리22004년 · 65세대7.2억전용 85㎡
18위수명산태송팰리채2008년 · 48세대6.7억전용 84㎡
19위우장산태승훼미리2002년 · 42세대5.45억전용 83㎡
20위천우네오젠5차2007년 · 19세대4.05억전용 82㎡
21위센터스퀘어발산2025년 · 716세대3.75억전용 22㎡

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밀도 유형 · 천우네오젠5차