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삼익

서울 강남구 수서동
노후 1992645세대 · 6개 동중규모 단지주차 0.62대중밀·개방누적 거래 244건
국평 · 전용 84.5㎡ 시세
21.5억최근 1건 · 25.03
2021~22 고점 대비 +0.4%저점 대비 +38.4%
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요약

  • 역수서역 2번 출구까지 도보 97m
  • 통근강남 20분 · 시청 42분 · 여의도 39분지하철
  • 학교배정 수서초 도보 20m
  • 가격3.3㎡당 6,324만원 · 강남구 하위 32.4%
  • 개발GTX-A 수서역 도보 209m

시세 흐름전용 84㎡ · 월별 중위 실거래가

5억10억15억20억25억20162018202020222024
시세 자세히 보기
Realdex 지수88/100
수도권 평균 47.8 · 상위 2% · 최상위권
입지점수64/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 12%
실질 CAGR 등급S10년 S5년
10년 실질 최상위권(상위 1% 이내) · 최근 5년은 강세
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 64점

주요 생활 인프라가 잘 갖춰져 실거주에 적합합니다.

투자10년 S

10년 실질 연 +12.5%로 장기 강세였습니다(수도권 상위 1% 이내). 최근 5년(연 +9.6%)도 또래 상위권을 지켰습니다.

종합최상위권

입지는 수도권 상위 11.5%지만 강남구 안에서는 하위 34.8%이고, 10년 실질 수익률은 연 +12.5%로 강남구 상위 1% 이내였습니다.
같은 24억대·20평대 단지 가운데 입지는 상위 47.8%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
21.05억
21평형 · 전용 49.2㎡
3건 중앙값 · 26.05~08
같은 가격대 입지 상위 54%
'21'26전고점 상회
24.1억
25평형 · 전용 60㎡
3건 중앙값 · 26.04~07
같은 가격대 입지 상위 48%
'21'26전고점 상회
21.5억국평실질 신고가
34평형 · 전용 84.5㎡
마지막 거래 2025.03
'21'25실질 신고가

단지 정보

사용승인1992년 10월
최고 층수15층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도지역난방 · 복도식
시공삼익건설

입지

입지 종합

입지점수 64 /100
교통24/30상업6/20교육17/20공원·문화9/15의료·생활8/8
이 단지수서동 평균강남구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

수서동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만강남구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 24/30

수서역 2번 출구까지 도보 97m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 수서역 2번 출구까지 97m입니다.
배정 초등학교인 수서초까지는 도보 20m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통24/30
  • 209m수서역3호선GTX-A수인·분당선급행
  • 209m수서역(SRT)터미널

가장 가까운 역은 수서역(209m)이며, 지하철 3개 노선(3호선·GTX-A·수인·분당선)을 이용할 수 있습니다.
수인·분당선 급행 정차역입니다.
수서역(SRT) 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남20분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 양재역 › 신분당선 강남역
시청42분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 시청역
여의도39분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
문정13분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 문정역

지하철 통근 — 업무지구 19곳

강남20분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 양재역 › 신분당선 강남역
시청42분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 시청역
여의도39분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역
문정13분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 문정역
잠실14분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 가락시장역 › 8호선 잠실역
선릉15분환승 없음도보 3분 수서역 › 수인·분당선 선릉역
역삼19분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 역삼역
삼성19분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 삼성역
판교27분환승 1회도보 3분 수서역 › GTX-A 성남역 › 경강선 판교역
성수29분환승 2회도보 3분 수서역 › 3호선 가락시장역 › 8호선 잠실역 › 2호선 성수역
을지로입구39분환승 1회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 을지로입구역
광화문42분환승 2회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 광화문역
종각44분환승 3회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 종로3가역 › 1호선 종각역
서울역45분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 충무로역 › 4호선 서울역
구로디지털단지45분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 교대역 › 2호선 구로디지털단지역
가산디지털단지52분환승 1회도보 3분 수서역 › 3호선 고속터미널역 › 7호선 가산디지털단지역
마곡54분환승 2회도보 3분 수서역 › 3호선 양재역 › 신분당선 신논현역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC56분환승 3회도보 3분 수서역 › 3호선 고속터미널역 › 9호선급행 여의도역 › 5호선 공덕역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
인천공항100분환승 2회도보 3분 수서역 › 수인·분당선 선정릉역 › 9호선급행 마곡나루역 › 공항철도 인천공항1터미널역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 24/30

도보 500m 안 버스 정류장 16곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 12곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 6곳입니다(노선 500-2, 500-2N, M5333, 1007, 1007-1, 5600 등).
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 7곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 수서역, 수서역2번출구, 세종고등학교입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 17/20

배정 수서초 도보 20m우수 학군으로 꼽히는 중·고교는 수서중입니다.
도보 750m 안에 학원 7곳, 어린이집 4곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육17/20
  • 228m초서울수서초등학교배정
  • 260m중수서중학교우수 학군
  • 213m고서울세종고등학교
  • 460m고대진디자인고등학교특성화

배정 초등학교는 서울수서초등학교입니다.
중·고등학교는 수서중학교(260m), 서울세종고등학교(213m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 7곳이 있습니다 — 학원 수는 적은 편.
구성은 입시·교과 7곳입니다.

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생활 편의상업 6/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 15곳 · 마트·슈퍼 2곳가장 가까운 내과는 김인환내과의원, 산부인과는 수서나을산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 4곳, 내과 10곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 삼성서울병원, 강철병원입니다.
주민센터는 수서동주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업6/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 55m신영수퍼
  • 144m올리브영 수서역점
  • 150m롯데슈퍼 수서역점
  • 150m미니스톱수서벤처점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 신영수퍼(55m) 중심입니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(신영수퍼 55m)으로 제한적입니다.

의료·생활8/8
  • 1.3km삼성서울병원대학병원
  • 150m김인환내과의원내과
  • 281m수서나을산부인과의원산부인과
  • 353m수서동주민센터
  • 362m서울수서동우체국
  • 319m강남스포츠문화센터

삼성서울병원(1.3km) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 11곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 8곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 31%가 숲·공원세부 구성은 숲 29%, 공원 2%, 물 4%입니다.
하천에 인접한 수변 단지입니다.
가까운 공원은 수서목련공원, 수서까치공원, 숯내공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 하천 수변수변
  • 293m수서목련공원
  • 339m수서까치공원
  • 1.2km일원1동문고도서관

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 31%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 0/7

강남자원회수시설(소각) 733m단지 경계에서 1km 안에 있는 기피시설은 강남자원회수시설(소각, 733m), 적환장(792m)입니다.
154kV 송전선이 단지 경계에서 248m 떨어져 지나갑니다.
가장 가까운 경찰 시설은 수서파출소(직선거리 253m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 수서119안전센터(직선거리 781m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소와 숙박업소는 없습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건0/7
  • 준공연도1992년
  • 세대당 주차0.62대
  • 건폐율16.4% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
  • 기피시설강남자원회수시설 852m
  • 경사4.7% · 완만

1992년 준공(34년 차)의 구축, 세대당 주차 0.62대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 16.4%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.
다만 기피시설 인접은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 0/7

밤고개로 29m · 분당수서로 211m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 밤고개로(29m), 분당수서로(도시고속도로·국도, 211m)입니다.
단지 경계 300m 안에 지상·고가 철도는 없습니다.
서울공항 활주로까지 직선거리 3.2km입니다.
단지는 서울공항 활주로 연장선(이착륙 방향)에서 직선거리 1.3km 떨어져 있으며, 활주로 끝에서 3km 떨어진 지점입니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 84㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2017.01
8.2억
최다거래 평형 월 중위
→
2025.03
21.51억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +162.2%
실질 +119.5%
10년 추이10년 실질 등급 S명목실질(2017.01 시점 가치)서울 평균강남구 평균
11.5억15.3억19.2억23.0억20182020202220242021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +0.4%

관측 구간 8.2년(2017.01~2025.03) 동안 가격표(명목)는 +162.2% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +119.5% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 19.4% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +119.5%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +42.7%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강남구 평균 +95.8% · 서울 평균 +91.9%이었습니다.
강남구 평균보다 23.7%p 높습니다.
서울 평균보다 27.6%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +0.4% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +12.46%). 위 그래프가 그린 관측 구간(8.2년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 3.2년5년 실질 등급 S명목실질(2021.12 시점 가치)서울 평균강남구 평균
15.4억18.0억20.5억23.0억20222023202420252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 +0.4%

관측 구간 3.2년(2021.12~2025.03) 동안 가격표(명목)는 +19.4% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +6.9% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 11.8% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +6.9%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +12.5%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강남구 평균 +3.5% · 서울 평균 −4.4%이었습니다.
강남구 평균보다 3.4%p 높습니다.
서울 평균보다 11.3%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 +0.4% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 S입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +9.64%). 위 그래프가 그린 관측 구간(3.2년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

입지점수 64점으로 입지가 상위권이라, 가격이 높은 것은 입지 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

39'1716'1819'1929'2018'212'2216'2328'2428'258'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 21.7건이 거래됐습니다.
세대수(645세대) 대비 연 3.4%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(39건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 12건 · 세대수 대비 1.9%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.08 전체 기간

49.20㎡21평 공급 기준 21평49.20㎡최근 12개월 5건역대 최고 23억 2026.01누적 76건 2016.01~2026.08
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0821.2억14,244
2026.0620.6억13,841
2026.0521.05억14,143
2026.0123억15,453
2025.1221억14,110
2025.1018.6억12,497
2025.1018.5억12,430
2025.1018억12,094
60.00㎡25평 공급 기준 25평60.00㎡최근 12개월 7건역대 최고 24.8억 2025.12누적 122건 2016.01~2026.08
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.0724.2억13,333
2026.0524.1억13,278
2026.0421.8억12,011
2026.0119.8억10,909
2025.1224.8억13,663
2025.1122.9억12,617
2025.1123.5억12,947
2025.1022.9억12,617
84.50㎡34평 공급 기준 34평84.50㎡최근 12개월 0건역대 최고 21.5억 2025.03누적 41건 2016.01~2026.08
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2025.0321.5억8,413
2025.0120억7,826
2024.1118.4억7,200
2024.0818.2억7,121
2024.0717억6,652
2024.0616.8억6,574
2023.0515.5억6,065
2023.0114.7억5,752

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 수서동 · 강남구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

수서동 비교군 8개 단지강남구 비교군 250개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
6,154만10,588만2,000만15,000만426만8,029만
6,324만7위/86,324만하위 32.4%6,324만상위 4.5%
입지점수
34점69점32점89점15점79점
64점2위/864점하위 34.8%64점상위 11.5%
10년 실질 CAGR
+3.68%+12.46%−3.48%+11.38%−3.89%+9.47%
+12.46%1위/8+12.46%상위 1% 이내+12.46%상위 1% 이내
5년 실질 CAGR
−1.20%+9.64%−6.54%+14.08%−8.04%+6.30%
+9.64%1위/8+9.64%상위 9.4%+9.64%상위 1% 이내
전고점 대비
−12.1%+23.4%−40.2%+38.5%−48.9%+20.2%
+0.4%7위/8+0.4%하위 43.5%+0.4%상위 13.5%
세대수
330세대1,403세대65세대2,934세대44세대1,996세대
645세대5위/8645세대상위 22%645세대상위 25.8%
이 단지비교군 중앙값

수서동 비교군 8개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 7위, 10년 실질 CAGR 1위, 입지점수 2위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(1위)가 입지 순위(2위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +9.64%(1위)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +0.4%(7위)입니다.강남구 비교군 250개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 32.4%, 10년 실질 CAGR 상위 1% 이내, 입지점수 하위 34.8%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 1% 이내)가 입지 순위(하위 34.8%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 +9.64%(상위 9.4%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 +0.4%(하위 43.5%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 4.5%, 10년 실질 CAGR 상위 1% 이내, 입지점수 상위 11.5%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 1% 이내)가 입지 순위(상위 11.5%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 +9.64%(상위 1% 이내)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 +0.4%(상위 13.5%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 1% 이내중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%강남구361개 단지상위 1% 이내중앙 +6.3% · 평균 +5.9%중앙 +6.3%수서동8개 단지상위 12.5%중앙 +8.1% · 평균 +7.8%중앙 +8.1%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +12.46% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 1% 이내 · 강남구에서 상위 1% 이내 · 수서동에서 상위 12.5%입니다.
수서동 안에서의 위치(상위 12.5%)가 강남구 전체(상위 1% 이내)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 수서동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 64/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 6,324만 원은 수도권 상위 3%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 3개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 수서동 8곳 중 시세 6위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 수서동 비교군 8개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(6위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

신동아(22)강남구 · 논현동34평 21억이 단지보다 2% 저렴 · 입지 63/100
4위강남데시앙포레2014년 · 787세대24.5억전용 85㎡
5위수서한아름1993년 · 498세대24억전용 98㎡
6위삼익1992년 · 645세대21.5억전용 84㎡
7위신동아1992년 · 1,163세대18억전용 40㎡
8위까치마을1993년 · 1,403세대15.9억전용 40㎡

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