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벽산블루밍

경기 광주시 초월읍 산이리
구축 2004516세대 · 9개 동중규모 단지주차 1.02대중밀·개방누적 거래 318건
국평 · 전용 84.9㎡ 시세
3억최근 3건 중앙값 · 26.06~09
2021~22 고점 대비 −50.2%저점 대비 0.0%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역초월역 1번 출구까지 도보 1.4km
  • 통근강남 62분 · 시청 89분 · 여의도 80분지하철
  • 학교배정 도곡초 도보 1.2km
  • 가격3.3㎡당 882만원 · 광주시 하위 23.2%

시세 흐름

최근 실거래는 2026.09 전용 84.94㎡ 14층 2.9억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 16건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수14/100
수도권 평균 47.7 · 수도권 하위 2% · 하위권
입지점수15/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 하위 2%
실질 CAGR 등급D10년 E5년
10년 실질 중하위(하위 20.1%) · 최근 5년은 급락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 15점

교통·교육 항목이 수도권 하위권입니다.

투자10년 D

10년 실질 연 -0.2%로 수도권 하위권의 흐름이었습니다.

종합하위권

입지는 수도권 하위 2.4%이고, 10년 실질 수익률은 연 -0.2%로 광주시 하위 26.9%였습니다.
같은 3억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 2%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
3억국평
34평형 · 전용 84.9㎡
3건 중앙값 · 26.06~09
같은 가격대 입지 상위 98%
'21'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인2004년 3월
최고 층수15층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 계단식
시공벽산건설

입지

입지 종합

입지점수 15 /100
교통0/30상업6/20교육1/20공원·문화5/15의료·생활2/8
이 단지초월읍 산이리 평균광주시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

초월읍 산이리 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만광주시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 0/30

초월역 1번 출구까지 도보 1.4km단지 경계에서 실제 보행로를 따라 초월역 1번 출구까지 1.4km입니다.
배정 초등학교인 도곡초까지는 도보 1.2km입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통0/30
  • 1.5km초월역경강선

도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 초월역이며 1.5km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남62분환승 1회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 강남역
시청89분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신사역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 시청역
여의도80분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신논현역 › 9호선급행 여의도역
판교43분환승 없음도보 24분 초월역 › 경강선 판교역

지하철 통근 — 업무지구 18곳

강남62분환승 1회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 강남역
시청89분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신사역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 시청역
여의도80분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신논현역 › 9호선급행 여의도역
판교43분환승 없음도보 24분 초월역 › 경강선 판교역
문정62분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 이매역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 문정역
역삼67분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 강남역 › 2호선 역삼역
선릉67분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 성남역 › GTX-A 수서역 › 수인·분당선 선릉역
잠실68분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 성남역 › GTX-A 수서역 › 3호선 가락시장역 › 8호선 잠실역
삼성72분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 강남역 › 2호선 삼성역
성수84분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 논현역 › 7호선 건대입구역 › 2호선 성수역
서울역85분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신사역 › 3호선 충무로역 › 4호선 서울역
을지로입구86분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신사역 › 3호선 을지로3가역 › 2호선 을지로입구역
구로디지털단지86분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 강남역 › 2호선 구로디지털단지역
종각90분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신사역 › 3호선 종로3가역 › 1호선 종각역
광화문91분환승 3회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신사역 › 3호선 종로3가역 › 5호선 광화문역
마곡95분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신논현역 › 9호선급행 마곡나루역
가산디지털단지96분환승 2회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 논현역 › 7호선 가산디지털단지역
상암DMC100분환승 4회도보 24분 초월역 › 경강선 판교역 › 신분당선 신논현역 › 9호선급행 여의도역 › 5호선 공덕역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 0/30

도보 500m 안 버스 정류장 6곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 4곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 4곳입니다(노선 1113-1, 1113-11, 500-1, 500-1A, 500-2, 500-2N 등).
가까운 정류장은 벽산대주아파트, 벽산·대주아파트·모다아울렛, 산이리한국유통입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 1/20

배정 도곡초 도보 1.2km도보 750m 안에 학원 1곳, 어린이집 3곳, 유치원 0곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육1/20
  • 1.3km초도곡초등학교배정
  • 817m중초월중학교

배정 초등학교는 도곡초등학교입니다.
중·고등학교는 초월중학교(817m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 3곳이 있습니다 — 학원 수는 적은 편.
구성은 입시·교과 3곳입니다.

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생활 편의상업 6/20의료·생활 2/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 6곳 · 마트·슈퍼 0곳가장 가까운 소아과는 김대일소아청소년과의원, 산부인과는 초월산부인과의원, 내과는 고려정성가정의학과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 3곳, 내과 2곳, 산부인과 1곳이 있습니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업6/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 137m상상초월마트
  • 137m다이소 상상초월마트광주점
  • 192m지에스25초월산이점
  • 228m초월농업협동조합하나로마트

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 상상초월마트(137m) 중심입니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(상상초월마트 137m)으로 제한적입니다.

의료·생활2/8
  • 211m김대일소아청소년과의원소아과
  • 211m초월산부인과의원산부인과
  • 229m고려정성가정의학과의원내과
  • 206m농협

반경 800m 안에 내과·소아과 의원 4곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 3곳이 있어 선택지는 많지 않습니다.

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녹지공원·문화 5/15

반경 800m 안 땅의 17%가 숲·공원세부 구성은 숲 15%, 공원 2%, 물 3%입니다.
단지 경계에서 도보 250m 안에 하천 물가가 닿는 수변 단지입니다.
가까운 공원은 초월생활체육공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화5/15
  • 하천 수변수변
  • 544m초월생활체육공원수변

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 1곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 17%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

1km 안 기피시설 없음 · 파출소 2.8km · 소방서 2.6km가장 가까운 경찰 시설은 광주경찰서 곤지암파출소(직선거리 2.8km)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 광주소방서(직선거리 2.6km)입니다.
도보 750m 안에 숙박업소 1곳이 있으며, 유흥업소는 없습니다.
단지 땅의 경사는 6.6%(보통)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건1/7
  • 준공연도2004년
  • 세대당 주차1.02대
  • 건폐율19.2% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 1곳 · 적음
  • 경사6.6% · 보통

2004년 준공(22년 차)의 구축, 세대당 주차 1.02대로 무난한 수준, 건폐율 19.2%로 개방감이 양호한 편입니다.

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소음주거여건 1/7

경충대로 15m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 경충대로(15m)입니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건1/7
  • 준공연도2004년
  • 세대당 주차1.02대
  • 건폐율19.2% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 1곳 · 적음
  • 경사6.6% · 보통

2004년 준공(22년 차)의 구축, 세대당 주차 1.02대로 무난한 수준, 건폐율 19.2%로 개방감이 양호한 편입니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.09 전용 84.94㎡ 14층 2.9억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 16건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.09 전용 84.94㎡ 보증금 2.7억(신규 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 −0.18%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 E입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −6.27%).
가격 성격

입지점수 15점 · 국평 3.3㎡당 882만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교통이 수도권 상위 100%로 가장 처집니다.

입지점수 15점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

30'1728'1822'1975'2049'215'2214'2327'2420'2512'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 30건이 거래됐습니다.
세대수(516세대) 대비 연 5.8%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2020년(75건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 15건 · 세대수 대비 2.9%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.09 전체 기간

84.90㎡34평 공급 기준 34평84.90㎡최근 12개월 15건역대 최고 5.1억 2021.09누적 307건 2016.01~2026.09
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.092.9억1,128
2026.073.2억1,245
2026.062.88억1,120
2026.063억1,167
2026.062.98억1,161
2026.053.17억1,233
2026.032.95억1,148
2026.033.4억1,323

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 초월읍 산이리 · 광주시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

초월읍 산이리 비교군 3개 단지광주시 비교군 138개 단지수도권 비교군 10,966개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
706만882만618만2,333만426만8,029만
882만1위/3882만하위 23.2%882만하위 19.3%
입지점수
11점18점7점40점15점79점
15점2위/315점하위 13.8%15점하위 2.4%
10년 실질 CAGR
−0.43%−0.18%−1.52%+4.76%−3.90%+9.47%
−0.18%1위/3−0.18%하위 26.9%−0.18%하위 20.1%
5년 실질 CAGR
−6.50%−6.18%−6.74%+2.29%−8.09%+6.30%
−6.27%2위/3−6.27%하위 8.3%−6.27%하위 5.7%
전고점 대비
−50.2%−37.5%−49.3%−9.0%−48.9%+20.2%
−50.2%3위/3−50.2%하위 1.7%−50.2%하위 1.3%
세대수
363세대516세대135세대1,425세대44세대1,996세대
516세대1위/3516세대상위 21.7%516세대상위 34.1%
이 단지비교군 중앙값

초월읍 산이리 비교군 3개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 1위, 10년 실질 CAGR 1위, 입지점수 2위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(1위)가 입지 순위(2위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −6.27%(2위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −50.2%(3위)입니다.광주시 비교군 138개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 23.2%, 10년 실질 CAGR 하위 26.9%, 입지점수 하위 13.8%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 26.9%)가 입지 순위(하위 13.8%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −6.27%(하위 8.3%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −50.2%(하위 1.7%)입니다.수도권 비교군 10,966개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 19.3%, 10년 실질 CAGR 하위 20.1%, 입지점수 하위 2.4%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 20.1%)가 입지 순위(하위 2.4%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −6.27%(하위 5.7%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −50.2%(하위 1.3%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,976개 단지하위 20.3%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%광주시93개 단지하위 26.9%중앙 +0.6% · 평균 +0.7%중앙 +0.6%초월읍 산이리3개 단지상위 33.3%중앙 −0.2% · 평균 −0.3%중앙 −0.2%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 −0.18% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 하위 20.1% · 광주시에서 하위 26.9% · 초월읍 산이리에서 상위 33.3%입니다.
초월읍 산이리 안에서의 위치(상위 33.3%)가 광주시 전체(하위 26.9%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 15/100은 수도권 평균(45.9)을 밑돕니다.
3.3㎡당 882만 원은 수도권 하위 20%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 초월읍 산이리 3곳 중 시세 1위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 초월읍 산이리 비교군 3개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(1위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

쌍용2광주시 · 곤지암읍 곤지암리34평 2.69억이 단지보다 8% 저렴 · 입지 35/100현진에버빌광주시 · 곤지암읍 삼리35평 2.99억이 단지보다 3% 비쌈 · 입지 30/100대주피오레광주시 · 초월읍 도평리34평 2.65억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 24/100
1위벽산블루밍2004년 · 516세대3억전용 85㎡
2위대주파크빌2004년 · 505세대2.8억전용 85㎡
3위코아루햇빛마을2000년 · 363세대2.4억전용 85㎡

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이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.10 집계

사용 가이드

밀도 유형 · 벽산블루밍