더레이크시티부영5단지 AI 종합 분석
더레이크시티부영5단지는 경기 화성시 동탄구 산척동에 위치한 2018년 준공 준신축 아파트입니다.
868세대 13개 동 규모이며 부영건설이 시공했습니다.
Realdex 지수 28점(수도권 하위 15%), 입지점수 44점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
상업 부문은 수도권 상위권입니다(대형 상업시설 도보권).
도보권에 지하철역이 없습니다.
가장 가까운 역은 동탄역(GTX-A)이라, 도보 이용은 어렵고 버스·차량 연계가 필요합니다.
반경 15km 안의 주요 고용처는 삼성전자 화성 V1 (EUV)(약 12,000명), 삼성전자 화성 (반도체)(약 25,000명), 삼성전자 (수원본사)(약 100,000명)입니다.
입지점수 44점 · 국평 3.3㎡당 2,706만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 다소 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교통이 수도권 상위 100%로 가장 처집니다.
입지점수 44점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
비교적 새 단지(2018년 준공), 호수 인접 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
반경 3.5km에 3개 단지 약 2,694세대가 2028년 입주 예정입니다. 입주가 몰리는 시기에는 인근 시세가 흔들릴 수 있습니다.
입지 44점입니다.
입지 구성
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 1/7)
항목별 입지 분석
- 반경 3km 내 지하철역 없음
반경 3km 안에 지하철역이 없어 자차 중심 생활권입니다.
- 583m라크몽
- 790m레이크꼬모
- 생활편의
- 339m이마트24동탄
- 396m풀마켓
- 429m오산마트
- 429m맘스터치동탄 호수공원점
라크몽 등 대형 상업시설 2곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 풀마켓 396m · 오산마트 429m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.
- 484m초정현초등학교배정
- 518m중청림중학교
- 645m고정현고등학교
배정 초등학교는 정현초등학교입니다.
중·고등학교는 청림중학교(518m), 정현고등학교(645m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 500곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 471곳 · 외국어 29곳입니다.
- 하천·호수 수변수변
- 546m동탄호수공원수변
- 657m장지1호공원
- 529mCGV 동탄그랑파사쥬영화관
하천·호수 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 20%로 보통 수준의 편입니다.
- 430m테라산부인과의원산부인과
- 444m동탄서울내과의원내과
- 527m동탄호수소아청소년과의원소아과
- 408m동탄7동 행정복지센터
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 18곳이 있습니다.
- 준공연도2018년
- 세대당 주차1.26대
- 건폐율14% · 개방감 좋음
- 유흥·숙박600m 0곳 · 없음
- 경사20.0% · 급경사
2018년 준공의 준신축, 세대당 주차 1.26대로 무난한 수준, 건폐율 14%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.
다만 단지 경사(20.0%)는 감점 요인입니다.
매매가격 추이
최다거래 평형(전용 84㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점
실질 −6.1%
관측 구간 5년(2021.09~2026.08) 동안 가격표(명목)는 +9.3% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −6.1% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 16.4% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +15.4%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 화성시 평균 −24.3% · 서울 평균 −15.1%이었습니다.
화성시 평균보다 18.2%p 높습니다.
서울 평균보다 9.0%p 높습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −18.0% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 E입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −4.89%).
전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 93건 · 세대수 대비 10.7%
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2019.04~2026.09 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.09 | 7.9억 | 4,325 |
| 2026.09 | 8.15억 | 4,462 |
| 2026.06 | 6억 | 3,285 |
| 2026.06 | 7.8억 | 4,270 |
| 2026.06 | 6.33억 | 3,465 |
| 2026.06 | 7.2억 | 3,942 |
| 2026.06 | 6.95억 | 3,805 |
| 2026.05 | 6.34억 | 3,471 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.08 | 9.63억 | 3,766 |
| 2026.08 | 9.6억 | 3,754 |
| 2026.06 | 8.18억 | 3,198 |
| 2026.06 | 8.5억 | 3,324 |
| 2026.06 | 8억 | 3,129 |
| 2026.06 | 8.9억 | 3,480 |
| 2026.06 | 9.75억 | 3,813 |
| 2026.06 | 8.85억 | 3,460 |
전용면적별 시세 요약
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 60.40㎡25평 25평60.40㎡ | 7.9억 | 2026.09 | 82건 | 하위 28% 다소 부족 |
| 84.50㎡34평 34평84.50㎡ | 9.63억 | 2026.08 | 253건 | 하위 34% 다소 부족 |
비교군 내 위치
같은 지표를 산척동 · 화성시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
산척동 비교군 12개 단지화성시 비교군 333개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
산척동 비교군 12개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 4위, 입지점수 5위입니다.
최근 5년 실질은 −4.89%(7위)입니다.
전고점 대비는 −18.0%(5위)입니다.화성시 비교군 333개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 12.9%, 입지점수 상위 17.1%입니다.
최근 5년 실질은 −4.89%(하위 10.3%)입니다.
전고점 대비는 −18.0%(상위 37.7%)입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 25.7%, 입지점수 상위 48.6%입니다.
최근 5년 실질은 −4.89%(하위 10.4%)입니다.
전고점 대비는 −18.0%(상위 38.6%)입니다.
입지 대비 가격 — 4분면
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 44/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 2,706만 원은 수도권 상위 21%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
유사 단지와 가격 순위 — 산척동 12개 중 4위
위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 산척동 비교군 12개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(4위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
이어서 보기
동탄 아파트, 어디가 좋을까 (1)
산척동 심층 분석이 이 리포트의 동별 섹션에 있습니다.
9개 동을 입지 대비 가격으로 하나씩 뜯어봤습니다.
이 페이지는 공개 데이터를 기계적으로 집계·분석한 참고 자료입니다.
중개대상물의 표시·광고가 아니며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 투자를 자문하지 않습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
해제(취소) 신고·신고 지연으로 최신 거래가 일부 누락될 수 있고, 계약일과 신고일의 차이로 시점이 어긋날 수 있습니다.
Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
실제 거래·대출 조건은 개별 물건과 시점에 따라 달라지므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
데이터 기준: 실거래 2026.09 집계