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고합

경기 시흥시 정왕동
구축 1998400세대 · 13개 동소규모 단지주차 0.97대저밀·개방누적 거래 212건
전용 85㎡(국평) 시세
3.18억최근 3건 중앙값 · 26.05~06
2021~22 고점 대비 −28.2%저점 대비 +13.3%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역오이도역 2번 출구까지 도보 1.4km(24분)
  • 통근강남 94분 · 시청 108분 · 여의도 97분지하철
  • 학교배정 송운초 도보 343m
  • 가격공급 ㎡당 275만원(3.3㎡당 909만원) · 시흥시 하위 31.2%

시세 흐름

최근 실거래는 2026.10 전용 59.96㎡ 5층 1.83억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 15건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수51/100
수도권 평균 47.7 · 상위 42% · 중간
입지점수35/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 하위 25%
실질 CAGR 등급C10년 B5년
10년 실질 중하위(하위 33.5%) · 최근 5년은 완만한 상승
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 35점

교통·의료·생활 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 교육은 수도권 평균 이상입니다.

투자10년 C

10년 실질 연 +1.1%로 수도권 하위권의 흐름이었습니다.

종합중간

입지는 수도권 하위 28%이고, 10년 실질 수익률은 연 +1.1%로 시흥시 상위 44.9%였습니다.
같은 3억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지 가운데 입지는 하위 45%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
1.89억
전용 60㎡(25평)
3건 중앙값 · 26.05~10
같은 가격대 입지 상위 50%
'22'26전고점 미회복
3.18억
전용 85㎡(35평·국평)
3건 중앙값 · 26.05~06
같은 가격대 입지 상위 55%
'22'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인1998년 4월
최고 층수10층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도개별난방 · 계단식
시공경일건설

입지

입지 종합

입지점수 35 /100
교통0/30상업8/20교육13/20공원·문화10/15의료·생활3/8
이 단지정왕동 평균시흥시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

정왕동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만시흥시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 0/30

오이도역 2번 출구까지 도보 1.4km(24분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 오이도역 2번 출구까지 1.4km(24분)입니다.
배정 초등학교인 송운초까지는 도보 343m(6분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통0/30
  • 1.2km오이도역4호선수인·분당선

도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 오이도역이며 1.2km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남94분환승 1회도보 24분 오이도역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청108분환승 1회도보 24분 오이도역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도97분환승 3회도보 24분 오이도역 › 4호선 초지역 › 서해선 소사역 › 1호선급행 신길역 › 5호선 여의도역
송도54분환승 1회도보 24분 오이도역 › 수인·분당선 원인재역 › 인천 1호선 인천대입구역

지하철 통근 — 업무지구 9곳

강남94분환승 1회도보 24분 오이도역 › 4호선 사당역 › 2호선 강남역
시청108분환승 1회도보 24분 오이도역 › 4호선 서울역 › 1호선 시청역
여의도97분환승 3회도보 24분 오이도역 › 4호선 초지역 › 서해선 소사역 › 1호선급행 신길역 › 5호선 여의도역
송도54분환승 1회도보 24분 오이도역 › 수인·분당선 원인재역 › 인천 1호선 인천대입구역
가산디지털단지84분환승 1회도보 24분 오이도역 › 4호선 금정역 › 1호선 가산디지털단지역
마곡92분환승 2회도보 24분 오이도역 › 수인·분당선 초지역 › 서해선 김포공항역 › 공항철도 마곡나루역
구로디지털단지99분환승 3회도보 24분 오이도역 › 수인·분당선 초지역 › 서해선 소사역 › 1호선급행 신도림역 › 2호선 구로디지털단지역
역삼100분환승 1회도보 24분 오이도역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
상암DMC100분환승 2회도보 24분 오이도역 › 수인·분당선 초지역 › 서해선 김포공항역 › 공항철도 디지털미디어시티역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 0/30

도보 500m 안 버스 정류장 22곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 11곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
가까운 정류장은 고합아파트, 한일아파트, 신동아1단지입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 13/20

배정 송운초 도보 343m도보 750m 안에 학원 45곳, 어린이집 21곳, 유치원 2곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육13/20
  • 409m초송운초등학교배정
  • 257m중서해중학교
  • 190m고서해고등학교
  • 633m서울대학교 시흥캠퍼스대학

배정 초등학교는 송운초등학교입니다.
중·고등학교는 서해중학교(257m), 서해고등학교(190m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 63곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 57곳 · 외국어 6곳입니다.

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생활 편의상업 8/20의료·생활 3/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 24곳 · 마트·슈퍼 10곳가장 가까운 내과는 하나가정의학과의원, 소아과는 세종소아청소년과의원, 산부인과는 예진산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 12곳, 내과 12곳, 산부인과 0곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 시화병원, 센트럴병원입니다.
대형상업은 롯데쇼핑 롯데마트 시흥배곧점입니다.
주민센터는 정왕3동 행정복지센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업8/20
  • 1.2km롯데쇼핑(주) 롯데마트 시흥배곧점
  • 생활편의
  • 148m영남슈퍼
  • 154m씨유서해2차
  • 443m그랜드마트
  • 590m노브랜드시흥정왕점

롯데쇼핑(주) 롯데마트 시흥배곧점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 영남슈퍼 148m · 그랜드마트 443m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활3/8
  • 1.5km의료법인남촌의료재단시화병원응급실
  • 147m하나가정의학과의원내과
  • 593m세종소아청소년과의원소아과
  • 689m예진산부인과의원산부인과
  • 214m정왕3동 행정복지센터
  • 304m함송생활체육관

응급실을 갖춘 의료법인남촌의료재단시화병원(1.5km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 19곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 1곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 10/15

반경 800m 안 땅의 8%가 숲·공원세부 구성은 숲 거의 없음, 공원 8%입니다.
단지 경계에서 도보 500m 안에 하천 물가가 닿는 수변 단지입니다.
가까운 공원은 풀잎사랑어린이공원, 새싹어린이공원, 옥구공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화10/15
  • 하천 수변수변
  • 338m풀잎사랑어린이공원
  • 508m새싹어린이공원
  • 926m함현공원 작은 도서관도서관

하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 5곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 8%로 다소 적은 편입니다.

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주변 환경주거여건 1/7

1km 안 기피시설 없음 · 지구대 831m · 소방서 1.5km가장 가까운 경찰 시설은 시흥경찰서 옥구지구대(직선거리 831m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 시흥소방서(직선거리 1.5km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 53곳, 숙박업소 3곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 0.4%(평지)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건1/7
  • 준공연도1998년
  • 세대당 주차0.97대
  • 건폐율23.3% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 13곳 · 보통
  • 경사0.4% · 평지

1998년 준공(28년 차)의 구축, 세대당 주차 0.97대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 23.3%로 개방감이 양호한 편입니다.

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소음주거여건 1/7

서해안로 199m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 서해안로(199m)입니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건1/7
  • 준공연도1998년
  • 세대당 주차0.97대
  • 건폐율23.3% · 개방감 양호
  • 유흥·숙박600m 13곳 · 보통
  • 경사0.4% · 평지

1998년 준공(28년 차)의 구축, 세대당 주차 0.97대로 다소 빠듯한 편, 건폐율 23.3%로 개방감이 양호한 편입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.10 전용 59.96㎡ 5층 1.83억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 15건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.08 전용 84.96㎡ 보증금 2.5억(신규 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 C입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +1.06%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.27%).
가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

25'1719'1821'1925'2028'217'2222'2312'2412'2512'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 19건이 거래됐습니다.
세대수(400세대) 대비 연 4.8%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2021년(28건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 12건 · 세대수 대비 3.0%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.10 전체 기간

전용 60㎡25평(25평)(공급 기준) · 전용 60㎡최근 12개월 7건역대 최고 2.63억 2021.08누적 76건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.101.83억221만(3.3㎡당 732만)
2026.071.98억240만(3.3㎡당 792만)
2026.051.98억240만(3.3㎡당 792만)
2026.051.89억229만(3.3㎡당 756만)
2026.042.25억272만(3.3㎡당 900만)
2026.041.89억229만(3.3㎡당 756만)
2026.021.99억241만(3.3㎡당 796만)
2025.101.9억230만(3.3㎡당 760만)
전용 85㎡35평(35평)(공급 기준) · 전용 85㎡최근 12개월 5건역대 최고 3.95억 2021.09누적 133건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.063.3억285만(3.3㎡당 943만)
2026.053억259만(3.3㎡당 857만)
2026.053.1억268만(3.3㎡당 886만)
2026.053.18억275만(3.3㎡당 909만)
2026.023.2억276만(3.3㎡당 914만)
2025.103.15억272만(3.3㎡당 900만)
2025.103.18억275만(3.3㎡당 909만)
2025.103.12억270만(3.3㎡당 891만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 정왕동 · 시흥시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

정왕동 비교군 63개 단지시흥시 비교군 285개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
233만427만160만645만127만2,429만
275만(3.3㎡당 909만)하위 34.9%275만(3.3㎡당 909만)하위 31.2%275만(3.3㎡당 909만)하위 20.2%
입지점수
16점48점12점52점14점79점
35점하위 22.2%35점하위 49.1%35점하위 28%
10년 실질 CAGR
−0.92%+3.20%−1.74%+5.58%−3.94%+9.47%
+1.06%상위 43.1%+1.06%상위 44.9%+1.06%하위 33.5%
5년 실질 CAGR
−4.57%+4.61%−7.72%+4.43%−8.08%+6.30%
+2.27%상위 19%+2.27%상위 11.4%+2.27%상위 12.5%
전고점 대비
−46.2%−18.9%−50.1%−2.0%−48.9%+20.8%
−28.2%상위 15.5%−28.2%상위 18.8%−28.2%하위 38.9%
세대수
176세대930세대60세대1,719세대44세대1,996세대
400세대하위 37.7%400세대상위 48.6%400세대상위 45.5%
이 단지비교군 중앙값

정왕동 비교군 63개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 34.9%, 10년 실질 CAGR 상위 43.1%, 입지점수 하위 22.2%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 43.1%)가 입지 순위(하위 22.2%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +2.27%(상위 19%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −28.2%(상위 15.5%)입니다.시흥시 비교군 285개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 31.2%, 10년 실질 CAGR 상위 44.9%, 입지점수 하위 49.1%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 44.9%)가 입지 순위(하위 49.1%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +2.27%(상위 11.4%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −28.2%(상위 18.8%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 20.2%, 10년 실질 CAGR 하위 33.5%, 입지점수 하위 28%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(하위 28%)와 10년 실질 CAGR 순위(하위 33.5%)가 비슷한 위치입니다.
최근 5년 실질은 +2.27%(상위 12.5%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −28.2%(하위 38.9%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지하위 33.1%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%시흥시224개 단지상위 42.9%중앙 +0.9% · 평균 +0.9%중앙 +0.9%정왕동58개 단지상위 43.1%중앙 +1.0% · 평균 +0.9%중앙 +1.0%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +1.06% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 하위 33.5% · 시흥시에서 상위 44.9% · 정왕동에서 상위 43.1%입니다.
정왕동 안에서도, 시흥시 전체에서도 비슷한 위치(상위 43.1%)입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 35/100은 수도권 평균(45.9)을 밑돕니다.
공급 ㎡당 275만원(3.3㎡당 909만원)은 수도권 하위 21%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 2가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 정왕동 63곳 중 시세 28위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 정왕동 비교군 63개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(28위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

영화하이닉스시흥시 · 정왕동전용 84.3㎡(34평) 3.2억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 45/100대림3시흥시 · 정왕동전용 85㎡(35평) 3.1억이 단지보다 6% 저렴 · 입지 46/100벽산시흥시 · 대야동전용 84.5㎡(34평) 3.3억가격대 유사 · 입지 46/100
26위한일1996년 · 580세대3.22억전용 84.8㎡
27위영남51996년 · 330세대3.2억전용 84.9㎡
28위고합1998년 · 400세대3.18억전용 85㎡
29위미주1996년 · 492세대3.17억전용 84.9㎡
30위건영21997년 · 710세대3.1억전용 84.9㎡

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데이터 기준: 실거래 2026.10 집계

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