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개화산경남아너스빌

서울 강서구 방화동
구축 200791세대 · 3개 동초소형 단지주차 1.09대중밀·보통누적 거래 43건
전용 82.5㎡ 시세
7.62억최근 2건 평균 · 26.04~06
2021~22 고점 대비 −24.5%저점 대비 +8.8%
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요약

  • 역개화산역 1번 출구까지 도보 191m
  • 통근강남 51분 · 시청 39분 · 여의도 28분지하철
  • 학교배정 방화초 도보 284m
  • 가격3.3㎡당 2,311만원 · 강서구 하위 27.9%
  • 개발인근 방화2 재개발(조합설립인가) 외 1곳 진행 중

시세 흐름전용 82㎡ · 월별 중위 실거래가

2억4억6억8억10억2016.042020202220242026최고 8.5억 (2021.11)
시세 자세히 보기
Realdex 지수68/100
수도권 평균 47.8 · 상위 17% · 상위권
입지점수56/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 상위 24%
실질 CAGR 등급B10년 B5년
10년 실질 중상위(상위 34.9%) · 최근 5년은 정체
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 56점

기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주에는 큰 무리가 없습니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.0%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 +1.5%)도 또래 평균은 지켰습니다.

종합상위권

입지는 수도권 상위 23.2%이고, 10년 실질 수익률은 연 +4.0%로 강서구 하위 27.9%였습니다.
같은 7억대·30평대 단지와 견줘도 입지가 상위 21.1%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
6억
28평형 · 전용 67.1㎡
최근 1건 · 26.04
같은 가격대 입지 상위 28%
추이 데이터 부족
7.62억국평
33평형 · 전용 82.5㎡
2건 평균 · 26.04~06
같은 가격대 입지 상위 21%
'21'26전고점 미회복
6.7억
39평형 · 전용 99.2㎡
마지막 거래 2019.03
추이 데이터 부족
8.93억
49평형 · 전용 125.6㎡
마지막 거래 2024.09
추이 데이터 부족

단지 정보

사용승인2007년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 56 /100
교통16/30상업15/20교육12/20공원·문화5/15의료·생활8/8
이 단지방화동 평균강서구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

방화동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만강서구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 16/30

개화산역 1번 출구까지 도보 191m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 개화산역 1번 출구까지 191m입니다.
도보 1km 안에 방화역(728m), 신방화역(911m)도 있습니다.
배정 초등학교인 방화초까지는 도보 284m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통16/30
  • 160m개화산역5호선
  • 869m신방화역9호선
  • 1.8km김포공항터미널터미널

가장 가까운 역은 개화산역(160m)이며, 지하철 2개 노선(5호선·9호선)을 이용할 수 있습니다.
김포공항터미널 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남51분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청39분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 홍대입구역 › 2호선 시청역
여의도28분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 여의도역
마곡11분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 마곡나루역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남51분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청39분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 홍대입구역 › 2호선 시청역
여의도28분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 여의도역
마곡11분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 마곡나루역
상암DMC18분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 디지털미디어시티역
서울역30분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 서울역
가산디지털단지35분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 서해선 부천종합운동장역 › 7호선 가산디지털단지역
광화문38분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 공덕역 › 5호선 광화문역
구로디지털단지39분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 당산역 › 2호선 구로디지털단지역
종각41분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구42분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 홍대입구역 › 2호선 을지로입구역
인천공항48분환승 1회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 인천공항1터미널역
역삼52분환승 3회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉54분환승 3회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성56분환승 3회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
성수56분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 홍대입구역 › 2호선 성수역
잠실61분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 종합운동장역 › 2호선 잠실역
판교65분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 판교역
문정67분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도68분환승 2회도보 3분 개화산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 계양역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 16/30

도보 500m 안 버스 정류장 20곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 4곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 5곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 한서고등학교·방화사거리, 개화산역2번출구, 방신전통시장정문·방화사거리입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 12/20

배정 방화초 도보 284m도보 750m 안에 학원 31곳, 어린이집 12곳, 유치원 4곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육12/20
  • 365m초서울방화초등학교배정
  • 429m중방원중학교
  • 324m고한서고등학교
  • 809m고서울백영고등학교특성화
  • 818m고서울디지털콘텐츠고등학교특성화

배정 초등학교는 서울방화초등학교입니다.
중·고등학교는 방원중학교(429m), 한서고등학교(324m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 45곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 43곳 · 외국어 2곳입니다.

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생활 편의상업 15/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 44곳 · 마트·슈퍼 11곳가장 가까운 소아과는 웰니스365의원, 내과는 한마음의원, 산부인과는 서울산부인과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 18곳, 내과 24곳, 산부인과 2곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 우리들병원, 이대서울병원입니다.
대형상업은 롯데백화점 김포공항점입니다.
주민센터는 방화2동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업15/20
  • 902m롯데백화점 김포공항점
  • 생활편의
  • 26m씨유개화산아너스빌점
  • 70m롯데슈퍼개화산점
  • 93m뚜레쥬르개화산역점
  • 142m보해마트

롯데백화점 김포공항점 등 대형 상업시설 1곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 롯데슈퍼개화산점 70m · 보해마트 142m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활8/8
  • 1.5km우리들병원응급실
  • 96m웰니스365의원소아과
  • 146m한마음의원내과
  • 302m서울산부인과의원산부인과
  • 595m방화2동 주민센터
  • 129m가원빌딩빅토리체육관
  • 522m방화1치안센터

응급실을 갖춘 우리들병원(1.5km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 25곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 12곳이 있어 동네 의원 밀집도가 높은 편입니다.

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녹지공원·문화 5/15

반경 800m 안 땅의 11%가 숲·공원세부 구성은 숲 10%, 공원 1%입니다.
가까운 공원은 새싹어린이 교통공원, 쌈지공원, 스카이파크입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화5/15
  • 247m새싹어린이 교통공원
  • 587m쌈지공원
  • 637m방화2동문고도서관
  • 902m롯데시네마 김포공항 (1관)영화관

반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 11%로 다소 적은 편입니다.

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주변 환경주거여건 0/7

1km 안 기피시설 없음 · 치안센터 457m · 119안전센터 592m가장 가까운 경찰 시설은 방화1치안센터(직선거리 457m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 개화119안전센터(직선거리 592m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 4곳, 숙박업소 2곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건0/7
  • 준공연도2007년
  • 세대당 주차1.09대
  • 건폐율27.3% · 보통
  • 유흥·숙박600m 6곳 · 적음
  • 경사3.9% · 완만

2007년 준공(19년 차)의 구축, 세대당 주차 1.09대로 무난한 수준, 건폐율 27.3%로 보통 수준입니다.

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소음주거여건 0/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음김포국제공항 활주로까지 직선거리 1.9km입니다.
김포국제공항은 밤 11시부터 다음 날 오전 6시까지 이착륙이 제한됩니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 82㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021.11~21 실질 전고점

2017.02
4.35억
최다거래 평형 월 중위
→
2026.06
7.5억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +72.4%
실질 +40.3%
10년 추이10년 실질 등급 B명목실질(2017.02 시점 가치)서울 평균강서구 평균
5.3억6.6억7.9억9.2억201820202022202420262021.11~21 실질 전고점 · 최근 실거래 −24.5%

관측 구간 9.3년(2017.02~2026.06) 동안 가격표(명목)는 +72.4% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +40.3% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 22.9% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +40.3%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +32.1%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강서구 평균 +70.3% · 서울 평균 +87.8%이었습니다.
강서구 평균보다 30.0%p 낮습니다.
서울 평균보다 47.5%p 낮습니다.
2021.11~21년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −24.5% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +4.02%). 위 그래프가 그린 관측 구간(9.3년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이5년 실질 등급 B명목실질(2021.11 시점 가치)서울 평균강서구 평균
6.5억7.5억8.4억9.4억202220232024202520262021.11~21 실질 전고점 · 최근 실거래 −24.5%

관측 구간 5년(2021.11~2026.06) 동안 가격표(명목)는 −12.8% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −24.5% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 15.5% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +11.7%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강서구 평균 +1.8% · 서울 평균 −5.3%이었습니다.
강서구 평균보다 26.3%p 낮습니다.
서울 평균보다 19.2%p 낮습니다.
2021.11~21년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −24.5% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 +1.49%).

가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 양호해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

9'177'183'197'202'210'221'233'241'253'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 3.7건이 거래됐습니다.
세대수(91세대) 대비 연 4.0%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(9건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 3건 · 세대수 대비 3.3%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.03~2026.06 전체 기간

67.10㎡28평 공급 기준 28평67.10㎡최근 12개월 1건역대 최고 6.35억 2021.05누적 18건 2016.03~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.046억2,957
2024.016억2,957
2023.025.75억2,834
2021.056.35억3,130
2020.115.5억2,711
2020.065억2,464
2019.014.18억2,060
2018.083.6억1,774
82.50㎡33평 공급 기준 33평82.50㎡최근 12개월 2건역대 최고 8.6억 2021.11누적 22건 2016.03~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2026.067.5억3,004
2026.047.75억3,104
2025.086.69억2,679
2024.027.35억2,944
2021.118.6억3,444
2020.095.98억2,395
2020.086억2,403
2020.075.98억2,395
99.20㎡39평 공급 기준 39평99.20㎡최근 12개월 0건역대 최고 6.7억 2019.03누적 1건 2016.03~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2019.036.7억2,233
125.60㎡49평 공급 기준 49평125.60㎡최근 12개월 0건역대 최고 8.93억 2024.09누적 2건 2016.03~2026.06
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2024.098.93억2,351
2018.036.2억1,632

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 방화동 · 강서구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

방화동 비교군 42개 단지강서구 비교군 244개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,417만3,706만1,375만5,206만426만8,029만
2,311만23위/422,311만하위 27.9%2,311만상위 35%
입지점수
33점75점34점72점15점79점
56점16위/4256점상위 41.8%56점상위 23.2%
10년 실질 CAGR
−4.36%+8.25%−2.55%+7.83%−3.89%+9.47%
+4.02%19위/39+4.02%하위 27.9%+4.02%상위 34.9%
5년 실질 CAGR
−6.97%+2.69%−6.14%+3.77%−8.04%+6.30%
+1.49%6위/42+1.49%상위 21.8%+1.49%상위 16.8%
전고점 대비
−39.4%+21.2%−39.1%+9.9%−48.9%+20.2%
−24.5%28위/36−24.5%하위 10.4%−24.5%하위 47%
세대수
42세대1,372세대40세대2,174세대44세대1,996세대
91세대32위/4291세대하위 20.5%91세대하위 11.8%
이 단지비교군 중앙값

방화동 비교군 42개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 23위, 10년 실질 CAGR 19위, 입지점수 16위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(16위)가 10년 실질 CAGR 순위(19위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +1.49%(6위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −24.5%(28위)입니다.강서구 비교군 244개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 27.9%, 10년 실질 CAGR 하위 27.9%, 입지점수 상위 41.8%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 41.8%)가 10년 실질 CAGR 순위(하위 27.9%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +1.49%(상위 21.8%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −24.5%(하위 10.4%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 35%, 10년 실질 CAGR 상위 34.9%, 입지점수 상위 23.2%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 23.2%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 34.9%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 +1.49%(상위 16.8%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −24.5%(하위 47%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 34.2%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%강서구387개 단지하위 48.3%중앙 +4.1% · 평균 +3.7%중앙 +4.1%방화동39개 단지상위 48.7%중앙 +4.0% · 평균 +3.8%중앙 +4.0%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +4.02% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 34.9% · 강서구에서 하위 27.9% · 방화동에서 상위 48.7%입니다.
방화동 안에서의 위치(상위 48.7%)가 강서구 전체(하위 27.9%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 56/100은 수도권 평균(46.1)을 웃돕니다.
3.3㎡당 2,311만 원은 수도권 상위 31%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 방화동 42곳 중 시세 19위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 방화동 비교군 42개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(19위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

방화동2차태승훼미리강서구 · 방화동34평 7억이 단지보다 7% 저렴 · 입지 63/100그린씨티강서구 · 내발산동34평 6.8억이 단지보다 10% 저렴 · 입지 61/100수명산태송팰리채강서구 · 내발산동34평 6.7억이 단지보다 11% 저렴 · 입지 58/100
17위신동아1995년 · 224세대7.8억전용 85㎡
18위치현마을동일스위트리버2004년 · 213세대7.8억전용 85㎡
19위개화산경남아너스빌2007년 · 91세대7.62억전용 82㎡
20위청솔1994년 · 488세대7.6억전용 59㎡
21위마곡중앙하이츠아파트1994년 · 930세대7.58억전용 59㎡

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Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
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