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와이엠프라젠

경기 성남시 중원구 하대원동
구축 200552세대 · 1개 동초소형 단지고밀·보통누적 거래 28건
국평 · 전용 84㎡ 시세
6.58억최근 1건 · 25.10
2021~22 고점 대비 −13.0%저점 대비 +8.6%
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요약

  • 역모란역 4번 출구까지 도보 281m
  • 통근강남 34분 · 시청 55분 · 여의도 53분지하철
  • 학교배정 검단초 도보 1.2km
  • 가격3.3㎡당 1,935만원 · 성남시 하위 15.3%
  • 개발인근 성남동현대아파트 재건축(정비예정구역) 외 1곳 진행 중

시세 흐름전용 84㎡ · 월별 중위 실거래가

3억4억5억6억7억2016.02202020222024최고 6.8억 (2022.03)
시세 자세히 보기
Realdex 지수52/100
수도권 평균 47.8 · 상위 40% · 중간
입지점수27/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 하위 10%
실질 CAGR 등급B10년 C5년
10년 실질 중상위(상위 35.7%) · 최근 5년은 정체
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 27점

교육·공원·문화 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 교통은 수도권 평균 이상입니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +4.0%로 장기 상위권이었습니다. 최근 5년(연 -0.5%)도 또래 평균은 지켰습니다. 다만 52세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 28건(연 2.6건)으로 적어 환금성은 대단지보다 낮았습니다.

종합중간

입지는 수도권 하위 12%이고, 10년 실질 수익률은 연 +4.0%로 성남시 하위 18.4%였습니다.
같은 6억대·30평대 단지 가운데서는 입지가 하위 7%여서, 가격 경쟁력은 크지 않습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
6.58억국평
34평형 · 전용 84㎡
최근 1건 · 25.10
같은 가격대 입지 상위 93%
'22'25전고점 미회복

단지 정보

사용승인2005년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 27 /100
교통11/30상업6/20교육2/20공원·문화4/15의료·생활6/8
이 단지하대원동 평균성남시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

하대원동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만성남시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 11/30

모란역 4번 출구까지 도보 281m단지 경계에서 실제 보행로를 따라 모란역 4번 출구까지 281m입니다.
배정 초등학교인 검단초까지는 도보 1.2km입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통11/30
  • 568m모란역8호선수인·분당선급행
  • 1.8km성남종합버스터미널터미널

가장 가까운 역은 모란역(568m)이며, 지하철 2개 노선(8호선·수인·분당선)을 이용할 수 있습니다.
수인·분당선 급행 정차역입니다.
성남종합버스터미널 등 광역 교통 거점도 인접합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남34분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 강남역
시청55분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 시청역
여의도53분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선정릉역 › 9호선급행 여의도역
문정18분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 문정역

지하철 통근 — 업무지구 18곳

강남34분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 강남역
시청55분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 시청역
여의도53분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선정릉역 › 9호선급행 여의도역
문정18분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 문정역
판교19분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 이매역 › 경강선 판교역
잠실27분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 잠실역
선릉28분환승 없음도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선릉역
역삼32분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 역삼역
삼성32분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 삼성역
성수42분환승 2회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 잠실역 › 2호선 성수역
을지로입구52분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 을지로입구역
광화문55분환승 2회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 광화문역
서울역56분환승 2회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 4호선 서울역
종각57분환승 3회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 5호선 종로3가역 › 1호선 종각역
구로디지털단지58분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 선릉역 › 2호선 구로디지털단지역
가산디지털단지67분환승 1회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 강남구청역 › 7호선 가산디지털단지역
마곡68분환승 2회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 복정역 › 8호선 석촌역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC70분환승 3회도보 5분 모란역 › 수인·분당선 왕십리역 › 2호선 동대문역사문화공원역 › 4호선 서울역 › 공항철도 디지털미디어시티역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 11/30

도보 500m 안 버스 정류장 13곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 5곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 3곳입니다(노선 1117, 3302, 500-1, 500-1A, 500-2, 500-2N 등).
가까운 정류장은 성남동성당, 모란역(광역·시외버스), 모란역5번출구입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 2/20

배정 검단초 도보 1.2km도보 750m 안에 학원 11곳, 어린이집 4곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육2/20
  • 1.2km초검단초등학교배정
  • 715m중풍생중학교
  • 715m고풍생고등학교
  • 1.5km고성일정보고등학교특성화

배정 초등학교는 검단초등학교입니다.
중·고등학교는 풍생중학교(715m), 풍생고등학교(715m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 15곳이 있습니다 — 기본 수요는 채우는 수준.
구성은 입시·교과 15곳입니다.

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생활 편의상업 6/20의료·생활 6/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 37곳 · 마트·슈퍼 10곳가장 가까운 내과는 고려드림내과의원, 소아과는 신통방통의원, 산부인과는 삼성조앤여성의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 12곳, 내과 20곳, 산부인과 5곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 성모윌병원, 성남정병원입니다.
주민센터는 수진2동 행정복지센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업6/20
  • 반경 내 대형 상업시설 없음
  • 생활편의
  • 98mGS25모란성당점
  • 187m모란할인점
  • 207m다이소 성남모란역점
  • 231m올리브영 모란시장점

백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 GS25모란성당점(98m) 중심입니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(모란할인점 187m)으로 제한적입니다.

의료·생활6/8
  • 661m성모윌병원응급실
  • 171m고려드림내과의원내과
  • 296m신통방통의원소아과
  • 379m삼성조앤여성의원산부인과
  • 590m성남수정경찰서 수진지구대

응급실을 갖춘 성모윌병원(661m)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 22곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 7곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 4/15

반경 800m 안 땅의 15%가 숲·공원세부 구성은 숲 12%, 공원 3%입니다.
가까운 공원은 수진공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화4/15
  • 911m수진공원
  • 889m성남중원도서관도서관
  • 302m메가박스 성남모란 1관영화관

반경 내 공원이 1곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 15%로 보통 수준의 편입니다.

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주변 환경주거여건 -2/7

1km 안 기피시설 없음 · 지구대 558m · 119안전센터 1.4km가장 가까운 경찰 시설은 성남수정경찰서 수진지구대(직선거리 558m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 야탑119안전센터(직선거리 1.4km)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 68곳, 숙박업소 19곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-2/7
  • 준공연도2005년
  • 건폐율39.3% · 다소 조밀
  • 유흥·숙박600m 85곳 · 많음
  • 경사5.8% · 보통

2005년 준공(21년 차)의 구축, 건폐율 39.3%로 다소 조밀한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(85곳)은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -2/7

성남대로 22m · 둔촌대로 61m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 성남대로(22m), 둔촌대로(61m), 경충대로(111m)입니다.
단지 경계 300m 안에 지상·고가 철도는 없습니다.
서울공항 활주로까지 직선거리 1.4km입니다.
단지는 서울공항 활주로 연장선(이착륙 방향)에서 직선거리 1.3km 떨어져 있으며, 활주로 끝에서 268m 떨어진 지점입니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 84㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021~22 실질 전고점

2017.08
3.87억
최다거래 평형 월 중위
→
2025.10
6.58억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +69.8%
실질 +41.8%
10년 추이10년 실질 등급 B명목실질(2017.08 시점 가치)서울 평균성남시 평균
4.7억5.9억7.1억8.3억20182020202220242021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −13.0%

관측 구간 8.2년(2017.08~2025.10) 동안 가격표(명목)는 +69.8% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +41.8% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 19.7% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +41.8%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +28.0%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 성남시 평균 +91.5% · 서울 평균 +80.7%이었습니다.
성남시 평균보다 49.7%p 낮습니다.
서울 평균보다 38.9%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −13.0% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.95%). 위 그래프가 그린 관측 구간(8.2년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 3.6년5년 실질 등급 C명목실질(2022.03 시점 가치)서울 평균성남시 평균
5.6억6.3억6.9억7.6억2023202420252021~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −13.0%

관측 구간 3.6년(2022.03~2025.10) 동안 가격표(명목)는 −3.7% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −13.0% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 10.7% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +9.3%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 성남시 평균 −4.5% · 서울 평균 +3.5%이었습니다.
성남시 평균보다 8.5%p 낮습니다.
서울 평균보다 16.5%p 낮습니다.
2021~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −13.0% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 C입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −0.53%). 위 그래프가 그린 관측 구간(3.6년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

입지점수 27점 · 국평 3.3㎡당 1,935만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 교육이 수도권 상위 99%로 가장 처집니다.

입지점수 27점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

3'172'185'193'202'211'220'235'242'250'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 2.6건이 거래됐습니다.
세대수(52세대) 대비 연 4.9%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2019년(5건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)과 비슷한 수준입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 0건 · 세대수 대비 0.0%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.02~2025.10 전체 기간

84.00㎡34평 공급 기준 34평84.00㎡최근 12개월 0건역대 최고 6.85억 2022.03누적 27건 2016.02~2025.10
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2025.106.58억2,588
2025.056억2,360
2024.116.3억2,478
2024.076.17억2,422
2024.065.94억2,330
2024.035.9억2,314
2024.026.4억2,517
2022.036.85억2,687

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 하대원동 · 성남시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

하대원동 비교군 13개 단지성남시 비교군 308개 단지수도권 비교군 10,968개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
1,274만3,062만1,259만7,647만426만8,029만
1,935만6위/131,935만하위 15.3%1,935만상위 44%
입지점수
25점33점21점79점15점79점
27점8위/1327점하위 7.8%27점하위 12%
10년 실질 CAGR
+2.33%+5.77%+0.85%+10.62%−3.89%+9.47%
+3.95%8위/11+3.95%하위 18.4%+3.95%상위 35.7%
5년 실질 CAGR
−2.82%+3.34%−5.92%+8.63%−8.04%+6.30%
−0.53%4위/11−0.53%하위 31%−0.53%상위 34.9%
전고점 대비
−26.9%+23.2%−35.9%+31.5%−48.9%+20.2%
−13.0%5위/10−13.0%하위 23.1%−13.0%상위 30.8%
세대수
40세대1,541세대44세대1,900세대44세대1,996세대
52세대11위/1352세대하위 3.9%52세대하위 3.6%
이 단지비교군 중앙값

하대원동 비교군 13개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 6위, 10년 실질 CAGR 8위, 입지점수 8위입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(8위)가 10년 실질 CAGR 순위(8위)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −0.53%(4위)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −13.0%(5위)입니다.성남시 비교군 308개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 15.3%, 10년 실질 CAGR 하위 18.4%, 입지점수 하위 7.8%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(하위 18.4%)가 입지 순위(하위 7.8%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질은 −0.53%(하위 31%)로, 순위가 장기 성적보다 높습니다.
전고점 대비는 −13.0%(하위 23.1%)입니다.수도권 비교군 10,968개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 44%, 10년 실질 CAGR 상위 35.7%, 입지점수 하위 12%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 35.7%)가 입지 순위(하위 12%)보다 앞섭니다.
최근 5년 실질도 −0.53%(상위 34.9%)로 비슷한 자리를 지켰습니다.
전고점 대비는 −13.0%(상위 30.8%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 35.1%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%성남시293개 단지하위 24.9%중앙 +5.8% · 평균 +5.9%중앙 +5.8%하대원동11개 단지하위 36.4%중앙 +4.7% · 평균 +4.4%중앙 +4.7%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +3.95% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 35.7% · 성남시에서 하위 18.4% · 하대원동에서 하위 36.4%입니다.
하대원동 안에서의 위치(하위 36.4%)가 성남시 전체(하위 18.4%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 27/100은 수도권 평균(46.1)을 밑돕니다.
3.3㎡당 1,935만 원은 수도권 상위 41%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 하대원동 13곳 중 시세 5위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 하대원동 비교군 13개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(5위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

밀란체1성남시 수정구 · 수진동34평 6.27억이 단지보다 5% 저렴 · 입지 51/100양우내안애성남시 수정구 · 양지동34평 6.4억이 단지보다 3% 저렴 · 입지 48/100세종그랑시아성남시 중원구 · 성남동34평 6억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 45/100
3위현대1995년 · 314세대7.1억전용 85㎡
4위엘리프하이디움2단지2025년 · 145세대7억전용 54㎡
5위와이엠프라젠2005년 · 52세대6.58억전용 84㎡
6위비제이위채2008년 · 48세대6.49억전용 84㎡
7위성원초원1995년 · 281세대6.3억전용 85㎡

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