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서광프리메라

서울 강서구 화곡동
구축 200675세대 · 1개 동초소형 단지고밀·협소누적 거래 30건
국평 · 전용 84.4㎡ 시세
6억최근 1건 · 25.08
2021~22 고점 대비 −18.7%저점 대비 +1.7%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역화곡역 3번 출구까지 도보 1.2km
  • 통근강남 62분 · 시청 51분 · 여의도 38분지하철
  • 학교배정 등서초 도보 673m
  • 가격3.3㎡당 1,765만원 · 강서구 하위 10.2%
  • 개발인근 등촌1 재건축(착공) 외 1곳 진행 중

시세 흐름전용 84㎡ · 월별 중위 실거래가

2억3억4억5억6억7억20162018202020222024최고 6.5억 (2021.10)
시세 자세히 보기
Realdex 지수36/100
수도권 평균 47.8 · 수도권 하위 29% · 중하위
입지점수40/100
수도권 평균 46.1 · 수도권 하위 39%
실질 CAGR 등급B10년 E5년
10년 실질 중간(상위 44.3%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 40점

교통·주거여건 항목이 수도권 하위권입니다. 다만 의료·생활·상업은 수도권 평균 이상입니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +3.1%로 장기적으로는 또래 상위권이었으나, 최근 5년(연 -4.9%)은 또래 대비 부진했습니다. 또 75세대 초소형 단지에 최근 10.8년간 거래가 30건(연 2.8건)으로 적어 환금성도 제한적이었습니다.

종합중하위

입지는 수도권 하위 41.2%지만 강서구 안에서는 하위 13.1%이고, 10년 실질 수익률은 연 +3.1%로 강서구 하위 13.7%였습니다.
같은 6억대·30평대 단지 가운데 입지는 하위 42%로, 가격과 입지가 대체로 맞물려 있습니다.

평형별 시세

누르면 그 평형 실거래로
6억국평
34평형 · 전용 84.4㎡
마지막 거래 2025.08
같은 가격대 입지 상위 58%
'21'25전고점 미회복

단지 정보

사용승인2006년
용적률 / 건폐율

입지

입지 종합

입지점수 40 /100
교통0/30상업15/20교육10/20공원·문화9/15의료·생활8/8
이 단지화곡동 평균강서구 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

화곡동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만강서구 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 0/30

화곡역 3번 출구까지 도보 1.2km단지 경계에서 실제 보행로를 따라 화곡역 3번 출구까지 1.2km입니다.
배정 초등학교인 등서초까지는 도보 673m입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통0/30
  • 1.1km우장산역5호선

도보권 지하철역은 없습니다.
가장 가까운 역은 우장산역이며 1.1km 떨어져 있어, 버스·자차 연계가 필요합니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다

강남62분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청51분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 시청역
여의도38분환승 없음도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역
마곡35분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 마곡나루역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남62분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 강남역
시청51분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 시청역
여의도38분환승 없음도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역
마곡35분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 김포공항역 › 9호선급행 마곡나루역
상암DMC43분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 디지털미디어시티역
구로디지털단지44분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 구로디지털단지역
가산디지털단지48분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 까치산역 › 2호선 대림역 › 7호선 가산디지털단지역
서울역52분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 공덕역 › 공항철도 서울역
을지로입구53분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 을지로입구역
광화문53분환승 없음도보 19분 우장산역 › 5호선 광화문역
종각58분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 신길역 › 1호선 종각역
역삼63분환승 3회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 역삼역
선릉65분환승 3회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 선릉역
삼성67분환승 3회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 고속터미널역 › 3호선 교대역 › 2호선 삼성역
성수71분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 영등포구청역 › 2호선 성수역
인천공항71분환승 1회도보 19분 우장산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 인천공항1터미널역
잠실73분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 종합운동장역 › 2호선 잠실역
판교77분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 신논현역 › 신분당선 판교역
문정79분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 여의도역 › 9호선급행 석촌역 › 8호선 문정역
송도89분환승 2회도보 19분 우장산역 › 5호선 김포공항역 › 공항철도 계양역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 0/30

도보 500m 안 버스 정류장 25곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 7곳입니다.
도보 500m 안에 광역버스가 정차하는 정류장은 없습니다.
도보 500m 안 정류장에는 마을버스만 정차하는 정류장 18곳이 포함되어 있습니다.
가까운 정류장은 우장초등학교, 강서구청후문, 골목시장입니다.
정류장 위치: 서울 열린데이터광장 버스정류소 위치정보.

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교육교육 10/20

배정 등서초 도보 673m도보 750m 안에 학원 33곳, 어린이집 12곳, 유치원 1곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육10/20
  • 581m초서울등서초등학교배정
  • 928m중백석중학교
  • 850m고경복여자고등학교
  • 556m강서대학교대학
  • 931m고경복비즈니스고등학교특성화
  • 1.4km고서울홍신고등학교특성화

배정 초등학교는 서울등서초등학교입니다.
중·고등학교는 백석중학교(928m), 경복여자고등학교(850m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 41곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 37곳 · 외국어 4곳입니다.

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생활 편의상업 15/20의료·생활 8/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 25곳 · 마트·슈퍼 10곳가장 가까운 내과는 연세정성내과의원, 소아과는 성모제일의원, 산부인과는 웰니스의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 8곳, 내과 13곳, 산부인과 4곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 부민병원, 미즈메디병원입니다.
대형상업은 홈플러스 메가푸드마켓 강서점, NC백화점 강서점입니다.
주민센터는 화곡6동 주민센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다.

상업15/20
  • 1.1km홈플러스 메가푸드마켓 강서점
  • 1.3kmNC백화점 강서점
  • 생활편의
  • 40m베스킨라빈스강서 구청점
  • 40m맘스터치강서 구청점
  • 73mGS25화곡
  • 130m세계마켓

홈플러스 메가푸드마켓 강서점 등 대형 상업시설 2곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 세계마켓 130m · 하모니마트강서 154m 등 6곳으로 장보기 인프라가 촘촘한 편입니다.

의료·생활8/8
  • 1.4km이대서울병원대학병원
  • 108m연세정성내과의원내과
  • 301m성모제일의원소아과
  • 330m웰니스의원산부인과
  • 201m화곡6동 주민센터
  • 211m화곡본동우편취급국
  • 188m화곡 지구대

이대서울병원(1.4km) 등 대형 병원이 인접합니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 14곳이 있고, 반경 400m 안에 약국 6곳이 있어 기본 진료는 도보로 해결됩니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 30%가 숲·공원세부 구성은 숲 28%, 공원 2%입니다.
가까운 공원은 백연공원, 우장산근린공원, 봉제산 근린공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 287m백연공원
  • 329m우장산근린공원
  • 198m하늘어린이문고도서관
  • 654m강서구민회관공연장

반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 30%로 풍부한 편입니다.

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주변 환경주거여건 -2/7

1km 안 기피시설 없음 · 지구대 178m · 119안전센터 764m가장 가까운 경찰 시설은 화곡 지구대(직선거리 178m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 강서소방서 화곡119안전센터(직선거리 764m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 60곳, 숙박업소 27곳이 있습니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: VWorld·OpenStreetMap·공공데이터.

주거여건-2/7
  • 준공연도2006년
  • 건폐율59.5% · 매우 조밀
  • 유흥·숙박600m 85곳 · 많음
  • 경사2.5% · 완만

2006년 준공(20년 차)의 구축, 건폐율 59.5%로 매우 조밀한 편입니다.
다만 인근 유흥·숙박시설 밀집(85곳)은 감점 요인입니다.

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소음주거여건 -2/7

단지 경계 300m 안 큰길·철도 없음김포국제공항 활주로까지 직선거리 3.7km입니다.
김포국제공항은 밤 11시부터 다음 날 오전 6시까지 이착륙이 제한됩니다.
색은 추정치입니다. 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

시세

매매가격 추이

최다거래 평형(전용 84㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산 · 붉은 점선 = 2021.07~22 실질 전고점

2016.10
3.73억
최다거래 평형 월 중위
→
2025.08
5.96억
최다거래 평형 월 중위
=
구간 누적
명목 +59.8%
실질 +32.2%
10년 추이10년 실질 등급 B명목실질(2016.10 시점 가치)서울 평균강서구 평균
4.4억5.6억6.7억7.9억201720192021202320252021.07~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −18.7%

관측 구간 8.8년(2016.10~2025.08) 동안 가격표(명목)는 +59.8% 올랐습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 +32.2% 올랐습니다.
같은 기간 소비자물가는 20.8% 올랐습니다.
명목 상승분 가운데 +32.2%p가 실제 가격이 오른 몫이고, 나머지 +27.6%p는 오른 물가를 따라간 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강서구 평균 +67.1% · 서울 평균 +66.2%이었습니다.
강서구 평균보다 34.9%p 낮습니다.
서울 평균보다 34.0%p 낮습니다.
2021.07~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −18.7% 수준입니다.
10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +3.15%). 위 그래프가 그린 관측 구간(8.8년)은 그보다 짧습니다.

5년 추이 · 관측 3.8년5년 실질 등급 E명목실질(2021.10 시점 가치)서울 평균강서구 평균
5.3억5.9억6.4억7.0억20222023202420252021.07~22 실질 전고점 · 최근 실거래 −18.7%

관측 구간 3.8년(2021.10~2025.08) 동안 가격표(명목)는 −8.4% 내렸습니다.
물가를 걷어낸 실질 가격은 −18.7% 내렸습니다.
같은 기간 소비자물가는 12.7% 올랐습니다.
명목과 실질의 차이 +10.3%p는 물가가 갉아먹은 몫입니다.
같은 기간 실질 기준으로 강서구 평균 −15.7% · 서울 평균 −15.5%이었습니다.
강서구 평균보다 3.0%p 낮습니다.
서울 평균보다 3.2%p 낮습니다.
2021.07~22년 실질 고점과 견주면 최근 실거래는 −18.7% 수준입니다.
5년 실질 CAGR 등급은 E입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −4.87%). 위 그래프가 그린 관측 구간(3.8년)은 그보다 짧습니다.

가격 성격

가격과 입지가 대체로 균형을 이루는(입지 우위 적정) 단지입니다.

입지점수 40점 대비 평당가가 높은 편이지만, 규모·신축·수변 인접 같은 뚜렷한 프리미엄 요인은 두드러지지 않습니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

6'173'182'192'202'211'221'231'241'250'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 2.1건이 거래됐습니다.
세대수(75세대) 대비 연 2.8%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2017년(6건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 0건 · 세대수 대비 0.0%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2025.08 전체 기간

84.40㎡34평 공급 기준 34평84.40㎡최근 12개월 0건역대 최고 6.5억 2023.12누적 28건 2016.01~2025.08
계약월거래금액3.3㎡당 (만원)
2025.086억2,334
2024.055.78억2,249
2023.126.5억2,529
2022.016.45억2,547
2021.106.45억2,547
2021.075.48억2,132
2020.054.47억1,765
2020.024.5억1,763

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 화곡동 · 강서구 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

화곡동 비교군 47개 단지강서구 비교군 244개 단지수도권 비교군 10,967개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

3.3㎡당 가격
976만4,657만1,375만5,206만426만8,029만
1,765만30위/471,765만하위 10.2%1,765만상위 48.3%
입지점수
33점60점34점72점15점79점
40점27위/4740점하위 13.1%40점하위 41.2%
10년 실질 CAGR
−4.47%+6.19%−2.55%+7.83%−3.89%+9.47%
+3.15%22위/39+3.15%하위 13.7%+3.15%상위 44.3%
5년 실질 CAGR
−9.60%+4.16%−6.14%+3.77%−8.04%+6.30%
−4.87%39위/43−4.87%하위 3.8%−4.87%하위 12.2%
전고점 대비
−41.4%+6.6%−39.1%+9.9%−48.9%+20.2%
−18.7%22위/35−18.7%하위 20.3%−18.7%상위 41%
세대수
24세대2,603세대40세대2,174세대44세대1,996세대
75세대31위/4775세대하위 15.2%75세대하위 7.7%
이 단지비교군 중앙값

화곡동 비교군 47개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 30위, 10년 실질 CAGR 22위, 입지점수 27위입니다.
이 비교군에서 입지 순위(27위)와 10년 실질 CAGR 순위(22위)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 −4.87%(39위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −18.7%(22위)입니다.강서구 비교군 244개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 하위 10.2%, 10년 실질 CAGR 하위 13.7%, 입지점수 하위 13.1%입니다.
이 비교군에서 입지 순위(하위 13.1%)와 10년 실질 CAGR 순위(하위 13.7%)가 비슷한 위치입니다.
다만 최근 5년 실질은 −4.87%(하위 3.8%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −18.7%(하위 20.3%)입니다.수도권 비교군 10,967개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 48.3%, 10년 실질 CAGR 상위 44.3%, 입지점수 하위 41.2%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 44.3%)가 입지 순위(하위 41.2%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −4.87%(하위 12.2%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −18.7%(상위 41%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권11,602개 단지상위 44.7%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%강서구387개 단지하위 31.3%중앙 +4.1% · 평균 +3.7%중앙 +4.1%화곡동39개 단지하위 46.2%중앙 +3.5% · 평균 +2.7%중앙 +3.5%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +3.15% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 44.3% · 강서구에서 하위 13.7% · 화곡동에서 하위 46.2%입니다.
화곡동 안에서의 위치(하위 46.2%)가 강서구 전체(하위 13.7%)보다 앞섭니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 40/100은 수도권 평균(46.1)을 밑돕니다.
3.3㎡당 1,765만 원은 수도권 상위 46%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 1개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 화곡동 47곳 중 시세 21위

위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 화곡동 비교군 47개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(21위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

스카이강서구 · 공항동33평 5.5억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 68/100청솔파인힐(736-0)강서구 · 내발산동34평 5.5억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 60/100보람하이빌강서구 · 내발산동34평 5.6억이 단지보다 7% 저렴 · 입지 61/100
19위유림노르웨이숲(919-1)2004년 · 225세대6.15억전용 76㎡
20위태영방송인2000년 · 156세대6.02억전용 85㎡
21위서광프리메라2006년 · 75세대6억전용 84㎡
22위보람2004년 · 92세대6억전용 85㎡
23위미성아파트(연립)1987년 · 228세대5.85억전용 82㎡

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밀도 유형 · 서광프리메라