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별빛마을9단지

경기 고양시 덕양구 화정동
노후 19952,008세대 · 26개 동초대형 단지주차 1.0대저밀·개방누적 거래 1,017건
전용 84.9㎡(국평) 시세
5.8억최근 3건 중앙값 · 26.10
2021~22 고점 대비 −29.8%저점 대비 +19.4%
지도를 불러오는 중

요약

  • 역화정역 2번 출구까지 도보 780m(13분)
  • 통근강남 63분 · 시청 39분 · 여의도 51분지하철
  • 학교배정 고양화정초 도보 144m
  • 가격공급 ㎡당 516만원(3.3㎡당 1,706만원) · 고양시 상위 23.4%
  • 개발인근 능곡 2-1 재건축(착공) 진행 중

시세 흐름

최근 실거래는 2026.10 전용 84.93㎡ 16층 5.7억입니다.

최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 108건입니다(해제 거래 제외).

시세 자세히 보기
Realdex 지수45/100
수도권 평균 47.7 · 수도권 하위 47% · 중간
입지점수51/100
수도권 평균 45.9 · 수도권 상위 34%
실질 CAGR 등급B10년 D5년
10년 실질 중간(상위 47.4%) · 최근 5년은 하락
수도권 단지 분포에서 보기
실거주입지 51점

기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주에는 큰 무리가 없습니다.

투자10년 B

10년 실질 연 +2.9%로 수도권 평균 안팎의 흐름이었습니다.

종합중간

입지는 수도권 상위 32.5%이고, 10년 실질 수익률은 연 +2.9%로 고양시 상위 7.1%였습니다.
같은 5억대·전용 73~100㎡(30평대) 단지와 견줘도 입지가 상위 18.5%여서, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

면적별 시세

누르면 그 면적 실거래로
4.95억
전용 70.2㎡(29평)
3건 중앙값 · 26.09
같은 가격대 입지 상위 21%
'21'26전고점 미회복
5.8억
전용 84.9㎡(34평·국평)
3건 중앙값 · 26.10
같은 가격대 입지 상위 18%
'21'26전고점 미회복

단지 정보

사용승인1995년 11월
최고 층수20층
용적률 / 건폐율
난방 / 복도지역난방 · 계단식
시공기산,벽산,코오롱,한일

입지

입지 종합

입지점수 51 /100
교통6/30상업19/20교육9/20공원·문화9/15의료·생활4/8
이 단지화정동 평균고양시 평균수도권 평균

항목별 점수 — 누르면 그 지도로

화정동 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만고양시 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만수도권 평균 — 초록 = 평균 이상 · 주황 = 평균 미만

주거여건은 감점이 섞여 레이더·평균선에서 빠집니다.

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도보권교통 6/30

화정역 2번 출구까지 도보 780m(13분)단지 경계에서 실제 보행로를 따라 화정역 2번 출구까지 780m(13분)입니다.
배정 초등학교인 고양화정초까지는 도보 144m(2분)입니다.
색이 진할수록 단지에서 가까운 범위입니다(도보 250m·500m·750m).
정문 위치 자료가 없어 단지 경계 어디서든 출발할 수 있다고 보고 측정했습니다.

교통6/30
  • 799m화정역3호선

가장 가까운 역은 화정역(799m)이며, 지하철 1개 노선(3호선)을 이용할 수 있습니다.

업무지구 통근

3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

강남63분환승 3회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 충무로역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청39분환승 1회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선 시청역
여의도51분환승 3회도보 13분 화정역 › 3호선 대곡역 › GTX-A 서울역 › 공항철도 공덕역 › 5호선 여의도역
서울역32분환승 없음도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역

지하철 통근 — 업무지구 20곳

강남63분환승 3회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 충무로역 › 3호선 신사역 › 신분당선 강남역
시청39분환승 1회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선 시청역
여의도51분환승 3회도보 13분 화정역 › 3호선 대곡역 › GTX-A 서울역 › 공항철도 공덕역 › 5호선 여의도역
서울역32분환승 없음도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역
상암DMC32분환승 없음도보 22분 능곡역 › 경의·중앙선 디지털미디어시티역
마곡34분환승 1회도보 22분 능곡역 › 서해선 김포공항역 › 공항철도 마곡나루역
종각44분환승 1회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선 종각역
을지로입구45분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선 시청역 › 2호선 을지로입구역
광화문49분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선 종로3가역 › 5호선 광화문역
가산디지털단지56분환승 1회도보 22분 능곡역 › 서해선 부천종합운동장역 › 7호선 가산디지털단지역
성수56분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 2호선 성수역
구로디지털단지61분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선 신도림역 › 2호선 구로디지털단지역
역삼67분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 사당역 › 2호선 역삼역
선릉67분환승 3회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선급행 시청역 › 2호선 왕십리역 › 수인·분당선 선릉역
인천공항70분환승 1회도보 22분 능곡역 › 서해선 김포공항역 › 공항철도 인천공항1터미널역
잠실71분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 1호선급행 시청역 › 2호선 잠실역
삼성72분환승 2회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 사당역 › 2호선 삼성역
판교75분환승 4회도보 13분 화정역 › 3호선 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 충무로역 › 3호선 신사역 › 신분당선 판교역
문정79분환승 3회도보 19분 대곡역 › GTX-A 서울역 › 4호선 동대문역사문화공원역 › 2호선 잠실역 › 8호선 문정역
송도88분환승 2회도보 22분 능곡역 › 서해선 부천종합운동장역 › 7호선 부평구청역 › 인천 1호선 인천대입구역

평일 오전 9시 도착 기준 · 단지 경계에서 역까지 도보 시간 포함

3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.

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버스교통 6/30

도보 500m 안 버스 정류장 21곳이 가운데 단지 경계에서 실제 보행로를 따라 도보 250m 안에 있는 정류장은 12곳입니다.
광역버스가 정차하는 정류장은 13곳입니다(노선 9600, 1000, 1200, 9700, 9711, 1082 등).
가까운 정류장은 별빛관리사무소, 별빛901동, 별빛912동입니다.
정류장 위치: 국토교통부 전국 버스정류장 위치정보.

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교육교육 9/20

배정 고양화정초 도보 144m도보 750m 안에 학원 153곳, 어린이집 16곳, 유치원 5곳이 있습니다.
분홍색 번짐은 학원 밀집 정도이며, 짙을수록 학원이 많습니다. 점선은 학원가입니다.
초등학교는 배정 학교만 표시했습니다.

교육9/20
  • 422m초고양화정초등학교배정
  • 527m중화정중학교
  • 689m고화정고등학교

배정 초등학교는 고양화정초등학교입니다.
중·고등학교는 화정중학교(527m), 화정고등학교(689m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 149곳이 있습니다 — 학원가가 형성된 수준.
구성은 입시·교과 144곳 · 외국어 5곳입니다.

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생활 편의상업 19/20의료·생활 4/8

도보 750m 안 소아과·내과·산부인과 46곳 · 마트·슈퍼 6곳가장 가까운 산부인과는 라인의원, 소아과는 연세누리소아청소년과의원, 내과는 조재식내과의원입니다.
도보 750m 안에 소아과 16곳, 내과 24곳, 산부인과 6곳이 있습니다.
가까운 대학병원·응급실은 (더자인병원), 명지병원입니다.
대형상업은 롯데마트 화정점, 이마트 화정점입니다.
주민센터는 화정2동 행정복지센터입니다.
보라색 번짐은 상권 밀집 정도이며, 짙을수록 상가가 많습니다. 점선은 핵심 상권입니다.

상업19/20
  • 588m롯데마트 화정점
  • 755m이마트 화정점
  • 1.1km롯데마트 고양점
  • 생활편의
  • 158m지에스25화정별빛
  • 285m파리바게뜨화정 별빛점
  • 433m두배로마트
  • 440m버거킹일산화정오일뱅크점

롯데마트 화정점 등 대형 상업시설 3곳이 가깝습니다.
도보권 마트·슈퍼는 두배로마트 433m · 22세기마트 446m 등 4곳으로 일상 장보기는 무난합니다.

의료·생활4/8
  • 1.2km의료법인자인의료재단(더자인병원)응급실
  • 369m라인의원산부인과
  • 434m연세누리소아청소년과의원소아과
  • 466m조재식내과의원내과
  • 466m아쿠아마린 화정
  • 420m고양경찰서

응급실을 갖춘 의료법인자인의료재단(더자인병원)(1.2km)이 인근에 있습니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 31곳이 있습니다.

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녹지공원·문화 9/15

반경 800m 안 땅의 11%가 숲·공원세부 구성은 숲 1%, 공원 10%, 물 1%입니다.
가까운 공원은 별빛공원, 꽃우물 공원, 토당2어린이공원입니다.
진한 초록은 숲, 초록은 공원, 연두는 풀밭·물가입니다(환경부 토지피복지도 2025).

공원·문화9/15
  • 269m별빛공원
  • 294m꽃우물 공원
  • 298m화정어린이도서관도서관

반경 내 공원이 12곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 11%로 다소 적은 편입니다.

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주변 환경주거여건 4/7

1km 안 기피시설 없음 · 경찰서 256m · 119안전센터 996m가장 가까운 경찰 시설은 고양경찰서(직선거리 256m)입니다.
가장 가까운 소방 시설은 능곡119안전센터(직선거리 996m)입니다.
도보 750m 안에 유흥업소 15곳, 숙박업소 6곳이 있습니다.
단지 땅의 경사는 1.3%(평지)입니다.
거리는 단지 경계에서 측정한 직선거리입니다. 시설 위치: 공공데이터·OpenStreetMap. 경사는 단지 경계 안 땅의 경사 중앙값입니다(국토지리정보원 연속수치지형도 등고선 기준).

주거여건4/7
  • 준공연도1995년
  • 세대당 주차1.0대
  • 건폐율16.4% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 6곳 · 적음
  • 경사1.3% · 평지

1995년 준공(31년 차)의 구축, 세대당 주차 1.0대로 무난한 수준, 건폐율 16.4%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.

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소음주거여건 4/7

호국로 12m · 중앙로 14m단지 경계에서 300m 안에 있는 큰길은 호국로(12m), 중앙로(14m), 토당육교(16m), 지도로(28m)입니다.
큰길 쪽에 붙은 동은 소음 영향이 클 수 있고, 단지 안쪽 동은 앞 건물에 가려 덜합니다.
지도 색은 낮 시간 추정 소음으로, 빨강은 매우 시끄러움(약 70dB 이상), 주황은 시끄러움(약 65~70dB), 노랑은 보통(약 60~65dB)입니다.
소음은 아직 입지점수에 넣지 않은 참고 정보입니다. 제목 옆 주거여건 점수와는 별개입니다.
큰길은 고속도로·도시고속도로·국도, 이름이 ‘…대로’인 길, 왕복 6차로 이상인 길이며, 그보다 작은 길은 소음 지도에 넣지 않았습니다.
추정 방법: 도로·철도 종류와 거리, 건물·지형·숲의 차폐 효과를 반영해 2층 높이 기준으로 계산했으며, 교통량과 방음벽은 아직 반영하지 않았습니다.
거리는 단지 경계에서 도로·선로 중심선까지의 직선거리이며, 지하 구간은 제외했습니다(OpenStreetMap).

주거여건4/7
  • 준공연도1995년
  • 세대당 주차1.0대
  • 건폐율16.4% · 개방감 좋음
  • 유흥·숙박600m 6곳 · 적음
  • 경사1.3% · 평지

1995년 준공(31년 차)의 구축, 세대당 주차 1.0대로 무난한 수준, 건폐율 16.4%로 동 간격이 넓어 개방감이 좋은 편입니다.

거리뷰

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지도 위 카메라 표시를 누르면 그 자리에서 단지 쪽을 본 거리뷰가 열립니다.

시세

매매가격 추이

요약
  • 최근 실거래는 2026.10 전용 84.93㎡ 16층 5.7억입니다.
  • 최근 12개월(2025.09~2026.08) 이 단지 매매는 108건입니다(해제 거래 제외).
  • 최근 전세 계약은 2026.09 전용 84.93㎡ 보증금 3.68억(갱신 계약)입니다.
  • 10년 실질 CAGR 등급은 B입니다(2016.06~2026.06 고정 구간 연환산 +2.87%).
  • 5년 실질 CAGR 등급은 D입니다(2021.06~2026.06 고정 구간 연환산 −2.88%).
가격 성격

비슷한 가격대 단지와 견줘 입지 경쟁력(입지 우위)이 우수해, 가격 대비 입지 메리트가 있는 편입니다.

입지점수 51점에 비해 ㎡당 가격은 낮게 형성돼 있는 편입니다.

연도별 거래량

국토교통부 실거래 · 해제(취소)·특수거래 제외 · 회전율 = 그해 거래 건수 ÷ 세대수

115'17108'1859'19152'2037'2120'2278'2371'2477'25106'26*

2017~2025년 9년 동안 해마다 평균 79.7건이 거래됐습니다.
세대수(2,008세대) 대비 연 4.0%입니다.
거래가 가장 많았던 해는 2020년(152건)입니다.
수도권 비교군 단지의 연평균 회전율 중앙값(5.0%)보다 뜸한 편입니다.
* 2026년은 10월까지 집계한 값입니다.

실거래

전용면적별 실거래 전체 최근 12개월 121건 · 세대수 대비 6.0%

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2016.01~2026.10 전체 기간

전용 70.2㎡29평(29평)(공급 기준) · 전용 70.2㎡최근 12개월 16건역대 최고 6.4억 2021.08누적 118건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.095.2억542만(3.3㎡당 1,793만)
2026.094.95억516만(3.3㎡당 1,707만)
2026.094.77억498만(3.3㎡당 1,645만)
2026.084.94억515만(3.3㎡당 1,703만)
2026.085억522만(3.3㎡당 1,724만)
2026.084.65억485만(3.3㎡당 1,603만)
2026.085억522만(3.3㎡당 1,724만)
2026.074.8억501만(3.3㎡당 1,655만)
전용 84.9㎡34평(34평)(공급 기준) · 전용 84.9㎡최근 12개월 105건역대 최고 7.4억 2021.09누적 876건 2016.01~2026.10
계약월거래금액공급 ㎡당 가격
2026.105.92억527만(3.3㎡당 1,741만)
2026.106.08억541만(3.3㎡당 1,788만)
2026.106.33억563만(3.3㎡당 1,860만)
2026.105.96억530만(3.3㎡당 1,753만)
2026.105.93억528만(3.3㎡당 1,744만)
2026.105.8억516만(3.3㎡당 1,706만)
2026.106.07억540만(3.3㎡당 1,785만)
2026.105.7억507만(3.3㎡당 1,676만)

건폐율·용적률

수도권 아파트 단지 전체의 건폐율·용적률 위에 이 단지 자리를 찍었습니다

비교

비교군 내 위치

같은 지표를 화정동 · 고양시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다

화정동 비교군 24개 단지고양시 비교군 428개 단지수도권 비교군 10,983개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위

공급 ㎡당 가격
309만690만190만989만127만2,429만
516만(3.3㎡당 1,706만)7위/24516만(3.3㎡당 1,706만)상위 23.4%516만(3.3㎡당 1,706만)하위 49.5%
입지점수
35점69점17점72점14점79점
51점18위/2451점상위 29.2%51점상위 32.5%
10년 실질 CAGR
−1.22%+3.43%−1.47%+4.56%−3.94%+9.47%
+2.87%4위/24+2.87%상위 7.1%+2.87%상위 47.4%
5년 실질 CAGR
−8.51%+1.19%−7.52%+2.56%−8.08%+6.30%
−2.88%19위/24−2.88%하위 49.2%−2.88%하위 33.7%
전고점 대비
−45.1%−25.6%−46.7%−12.9%−48.9%+20.8%
−29.8%5위/22−29.8%상위 23.9%−29.8%하위 35.6%
세대수
78세대2,032세대61세대1,802세대44세대1,996세대
2,008세대2위/222,008세대상위 1.4%2,008세대상위 1.9%
이 단지비교군 중앙값

화정동 비교군 24개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 7위, 10년 실질 CAGR 4위, 입지점수 18위입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(4위)가 입지 순위(18위)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.88%(19위)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −29.8%(5위)입니다.고양시 비교군 428개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 상위 23.4%, 10년 실질 CAGR 상위 7.1%, 입지점수 상위 29.2%입니다.
이 비교군에서는 10년 실질 CAGR 순위(상위 7.1%)가 입지 순위(상위 29.2%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.88%(하위 49.2%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −29.8%(상위 23.9%)입니다.수도권 비교군 10,983개 단지 안에서 공급 ㎡당 가격 하위 49.5%, 10년 실질 CAGR 상위 47.4%, 입지점수 상위 32.5%입니다.
이 비교군에서는 입지 순위(상위 32.5%)가 10년 실질 CAGR 순위(상위 47.4%)보다 앞섭니다.
다만 최근 5년 실질은 −2.88%(하위 33.7%)로, 순위가 장기 성적보다 낮습니다.
전고점 대비는 −29.8%(하위 35.6%)입니다.

실질 CAGR 분포

작은 점 하나 = 단지 하나(10년 실질 CAGR) · 붉은 점 = 실질 마이너스 · 회색 상자 = 가운데 50% 구간 · 상자 안 세로선 = 중앙값 · 큰 초록 점 = 이 단지

-4%-2%+2%+4%+6%+8%+10%실질 0%수도권9,977개 단지상위 48.1%중앙 +2.7% · 평균 +2.7%중앙 +2.7%고양시376개 단지상위 7.4%중앙 +0.9% · 평균 +0.9%중앙 +0.9%화정동24개 단지상위 16.7%중앙 +1.7% · 평균 +1.6%중앙 +1.7%

이 단지의 10년 실질 CAGR은 +2.87% 하나뿐이지만, 어느 집단과 견주느냐에 따라 순위가 달라집니다.
수도권에서 상위 47.4% · 고양시에서 상위 7.1% · 화정동에서 상위 16.7%입니다.
화정동 안에서의 위치(상위 16.7%)가 고양시 전체(상위 7.1%)보다 뒤로 밀립니다.
이 단지 수익률 근처에 화정동 단지들이 더 촘촘히 몰려 있다는 뜻입니다.
붉은 점은 10년간 가격 상승분이 물가 상승에 못 미친 단지입니다.

입지 대비 가격 — 4분면

수도권 전체 단지를 ㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지의 면적별 가격이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 공급면적 ㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.

분석 중…
입지 가성비입지 프리미엄소외 부동산프리미엄 과잉

가로축은 공급면적 ㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 51/100은 수도권 평균(45.9)을 웃돕니다.
공급 ㎡당 516만원(3.3㎡당 1,706만원)은 수도권 상위 48%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 전용면적 2가지가 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.

유사 단지와 가격 순위 — 화정동 24곳 중 시세 5위

위 카드 = 면적·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 화정동 비교군 24개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(5위) 주변 구간 · 전용 84㎡ 안팎(국민평형) 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표 면적 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지

강촌마을(동아)고양시 일산동구 · 마두동전용 84.9㎡(34평) 5.4억이 단지보다 9% 저렴 · 입지 75/100호수마을(청구)고양시 일산동구 · 장항동전용 85㎡(35평) 5.9억가격대 유사 · 입지 73/100강선마을7단지유원삼환고양시 일산서구 · 주엽동전용 84.6㎡(34평) 5.5억이 단지보다 7% 저렴 · 입지 71/100
3위별빛마을(건영)101996년 · 1,080세대6.37억전용 85㎡
4위달빛마을4단지1995년 · 300세대5.9억전용 102㎡
5위별빛마을9단지1995년 · 2,008세대5.8억전용 84.9㎡
6위옥빛마을12단지1995년 · 570세대5.7억전용 59.2㎡
7위은빛마을5단지1995년 · 2,032세대5.6억전용 99.9㎡

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밀도 유형 · 별빛마을9단지