별내퍼스트포레는 경기 남양주시 별내동에 위치한 2022년 준공 신축 아파트입니다.
380세대 6개 동 규모이며 삼환기업이 시공했습니다.
Realdex 지수 31점(수도권 하위 19%), 입지점수 31점으로 수도권 평균(46.4점)을 밑돕니다.
수도권 상위 20% 안에 드는 항목은 없고, 그중 주거여건이 상위 24%로 가장 앞섭니다.
교통 면에서는 3대 업무지구까지 지하철 소요시간이 강남 64분 · 시청 53분 · 여의도 67분으로 멀어, 지하철 단독보다는 광역버스·자차 병행 통근이 일반적인 지역입니다.
3대 업무지구 가운데 가장 가까운 곳도 지하철로 53분입니다.
도심 방면은 시청 53분·광화문 52분으로 두 곳 모두 비슷합니다.
3대 업무지구 밖으로는 45분~1시간 성수, 광화문 입니다.
입지점수 31점 · 국평 3.3㎡당 2,609만원 기준으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 입지 경쟁력(입지 우위)이 부족해, 가격 메리트는 크지 않습니다.
특히 상업이 수도권 상위 97%로 가장 처집니다.
입지점수 31점에 견줘 가격이 높게 형성돼 있습니다.
2022년 준공된 신축 등 입지점수가 담지 않는 요인이 함께 있는 단지입니다.
반경 3.5km에 1개 단지 약 251세대가 2028년 입주 예정입니다.
실선 = 이 단지 · 점선 = 비교군 평균 · 주거여건은 감점이 섞여 레이더에서 제외(이 단지 2/7)
3대 업무지구 + 가장 가까운 한 곳 · 역과 역 사이 이동 기준이며, 집에서 역까지 도보와 환승 대기는 빠져 있습니다
평일 오전 9시 도착 기준 · 지하철·도보 도어투도어
3대 업무지구 외에는 100분 이내로 닿는 곳만 실었습니다.
가장 가까운 역은 별내별가람역(524m)이며, 지하철 1개 노선(4호선)을 이용할 수 있습니다.
백화점·대형몰은 반경 밖이고, 생활 상권은 씨유별내자이엘라점(338m) 중심입니다.
도보권에서 확인된 마트·슈퍼는 2곳(화수분유통 469m)으로 제한적입니다.
배정 초등학교는 남양주덕송초등학교입니다.
중·고등학교는 별가람중학교(1.2km), 별가람고등학교(646m)가 가깝습니다.
도보권(800m)에 학원 46곳이 있습니다 — 학원 접근이 좋은 편.
구성은 입시·교과 44곳 · 외국어 2곳입니다.
하천 수변을 끼고 있으며, 반경 내 공원이 3곳 있고 800m 내 녹지 비율은 약 36%로 매우 풍부한 편입니다.
반경 800m 안에 내과·소아과 의원 6곳이 있습니다.
2022년 준공된 신축, 세대당 주차 1.21대로 무난한 수준, 건폐율 25.6%로 보통 수준입니다.
다만 단지 경사(10.2%)는 감점 요인입니다.
최다거래 평형(전용 56㎡) 월별 중위 실거래가 · 실질 = 물가를 걷어내 기준 시점 돈 가치로 환산
10년·5년 수익률을 산출할 만큼 실거래가 쌓이지 않았습니다.
거래가 누적되면 자동으로 표시됩니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 · 해제(취소)·가족간 등 저가 특수거래 제외 · 면적은 전용면적 기준 · 누적 거래는 2025.04~2026.09 전체 기간
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.07 | 5.25억 | 3,693 |
| 2026.05 | 5.35억 | 3,780 |
| 2026.03 | 5.14억 | 3,634 |
| 2026.03 | 5.4억 | 3,816 |
| 2026.03 | 5.4억 | 3,816 |
| 2026.03 | 5.25억 | 3,710 |
| 2026.02 | 5.1억 | 3,606 |
| 2026.01 | 4.95억 | 3,500 |
| 계약월 | 거래금액 | 3.3㎡당 (만원) |
|---|---|---|
| 2026.09 | 7억 | 4,158 |
| 2026.08 | 6.5억 | 3,861 |
| 2026.07 | 6억 | 3,564 |
| 2026.07 | 5.77억 | 3,428 |
| 2026.07 | 6.08억 | 3,604 |
| 2026.07 | 6억 | 3,564 |
| 2026.06 | 6.1억 | 3,623 |
| 2026.06 | 6억 | 3,560 |
비교군 = 같은 가격대·면적대의 수도권 단지 · 백분위가 높을수록 그 비교군에서 입지가 앞섭니다
| 전용면적 | 최근 실거래 | 계약월 | 누적 거래 | 비교군 내 입지 |
|---|---|---|---|---|
| 46.80㎡20평 20평46.80㎡ | 5.25억 | 2026.07 | 14건 | 하위 11% 부족 |
| 55.60㎡23평 23평55.60㎡ | 7억 | 2026.09 | 23건 | 하위 5% 부족 |
같은 지표를 별내동 · 남양주시 · 수도권 범위로 바꿔 가며 봅니다. 범위를 넓힐수록 경쟁 상대가 늘어 순위는 대개 내려갑니다
별내동 비교군 21개 단지남양주시 비교군 317개 단지수도권 비교군 10,678개 단지 · 비교군 = 최근 실거래가 있는 단지 중 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상 · 이 단지는 조건 미달이어도 포함 · 막대 양끝 = 상하위 2% 제외 범위
별내동 비교군 21개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 2위, 입지점수 14위입니다.남양주시 비교군 317개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 6.6%, 입지점수 하위 35.6%입니다.수도권 비교군 10,678개 단지 안에서 3.3㎡당 가격 상위 27.3%, 입지점수 하위 18.3%입니다.
수도권 전체 단지를 3.3㎡당 가격과 입지점수 평면에 올려, 이 단지 평형들이 어디에 찍히는지 보여줍니다.
가로 = 3.3㎡당 가격, 세로 = 입지점수. 가로 기준선(입지점수 평균)과 세로 방향 시세 기준선이 가른 네 영역으로 위치를 읽습니다.
가로축은 3.3㎡당 가격, 세로축은 입지점수입니다.
수도권 전 단지를 같은 평면에 올려 두 평균선으로 네 영역을 가릅니다.
이 단지 입지점수 31/100은 수도권 평균(46.4)을 밑돕니다.
3.3㎡당 2,609만 원은 수도권 상위 23%입니다.
아래 그래프에서 이 단지 2개 평형이 어느 영역에 찍히는지, 배지에 표시된 위치와 함께 확인할 수 있습니다.
위 카드 = 평형·가격대·여건이 비슷해 함께 볼 만한 단지 · 아래 표 = 별내동 비교군 21개 단지를 평균 시세 높은 순으로 세웠을 때 이 단지(19위) 주변 구간 · 국민평형 기준 최근 실거래 중앙값(최대 10건), 없으면 대표평형 기준 · 비교군 = 세대 100 이상 또는 거래 30건 이상(이 단지는 조건 미달이어도 포함) 가운데 시세가 산출된 단지
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실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 물가지수는 국가데이터처(구 통계청) 소비자물가지수, 단지 제원은 K-apt 공동주택관리정보시스템을 출처로 합니다.
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Realdex 지수·입지점수·실질 CAGR 등급은 당사가 정의한 자체 지표로, 공인된 시세나 감정평가액이 아닙니다.
표시된 수치는 과거 실적이며 장래 수익을 보장하지 않습니다.
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데이터 기준: 실거래 2026.09 집계